El 2023 inició con una buena noticia en materia fiscal: el Congreso de la Ciudad de México resolvió extender la posibilidad de obtener una reducción de hasta el 50% en el importe del impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI).
Recordemos que en 2016 se adicionó el artículo 275 Ter al Código Fiscal de la Ciudad de México, que prevé la posibilidad de que los herederos obtengan una reducción del ISAI - entre otras contribuciones-, siempre que el valor catastral del inmueble se ubique dentro de los rangos previstos en él (que en 2023 llegan hasta $2,463,220.00).
Esta reducción es sumamente relevante, ya que si el valor catastral del inmueble no rebasa los rangos establecidos en la Ley, permite (i) prescindir de la práctica de un avalúo, (ii) calcular el ISAI sobre el valor catastral del inmueble – y no sobre su valor comercial – y (iii) aplicar al impuesto así calculado una reducción de entre el 40% y el 80 por ciento.
Sin embargo, para 2023 –de manera similar a como ocurrió en 2021 y en 2022– el gobierno y el Congreso de la Ciudad de México establecieron una posibilidad adicional para obtener una reducción del ISAI, que parte de lo previsto por el artículo 115 del Código Fiscal de la ciudad:
“Artículo 115.- Para los efectos de este capítulo, se entiende por adquisición, la que derive de:
…Se aplicará una tasa de 0% del Impuesto establecido en este Capítulo en caso de que la adquisición de inmuebles se derive de una sucesión por herencia, siempre y cuando se acrediten en conjunto los siguientes supuestos:
1.- Que el valor del inmueble de que se trate no exceda de la suma equivalente a 27,185 veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización.
2.- Que el otorgamiento, firma y solicitud de inscripción ante el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México de la escritura de adjudicación sea a más tardar dentro los 5 años del fallecimiento del o los propietarios originales del inmueble de que se trate, contados a partir de la fecha de defunción indicada en el acta correspondiente.
3.- La adjudicación del bien inmueble de que se trate sea a favor del cónyuge, concubino, descendientes y/o ascendientes en primer grado…”
De conformidad con el artículo transcrito, es posible aplicar una tasa del 0% al cálculo del ISAI, siempre que se cumplan los 3 requisitos establecidos en él, es decir: (i) que el valor –tanto catastral como comercial- del inmueble de que se trate no exceda de la suma equivalente a 27,185 veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización (lo que en 2023 equivale a la suma de $2,820,171.90), (ii) que el otorgamiento, firma y solicitud de inscripción ante el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México de la escritura de adjudicación sea a más tardar dentro los 5 años del fallecimiento del o los propietarios originales del inmueble de que se trate, contados a partir de la fecha de defunción indicada en el acta correspondiente y (iii) que la adjudicación del bien inmueble de que se trate sea a favor del cónyuge, concubino, descendientes y/o ascendientes en primer grado.
Si solo cumples con alguno o con algunos de los requisitos antes mencionados -pero no con todos–, no te preocupes, en el decreto de reformas al Código Fiscal de la CDMX, publicado en la Gaceta Oficial el 27 de diciembre de 2022, se introdujo un artículo transitorio que establece lo siguiente:
“ARTÍCULO SEXTO.- Para el ejercicio fiscal 2023, se aplicará una reducción equivalente al 50% del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles previsto en el Libro Primero, Título Tercero, Capítulo I del Código Fiscal de la Ciudad de México, únicamente en caso de que la adquisición se derive de una sucesión por herencia, siempre y cuando se actualice alguno de los supuestos previstos en el párrafo tercero, de la fracción I, del artículo 115 del mismo Código.”
El artículo sexto transitorio permite aplicar una reducción del 50% al importe del ISAI, siempre que durante 2022 se cumpla con alguno y no con todos los requisitos establecidos en el párrafo tercero de la fracción primera del artículo 115 del Código Fiscal de la Ciudad de México.
Asimismo, también será aplicable si no han transcurrido más de 5 años desde el fallecimiento del propietario original del inmueble, con independencia de si el heredero es o no alguna de las personas mencionadas anteriormente.
Es importante que las personas interesadas en acogerse a los beneficios fiscales expuestos en este artículo acudan con su notario a la brevedad posible, a fin de otorgar cuanto antes las escrituras correspondientes.
No es recomendable esperar a fin de año, ya que la adjudicación de inmuebles por herencia requiere la realización de trámites previos cuya conclusión puede tomar algo de tiempo, por lo que, si el expediente se inicia en noviembre o en diciembre, es posible que las escrituras no estén listas en 2023 y se pierda la oportunidad de obtener la reducción del ISAI (en caso de que el Congreso de la CDMX no la conceda para el siguiente año).
El autor es Notario 202 de la Ciudad de México.
