El mercado inmobiliario global está en riesgo debido a una combinación de factores, como el aumento desproporcionado de los precios de las viviendas en ciudades clave como Miami, Tokio y Zúrich, donde la desconexión entre los precios y los ingresos locales es alarmante.

Lo anterior se dio a conocer en el UBS Global Real Estate Bubble Index de 2024, en el que identifica a esas tres ciudades como las de mayor riesgo de burbuja inmobiliaria a nivel mundial, debido a sus dinámicas de precios y otros factores económicos.

Además, el análisis indica que la escasez de vivienda ha estabilizado temporalmente los mercados, pero no soluciona el problema estructural de accesibilidad. Las tasas de interés elevadas han enfriado la demanda en varias regiones, mientras que, en otras, como Miami, el auge del mercado de alta gama sigue impulsando los precios. Si bien se espera que la disminución de los tipos de interés alivie el acceso a la vivienda, la posibilidad de una corrección significativa en estos mercados sigue latente, especialmente en aquellos donde el crecimiento ha sido especulativo.

Miami

Miami lidera el índice con el mayor riesgo de burbuja inmobiliaria, impulsado por un aumento en los precios de las viviendas de casi el 50% en términos reales desde 2019. Este incremento se debe en gran parte al auge del mercado de alta gama, donde la demanda ha sido sostenida por compradores internacionales y locales.

En el último año, los precios subieron un 7 por ciento. A pesar de esto, la accesibilidad a la vivienda ha disminuido considerablemente, lo que podría hacer que el mercado sea vulnerable a una corrección en el futuro, especialmente si las condiciones financieras empeoran.

Tokio

Por su parte, en Tokio, los precios han aumentado en un 30% en los últimos cinco años, más del doble que los alquileres. Esta desconexión entre precios y alquileres es un indicio de sobrevaloración del mercado.

También, Tokio tiene una de las relaciones precios/ingresos más elevadas entre las ciudades estudiadas, lo que refleja un fuerte desequilibrio en el acceso a la vivienda para los residentes locales. La resiliencia del mercado se ha mantenido gracias a una economía fuerte y una demanda constante de propiedades urbanas, pero el alto costo de la propiedad en relación con los ingresos sigue siendo preocupante.

Zúrich

Aunque el riesgo de burbuja en Zúrich ha disminuido en comparación con años anteriores, sigue siendo una de las ciudades con mayor riesgo. Los precios en la ciudad han subido un 25% en los últimos cinco años, impulsados por la creciente demanda de propiedades y la falta de oferta. Además, la tasa de ocupación de viviendas por propietarios ha disminuido, con más viviendas siendo compradas para alquiler, lo que podría aumentar la volatilidad del mercado.

Situación en América Latina

Con respecto a América Latina, São Paulo es una de las pocas ciudades incluidas en el estudio, mostrando un bajo riesgo de burbuja inmobiliaria. Aunque los precios en São Paulo han aumentado ligeramente en términos ajustados a la inflación, todavía están más de un 20% por debajo de los máximos alcanzados en 2014. La preferencia por el alquiler, debido a los altos tipos de interés, ha mantenido el crecimiento de los precios bajo control.

Igualmente, el informe resalta las diferencias regionales en el riesgo de burbuja inmobiliaria, con un enfoque especial en Estados Unidos y Europa, donde las dinámicas del mercado varían significativamente.

Estados Unidos

Además de Miami, otras ciudades estadunidenses, como Los Ángeles y San Francisco, presentan riesgos moderados en sus mercados de vivienda. En Los Ángeles, la disminución de la competitividad económica y el alto costo de vida han llevado a una estabilización en los precios. La disminución de la población ha hecho que los alquileres no mantengan el ritmo del aumento de precios de consumo, lo que podría frenar aún más el crecimiento.

Por otro lado, en San Francisco, el mercado ha mostrado indicios de cambio. Después de una caída de los precios del 8% el año pasado, el auge del mercado bursátil y la caída de los tipos de interés han comenzado a revitalizar el segmento de alta gama, lo que podría impulsar las ventas a corto plazo.

El mercado inmobiliario del sur de EU está en la mira

Europa

Varias ciudades europeas han experimentado correcciones de precios significativas tras años de sobrevaloración. Ciudades como Múnich y Fráncfort, que mostraban un alto riesgo de burbuja inmobiliaria, han visto caer los precios reales de la vivienda en un 20% desde sus máximos. Sin embargo, la escasez de oferta y la expectativa de recortes en los tipos de interés podrían provocar una recuperación del mercado. En ciudades como Ámsterdam y París, los precios también se han corregido, pero el limitado suministro de viviendas ha estabilizado el mercado, sugiriendo una posible recuperación en los próximos años.

La escasez de vivienda como estabilizador

Uno de los factores clave que ha evitado una corrección drástica en los precios de la vivienda en varias ciudades es la escasez de oferta, indicó el estudio.

Muchas ciudades han experimentado un aumento en los alquileres, que han superado el crecimiento de los ingresos, lo que refleja la falta de viviendas disponibles. Esta escasez ha servido como un estabilizador en varios mercados, ya que los elevados costos de construcción y las altas tasas de interés han frenado el desarrollo de nuevas viviendas. Ciudades como Vancouver, Sídney y Madrid, que enfrentan una oferta limitada, han visto cómo los precios de la vivienda aumentan más de un 5% en términos reales en el último año.

Se vislumbra un cierto alivio

A pesar de las dificultades actuales, el informe señala que el dinamismo en el mercado de la vivienda podría mejorar en el futuro cercano. La caída esperada de los tipos de interés podría facilitar el acceso a la vivienda, lo que incentivaría la compra de propiedades y podría atraer nuevamente a compradores de primera vivienda.

Y, además, el aumento de los alquileres ha reforzado la demanda de propiedades, lo que podría sostener el mercado en las zonas urbanas. Si bien las correcciones de precios han afectado a varias ciudades, el estudio sugiere que, en muchos casos, los precios de la vivienda podrían haber tocado fondo, y el futuro dependerá en gran medida de las condiciones económicas globales.

Este panorama global muestra cómo la interrelación entre factores económicos, el acceso a la vivienda y la demanda puede generar mercados inmobiliarios volátiles, donde algunos están al borde de una burbuja mientras que otros encuentran estabilidad en medio de la escasez.