La implementación de nuevas tecnologías que brinden seguridad a las partes durante el proceso de las transacciones inmobiliarias es cada vez más común. Al respecto, un término que ha ganado terreno es el escrow. En ese sentido, cada vez es más frecuente escuchar que el precio de venta del inmueble se pagará mediante escrow, por lo que es interesante analizar los alcances de esta figura en México.
“Escrow” (que literalmente se traduciría como “depósito”) es una figura típicamente anglosajona, regulada en la sección 17000 del California Financial Code, en donde, de manera simplificada, se define como cualquier transacción en la que una persona entrega dinero o cualquier otra cosa de valor a un tercero, a fin de que éste lo conserve hasta que se cumplan determinadas condiciones. Una vez que las condiciones estipuladas se hayan cumplido, el tercero debe entregar lo recibido a la persona indicada.
Su uso se encuentra ampliamente extendido en la compraventa de bienes y servicios en línea, por lo que en este contexto se refiere a un sistema de pago acordado entre las partes de un contrato, por el cual se deposita el dinero a un tercero, a fin de que éste lo libere al cumplirse ciertas condiciones; no obstante, es conveniente analizar la figura en su origen, a fin de tener claridad sobre sus distintas acepciones y detallar su aplicación en México.
El escrow surge en Estados Unidos con dos finalidades: (i) asegurar el éxito de una transacción inmobiliaria a ambas partes, durante el proceso de compraventa; y (ii) garantizar a las aseguradoras y al fisco, el pago de los seguros e impuestos a cargo de los propietarios de un inmueble hipotecado, mientras dure la hipoteca. En ese sentido, existen distintos tipos de cuentas escrow, que pueden ser manejadas por una compañía o por un agente independiente, quienes deben contar con una certificación para fungir como tales.
El escrow agreement es el contrato celebrado con la compañía o agente escrow, a fin de que éste custodie el bien o dinero que le transfiere el grantor, para ser entregado al grantee, quien es la persona legitimada para recibir la cosa o el dinero.
Como puede apreciarse, la utilidad del escrow en una operación inmobiliaria consiste en garantizar al vendedor el pago del precio y, a la par, asegurar al comprador que dicho pago no se realizará sino hasta que se hayan agotado las indagaciones correspondientes a la propiedad del inmueble o inclusive su entrega.
En nuestro país, la intervención del notario en las operaciones inmobiliarias garantiza que el inmueble reúna las condiciones jurídicas necesarias para su perfecta transmisión y que cada una de las partes reciba lo que es debido en el momento oportuno, lo que hace innecesario recurrir a esta figura.
Si bien el notario está impedido para resguardar dinero u otros valores, salvo casos muy específicos determinados en la ley, es el notario quien asegura los intereses de ambos contratantes por igual, de manera imparcial, mediante las obligaciones que la ley le impone y sus correlativas sanciones en caso de incumplimiento.
Entonces ¿en qué casos conviene el uso de escrow? A pesar de no ser lo mejor en términos jurídicos, es común que las partes decidan entregar un anticipo para cerrar el trato. En ese caso, el escrow puede ser de gran utilidad, toda vez que, hasta ese momento, por regla general, no ha intervenido ningún notario en la operación.
Cabe mencionar que ni el contrato ni la prestación del servicio escrow se encuentra regulado en nuestro país, por lo que habitualmente se presta el servicio a través de empresas extranjeras, no obstante, existe en México una sociedad mexicana que opera a través de una comisión mercantil. En cualquier caso, si se quiere hacer uso de este mecanismo, lo más recomendable es acudir a un notario para instrumentarlo correctamente a la luz de nuestra legislación.
*Notaria 16 de la Ciudad de México
