La volatilidad actual en los mercados de capitales crea nuevas oportunidades en los bienes raíces comerciales, reveló la encuesta ‘Bienes Raíces Comerciales de California: Pronóstico del Verano de 2023’ elaborado por el bufete de abogados Allen Matkins y UCLA Anderson.
Si bien el sentimiento en el mercado de oficinas se volvió decididamente negativo en comparación con el optimismo en el sector del año anterior, han surgido destellos en los otros segmentos del mercado, con interés expresado en nuevas inversiones de desarrollo a pesar de los obstáculos macroeconómicos.
"Si bien la dirección del uso de oficinas sigue siendo incierta, el ‘Pronóstico de verano de 2023’ indica que hay una luz al final del túnel para otra clase de activos inmobiliarios, lo que crea un optimismo cauteloso entre los participantes de la industria", comentó John Tipton, socio del bufete de abogados.
Agregó que a medida que aumentan las tasas de interés y de capitalización, “estamos trabajando con muchos clientes que buscan navegar por nuevas oportunidades de desarrollo e inversión, e involucrar a socios específicos del mercado y del sector para capitalizar las condiciones existentes del mercado".
Crecimiento industrial impulsado por la manufactura de EVs
Aunque se espera que el crecimiento en el sector industrial se normalice, la encuesta muestra el nivel más alto de desarrollo industrial planificado desde la Gran Recesión en 2008 y 2009. Según el pronóstico, 91% de los encuestados del norte de California y 78% de los participantes del sur de California están planeando nuevos desarrollos para el próximo año.
Un impulsor clave del crecimiento persistente y el nuevo desarrollo industrial es la creciente demanda de vehículos eléctricos (EV) y la correspondiente necesidad de infraestructura EV. Con el requisito de cero emisiones de California para todos los vehículos nuevos vendidos en el estado para 2035 y los créditos fiscales proporcionados por la Ley de Reducción de la Inflación para incentivar la propiedad de EV, los inquilinos relacionados con vehículos eléctricos, como los proveedores de carga, buscan espacio industrial y en particular, son los que llenan los mercados.
La perspectiva multifamiliar es alta
Todos los que respondieron a la encuesta son optimistas sobre el mercado multifamiliar de California, y se espera un nuevo desarrollo significativo en los próximos años para mantenerse al día con la demanda al rojo vivo: 55% de los participantes comenzarán uno o más proyectos multifamiliares nuevos en el 2024. Esta es una perspectiva optimista a pesar de la reducción de los alquileres en algunas regiones y las tasas de interés que se mantienen altas.
El sentimiento varía según el mercado, con más optimismo en el sur de California en comparación con el norte. En Los Ángeles, Inland Empire y el condado de Orange esperan que las tasas de vacantes multifamiliares se mantengan bajas, mientras que las tasas de alquiler aumentan más rápidamente que la inflación en los próximos años.
Por el contrario, se espera que las tasas de vacantes aumenten en el norte de California, particularmente en el Área de la Bahía, ya que las principales industrias de la región son las más compatibles con el trabajo remoto.
La volatilidad en los mercados comerciales y de oficinas brinda oportunidades de conversión y reurbanización para los desarrolladores. La nueva ley estatal, el Proyecto de Ley de la Asamblea de 2011, prevé la aprobación por derecho, sin CEQA, de proyectos de viviendas multifamiliares de ingresos mixtos en propiedades calificadas donde las oficinas, tiendas minoristas y/o el estacionamiento es un uso principalmente permitido, sujeto a requisitos específicos.
Las vacantes minoristas crean nuevas oportunidades
Con respecto al comercio minorista, los desarrolladores permanecen al margen. Si bien el pronóstico proyecta un nuevo ciclo de desarrollo antes de mediados de 2026, la cantidad de nuevos desarrollos planificados para los próximos 12 meses presenta una disminución con respecto a lo informado, según lo planeado en la encuesta de verano de 2022; es una situación particular en el norte de California, donde los desarrolladores siguen siendo más pesimistas sobre el sector.
Durante el último año, el sector ha experimentado quiebras récord y cierres de tiendas, lo que provocó la competencia por el espacio vacante entre los minoristas en crecimiento que buscan oportunidades de expansión.
"Este año ha producido más quiebras minoristas nacionales que en cualquier otro momento desde el punto álgido de la pandemia, creando un entorno en el que hay mucho espacio vacante para que los minoristas oportunistas y en crecimiento aprovechen los bienes inmuebles disponibles", expresó Ivan Gold, abogado de la firma.
Desarrollo de oficinas
La perspectiva del sector de oficinas es rotundamente negativa, ya que los encuestados anticipan que las tasas de alquiler y las de ocupación se debilitarán el próximo año. Como tal, no se espera un desarrollo de oficinas significativo antes de fines de 2026. En el norte de California, solo 14% de los encuestados de Forecast tiene planes para iniciar un nuevo proyecto de oficinas en los próximos 12 meses, y no hay planes para el desarrollo de nuevas entre los encuestados del sur de California de Forecast.
"El trabajo remoto en curso ha impactado significativamente en los distritos comerciales centrales de California, incluido el centro de Los Ángeles y San Francisco, lo que ha provocado un aumento en las vacantes de oficinas", señaló Alain R'bibo, socio de la firma de abogados.
Mirando hacia el futuro, espera que los posibles inquilinos sean selectivos y se concentren en la calidad. “Los propietarios que buscan ocupar edificios existentes deben esperar hacer inversiones significativas en servicios y características modernas para aumentar no solo la ocupación, sino también la utilización”.
