Diversos investigadores y economistas en Estados Unidos ven con preocupación las señales de una posible burbuja inmobiliaria en ese país, aunque distinta.
Según una publicación del Banco de la Reserva Federal (FED) en Dallas, los precios de las viviendas aumentan más rápido de lo que las fuerzas del mercado indicarían, por lo que se están "descarrilando los fundamentos".
Según los investigadores, hay un comportamiento anormal del mercado inmobiliario americano desde el estallido inmobiliario, debido a que los indicadores económicos muestran signos de que los precios de la vivienda en 2021 están fuera de sintonía.
Pero este escenario es diferente, ya que son otros elementos: los desequilibrios de la oferta y la demanda en el mercado; el aumento de los costos laborales; los aumentos en los costos de construcción y las tasas de interés para una hipoteca, en el sentido de cuán altas o bajas sean estas.
Según el contexto, los compradores pueden creer que los precios seguirán subiendo y temen perder obtener un precio más bajo en una casa y que terminarían pagando una cifra mayor más adelante.
Este efecto de miedo a perder la oportunidad de conseguir un bien (FOMO, por sus siglas en inglés) puede hacer que los precios suban y se aumenten las expectativas de precios altos a futuro, y una posibilidad sería un crecimiento exponencial de los precios.
Esta “exuberancia” del mercado inmobiliario se refleja en viviendas sobrevaloradas, inversiones basadas en expectativas distorsionadas de rentabilidad y reducción del crecimiento económico y del empleo.
El ciclo se interrumpe cuando se incita a los inversores a ser cautelosos y provocando que el flujo de dinero hacia la vivienda baje, lo que podría causar una corrección en los precios o posiblemente incluso una quiebra, según la FED.
Aunado a ello, el comportamiento de los compradores y vendedores de viviendas en los últimos dos años no ha sido normal, ya que los precios han alcanzado máximos históricos y siguen subiendo, pero con un mínimo histórico de inventario. Aunque las tasas de interés cayeron a mínimos históricos en la pandemia, “eso no explica por sí solo el frenesí del mercado”.
Los investigadores destacan específicamente el papel de los inversores, que están comprando viviendas de forma agresiva. “Los inversionistas ahora compran el 33% de las casas en Estados Unidos, lo que representa un aumento del 5% a diferencia del promedio de la última década”, según John Burns, de Real Estate Consulting.
El negocio "ibuying", cuando una empresa compra una casa en cash para arreglarla y revenderla, representa solo 1.7% del mercado inmobiliario nacional en el último trimestre de 2021, según Zillow. Pero, en algunas ciudades esta forma de mercado alcanza el 11 por ciento.
Los investigadores de la Fed destacaron además la relación entre los precios de las viviendas y las rentas. Descubrieron que desde el 2020, la relación de precio y renta se disparó de forma alarmante.
Otro elemento es la relación entre los precios de la vivienda y el ingreso disponible, elemento relacionado con la asequibilidad. De continuar estas tendencias, los bancos, las políticas públicas de vivienda y los reguladores deberían preparase para reaccionar y evitar las consecuencias.
En contraparte, los americanos tienen mejor situación financiera, los propietarios de viviendas tienen un capital más sólido y el endeudamiento no es tan desenfrenado como en la década pasada.
