A lo anterior, hay que agregar sus diferencias, a fin de que las partes conozcan las consecuencias ante el incumplimiento de un contrato y elijan entre ambas, cuál es a la que se quieren obligar y por qué.
Es común la celebración de contratos privados de compraventa donde las partes acuerdan que el pago del precio se realice en, por lo menos dos diferentes pagos que regularmente son a la firma del contrato donde la parte vendedora generalmente solicita un porcentaje del precio de la operación, y a la firma de la escritura pública donde se cubre el saldo del precio en cuestión.
Nuestro Código Civil vigente en la Ciudad de México, dentro de las disposiciones correspondientes a las obligaciones en general establece dos figuras si se diera el caso de incumplimiento en un contrato: la pena convencional y el pacto comisorio.
Al celebrar un contrato privado de compra-venta, que normalmente se celebra entre particulares y en escrito privado, es menester que las partes vendedora y compradora, determinen ciertas cláusulas a las cuales se pretenden y quieren obligar, o bien, no establecer pena alguna, y en caso de incumplimiento por alguna de las partes, sean aplicables las disposiciones del Código Civil.
De lo antes expuesto, resulta importante determinar la clasificación de las cláusulas de un contrato a saber: las esenciales, se refieren a requisitos esenciales sin los cuales no hay contrato; las naturales, son aquellas derivadas de la naturaleza ordinaria de los contratos y que se tienen por puestas aunque no se estipulen en el contrato; y las accidentales, se trata de pactos adicionales a la naturaleza ordinaria del contrato.
Para efectos de una mayor comprensión, los Artículos 1840 (pena convencional) y 1949 (pacto comisorio) del Código Civil vigente para la Ciudad de México señalan:
Artículo 1840.- Pueden los contratantes estipular cierta prestación como pena para el caso de que la obligación no se cumpla o no se cumpla de la manera convenida. Si tal estipulación se hace, no podrán reclamarse, además, daños y perjuicios.
Artículo 1949.- La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos. También podrá pedir la resolución aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
Una de las diferencias entre ambos artículos es que la pena convencional es una cláusula accesoria que deben pactar las partes; mientras que el pacto comisorio es una cláusula natural que se tiene por puesta, aunque las partes no la establezcan.
Así también, el artículo 1842 dispone: “Al pedir la pena, el acreedor no está obligado a probar que ha sufrido perjuicios, ni el deudor podrá eximirse de satisfacerla, probando que el acreedor no ha sufrido perjuicio alguno”.
De lo anterior se desprende otra diferencia entre las figuras en comento: en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra tiene la facultad de exigir el pago de la pena convencional sin tener obligación de acreditar los daños o los perjuicios causados a la otra parte como consecuencia del incumplimiento de la obligación.
Así pues, en el caso del pacto comisorio, resulta indispensable acreditar ante juez los daños y, en su caso, los perjuicios causados como consecuencia del incumplimiento de la obligación.
Otra diferencia entre ambas figuras se ubica en el Artículo 1,843 que afirma:
La cláusula penal no puede exceder ni en valor ni en cuantía a la obligación principal; por su parte, en caso de que en el contrato se haya pactado o no, para el caso de incumplimiento de las obligaciones de una de las partes, el pacto comisorio, la cuantificación derivada de los daños y perjuicios ocasionados por la parte que incumplió, pueden resultar superiores a la obligación principal y a esto, estará obligada aquella de las partes que incumplió las obligaciones derivadas del contrato celebrado.
Es así que lo más recomendable es que quienes vayan a realizar un contrato de compra-venta se asesoren previendo las consecuencias ante un posible incumplimiento.
*Notaria 8 de la Ciudad de México
https://colegiodenotarios.org.mx/
