Conforme a diversas disposiciones legales, la propiedad de los bienes inmuebles se acredita generalmente, aunque no exclusivamente, con una escritura otorgada ante notario, conocida comúnmente como Título de propiedad.
Ahora bien, puede parecer que el otorgamiento de una escritura es un acto aislado, pero en realidad es el resultado de un procedimiento complejo, o un conjunto de procedimientos, regulado en diversas disposiciones.
La escritura tiene un inicio, un desarrollo y una conclusión, durante el cual la función del notario se manifiesta en toda su amplitud, bien sea como perito en Derecho, asesor de las partes, auxiliar de la administración de justicia y de las autoridades fiscales y, por supuesto, como autor del instrumento público, titular de la función autenticadora.
De manera muy general, pueden identificarse como fases de este procedimiento las siguientes:
1.- Solicitud de parte interesada, toda vez que al notario le está prohibido actuar de oficio o sin rogación, lo que puede acreditarse a través de una carta de instrucción o una solicitud de servicios.
2.- Obtención de certificaciones y constancias. Una vez que el notario es requerido para intervenir debe solicitar diversos documentos, entre los cuales pueden mencionarse los siguientes:
a).- Certificado de gravámenes, cuya solicitud sirve para que el notario requiera que el Registro Público practique una nota de presentación que genera la prelación del acto en favor del adquirente.
b).- Constancias que acrediten el cumplimiento de las contribuciones relacionadas con el inmueble.
c).- Certificados que permitan conocer la zonificación aplicable, los usos permitidos y las normas de ordenación territorial aplicables al inmueble y a las acciones urbanísticas que pretendan llevarse a cabo en él.
3.- Redacción del instrumento, en el que deben incluirse todas las cláusulas necesarias para que el acto sea eficaz, entre las que destacan además de las esenciales, las relacionadas con el uso y aprovechamiento del inmueble, con el cumplimiento de requisitos fiscales y con el marco jurídico en materia de prevención del lavado de dinero.
4.- Cálculo y entero de los impuestos generados por el acto. La figura del notario se presenta frente al contribuyente como de gran utilidad, ya que le permitir cumplir con sus obligaciones fiscales, a un costo muy bajo para el erario y con una eficiencia recaudatoria importante.
5.- Otorgamiento del acto por las partes y autorización del instrumento por el notario, generando un medio de prueba de su celebración.
6.- Presentación de avisos, entre otros, el de otorgamiento al Registro Público de la Propiedad, con el fin de conservar y extender la prelación; al catastro, a la Unidad de Inteligencia Financiera, al Registro Nacional de Inversiones Extranjeras, por mencionar solo algunos, que permiten que la autoridad tenga información útil, actualizada, completa y veraz.
7.- Expedición del testimonio correspondiente y gestión de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad, una vez que el notario haya sido requerido y expensado para ello, a efecto de que el acto sea oponible.
Este procedimiento evidencia la utilidad de la función notarial, que no se limita únicamente a autenticar un documento. Justamente la cualidad de dar fe se le otorga al notario por su sólida formación profesional, que le permite asumir la responsabilidad de conducir este procedimiento.
Limitarla a una mera función autenticadora y pretender que ella pueda ser realizada por personas sin la preparación suficiente, o bien medios electrónicos o mediante el uso de herramientas digitales autónomas, es reducir desproporcionadamente tanto su importancia como la responsabilidad que actualmente asume y que redunda en beneficio del tráfico inmobiliario y de la sociedad en su conjunto.
*Notario 136 de la Ciudad de México.
