La Constitución Mexicana establece que los extranjeros no pueden adquirir el dominio directo de tierras o aguas ubicadas dentro de una franja conocida como "zona restringida”, que comprende un área de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y 50 kilómetros a lo largo de las playas.
Dentro de esta zona, la adquisición de propiedades de inmuebles por parte de extranjeros está prohibida, pero existen alternativas para que ellos puedan gozar de ciertos derechos sobre los referidos bienes.
Fuera de la “zona restringida”, los extranjeros pueden adquirir propiedades siempre que cumplan dos requisitos:
El primero es que convengan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores en considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar por lo mismo la protección de sus gobiernos, por lo que se refiere a aquéllos.
Y el segundo es que obtengan el permiso correspondiente de la citada Secretaría. En el caso de los extranjeros que sean nacionales de países con los que México tiene relaciones diplomáticas, basta con que cumplan el primero de los dos requisitos mencionados.
Dentro de la “zona restringida”, existen alternativas para que los extranjeros puedan gozar de derechos sobre inmuebles ubicados en la misma; podemos mencionar dos: el fideicomiso y la constitución de una persona moral mexicana.
En el caso del fideicomiso, el extranjero solicita a un banco mexicano que actúe como fiduciario y éste tendrá la propiedad del inmueble. El extranjero se convierte en el beneficiario del fideicomiso (fideicomisario) y con ello tendrá el uso y aprovechamiento de los bienes. Este fideicomiso tiene una duración de 50 años, pero puede prorrogarse a petición del interesado.
Para constituir un fideicomiso de este tipo es necesario obtener un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores que, por regla general, se concederá de manera discrecional, tomando en cuenta el beneficio económico y social que la Nación reciba con estas operaciones.
Otra opción es constituir una persona moral mexicana. En este caso, el extranjero puede ser socio o accionista de la persona moral y ésta adquiere la propiedad del inmueble. En esta opción también debemos distinguir si los inmuebles se encuentran dentro o fuera de la “zona restringida”, pues para los primeros, en caso de ser inmuebles destinados a fines residenciales, será necesario que la persona moral mexicana utilice la figura del fideicomiso en los mismos términos antes descritos.
Pero para el caso de los bienes destinados a fines no residenciales, la persona moral mexicana únicamente deberá presentar un aviso a la Secretaría de Relaciones Exteriores por su adquisición; para los segundos, no será necesario observar requisito alguno.
Cuando son bienes adquiridos por herencia serán aplicables los comentarios antes vertidos con las siguientes particularidades: si se trata de la propiedad de bienes ubicados fuera de la “zona restringida” el convenio y permiso respectivo deberán presentarse al momento de la adjudicación de los bienes; por su parte, al tratarse de bienes ubicados dentro de la “zona restringida”, necesariamente deberán afectarse a un fideicomiso
Por otro lado, para los mexicanos que adquieran inmuebles estando casados con un extranjero, es importante tener en cuenta que si su matrimonio está sujeto al régimen de sociedad conyugal, la adquisición de dichos bienes no ingresará en el patrimonio del cónyuge extranjero, salvo que, al disolver y liquidar la sociedad conyugal, este último exhiba el convenio celebrado ante la Secretaría de Relaciones Exteriores y obtenga el respectivo permiso, según sea el caso.
Es fundamental que los extranjeros interesados en adquirir inmuebles en México busquen asesoramiento con un notario, esto les permitirá conocer los requisitos y alternativas aplicables a su caso.
*Notario 50 de la Ciudad de México.
