En el ‘Informe Mortgage Monitor de agosto de 2023’, basado en la hipotecaria Black Knight, así como en datos de bienes raíces y registros públicos, se analizó nuevamente el recalentamiento del mercado inmobiliario en todo Estados Unidos, con los precios de las viviendas alcanzando nuevos picos tanto a nivel nacional como local, y sin un final a la vista de la constrictiva falta de inventario para la venta que impulsa los precios.
Andy Walden, vicepresidente de Investigación Empresarial de Black Knight, explicó que las tasas anuales de crecimiento del precio de la vivienda retrospectivas están comenzando a influir impulsadas por los aumentos mensuales ajustados estacionalmente que el Índice de precios de la vivienda Black Knight (HPI) ha estado rastreando casi en tiempo real a medida que avanza el 2023.
"Hemos estado notando durante algunos meses que la tasa reciente de aumento de los precios de la vivienda tendría un impacto rezagado, pero significativo, en la tasa anual de apreciación", dijo Walden y agregó que junio marcó ese punto de inflexión. No solo el HPI alcanzó un nuevo récord, tanto en bases ajustadas estacionalmente como no ajustadas, sino que el 60% de los principales mercados también lo ha hecho.
Después de desacelerarse durante 14 meses consecutivos, la tasa de crecimiento anual saltó de nuevo al 0.8% en junio, frente a solo el 0.2% en mayo, en medio de un crecimiento generalizado que provocó que las tasas anuales de apreciación se desviaran y comenzaran a tener una tendencia al alza en más del 80% de los mercados.
El aumento de los precios de las viviendas también ha impulsado los niveles de capital de los propietarios, que no hace mucho habían retrocedido desde sus máximos de 2022. De hecho, a pesar de que la deuda hipotecaria pendiente total superó los 13 billones de dólares por primera vez en la historia, gran parte de la disminución en el capital se ha recuperado desde el año pasado.
Según el informe, el capital total de los titulares de hipotecas ahora está nuevamente por encima de 16 mil millones de dólares, con unos 10 mil 500 millones siendo 'tocables' o disponibles para que el propietario tome prestado mientras mantiene una participación de capital relativamente conservadora del 20%. El titular de una hipoteca promedio tiene unos 199 mil dólares en capital utilizable disponible para ellos; un poco por debajo de los máximos históricos de 2022, pero sigue siendo una cantidad históricamente grande.
Las sólidas posiciones de capital son un componente del rendimiento hipotecario históricamente fuerte de hoy, pero el informe de este mes también cuantifica los ahorros asociados con las recientes olas de refinanciamiento, que continúan pagando dividendos en términos de rendimiento y beneficio económico general.
Si bien la asequibilidad para los posibles compradores de viviendas es casi la peor en 37 años, las bajas tasas de interés bloqueadas durante la era covid continúan manteniendo bajos los pagos para los propietarios de viviendas existentes, lo que contribuye a los bajos niveles de morosidad.
A pesar de que el saldo principal impago promedio de las hipotecas existentes alcanzó un máximo histórico en junio, la tasa de interés promedio de esos préstamos se ubica en solo 3.94%. Los propietarios de viviendas existentes que se han beneficiado de 42 mil millones en ahorros acumulados a través de la refinanciación en los últimos tres años ahora también se benefician de un fuerte crecimiento de los ingresos.
Además, los propietarios existentes necesitan solo el 21% del ingreso familiar promedio para realizar el pago mensual promedio de P&I, en comparación con más del 36% para los posibles compradores de vivienda en el mercado actual. La pequeña parte relativa de los ingresos necesaria para que los propietarios de viviendas existentes cumplan con sus obligaciones hipotecarias, junto con la sólida calidad crediticia de los titulares de hipotecas de hoy y un enfoque agudo en la mitigación de pérdidas por parte de la industria en general, están contribuyendo al mínimo actual de 16 años en serio hipotecas morosas.
