La clave, según especialistas, será cómo se gestione la incertidumbre comercial con Estados Unidos y qué tanto logren los estados ofrecer condiciones claras, competitivas y estables para atraer nuevas inversiones.

La incertidumbre generada por la política comercial de Estados Unidos, especialmente en torno a posibles nuevos aranceles a productos mexicanos, ha provocado una pausa en el dinamismo del mercado inmobiliario industrial en el norte del país. Sin embargo, en contraste con este freno localizado, a nivel nacional se siguen anunciando nuevas inversiones industriales y logísticas, que diversifican la actividad más allá de los polos tradicionales.

De acuerdo con la plataforma Solili, durante el primer trimestre de 2025 se registró un arrendamiento industrial total en México de más de 1.2 millones de metros cuadrados, cifra que representa una disminución del 20% respecto al mismo periodo del año anterior. En abril, la tendencia se acentuó con una caída del 45% en la demanda. Particularmente, los ocho principales mercados industriales del norte reportaron solo 137,000 m² de arrendamiento, la mitad de lo registrado en abril de 2024.

A pesar de esta desaceleración en la región norte, múltiples indicadores y proyectos muestran que el sector no está detenido. Diversas inversiones en otras zonas del país han cobrado fuerza, impulsadas por el fenómeno del nearshoring, la mejora logística regional y la diversificación geográfica de los inversionistas.

De acuerdo con información de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP) tiene planeado la construcción de 116 nuevos parques, superando la meta de la administración federal de 100 durante el sexenio.

“El monto de los parques que tenemos por delante va a ser muy cercano a los 5 mil millones de dólares. Esto incluye exclusivamente el desarrollo que nosotros llamamos “horizontal”, es decir: La tierra más la infraestructura; independientemente de la inversión que se haga verticalmente en cada uno de los edificios que vamos a construir, y esto se hace en forma gradual conforme se va aceptando y conforme se va absorbiendo el parque”, declaró recientemente ante la presidenta Claudia Sheinbaum el consejero de la AMPIP, Héctor Ibarzábal.

Yucatán, nuevo polo logístico del sureste

Uno de los casos más representativos de esta diversificación es Lok Park Yucatán, parque logístico inaugurado este junio sobre la carretera Mérida-Cancún. Con una inversión de 140 millones de pesos y 26 bodegas industriales, el complejo busca consolidar al estado como un nuevo hub logístico para empresas de transporte, comercio electrónico y distribución.

Durante la inauguración, tanto el gobierno local como representantes de la iniciativa privada destacaron que Yucatán ofrece ventajas competitivas únicas: Certeza jurídica, conectividad estratégica, mano de obra calificada y alto potencial de plusvalía.

Proyectos en el Bajío, occidente y noreste

En el Bajío, la dinámica no se detiene. En Silao, Guanajuato, la empresa china Waison inauguró una planta con una inversión de 11.8 millones de dólares, fortaleciendo la cadena de proveeduría industrial de la región.

El Corredor Interoceánico impulsa el interés industrial en el sur de México

Querétaro, otro destino clave, fue elegido por la firma danesa Tajco para su proceso de expansión en el país. La empresa, especializada en autopartes, confía en las condiciones que ofrece la entidad para manufactura avanzada y exportación.

Mientras en el occidente del país, Jalisco también impulsa su posicionamiento industrial. En Tlajomulco, se inició la construcción del Guadalajara Tech Park, con más de 600 millones de pesos de inversión mixta entre el gobierno estatal y Grupo Frisa. Además, la empresa ProximityParks inauguró su primer parque logístico en la zona metropolitana de Guadalajara, enfocado en soluciones para e-commerce y logística urbana.

Impulso en el noreste

Aunque el norte ha mostrado una pausa generalizada, hay señales puntuales de dinamismo. En Nuevo León, la firma asiática Hengli inauguró su primera planta en México, dentro del proyecto Finsa Industrial 1, en Santa Catarina.

Por su parte, Arca Continental, uno de los mayores embotelladores de Coca-Cola en América Latina, inauguró un nuevo centro de distribución en Saltillo, Coahuila, como parte de su estrategia de modernización logística.

Los anuncios de inversión son múltiples y reflejan que la actividad se puede moderar, pero no revertir.

Estabilización o reconfiguración

El panorama mixto que hoy vive el sector industrial mexicano podría interpretarse como una fase de estabilización tras el crecimiento acelerado de los últimos años, detonada por el nearshoring. Si bien factores como la incertidumbre arancelaria y el ciclo electoral en Estados Unidos han impactado la toma de decisiones de nuevos proyectos en el norte, el interés por invertir en México no se ha desvanecido.

La diversificación geográfica de las inversiones sugiere una reconfiguración del mapa industrial nacional, en la que estados como Yucatán, Guanajuato, Querétaro y Jalisco emergen como alternativas viables a los mercados tradicionales del norte.

También, el compromiso de empresas nacionales e internacionales por seguir expandiéndose en el país refleja que México mantiene ventajas estratégicas como ubicación, tratados comerciales, infraestructura y mano de obra competitiva.

Aunque se mantendrá la cautela en algunos segmentos, los flujos de inversión activa en otras regiones confirman que el país no ha perdido atractivo como destino industrial y logístico. La clave, como han señalado analistas del sector, estará en el manejo de la incertidumbre política-comercial y en la capacidad de los estados para ofrecer condiciones competitivas que atraigan capital productivo.