El mercado residencial de Estados Unidos cerró noviembre con una estabilidad aparente, pero debajo de la superficie continúan moviéndose fuerzas que están transformando la manera en que compradores y vendedores participan.
En ambos casos, el motor principal es el mismo: la dificultad para acceder a una vivienda en un contexto de precios altos, inventario todavía ajustado y tasas hipotecarias que se mantienen elevadas.
“El aumento de las bajas en las listas y el crecimiento de los mercados refugio reflejan el dinamismo que define el mercado inmobiliario actual”, afirmó Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com. “Muchos vendedores se retiran tras publicar una propiedad si el mercado no cumple con sus expectativas de precio, mientras que los compradores se dirigen estratégicamente a las áreas metropolitanas que siguen siendo asequibles.”
De acuerdo con Hale, la combinación de tasas altas y años de encarecimiento acelerado ha redefinido las reglas del juego para ambas partes. Para 2026, la experta anticipa un mercado “más equilibrado” gracias a mejoras graduales en la asequibilidad y un inventario más consistente.
Mercados refugio: la búsqueda de lo poco que aún es accesible
Los cinco mercados con mayor crecimiento anual en precio por pie cuadrado reflejan esta tendencia:
- Grand Rapids, MI: +5.5% interanual, +15.4% desde 2022
- San Luis, MO: +5.0% interanual, +7.7% desde 2022
- Cleveland, OH: +4.5% interanual, +20.3% desde 2022
- Milwaukee, WI: +4.2% interanual, +21.0% desde 2022
- Pittsburgh, PA: +3.7% interanual, +7.8% desde 2022
Mantienen estas zonas precios muy por debajo de los promedios nacionales, lo que atrae a compradores con presupuestos limitados que buscan opciones razonables cerca de centros urbanos costosos o con empleos híbridos.
Récord en bajas de propiedades: los vendedores se retiran
La otra gran fuerza del mercado en 2025 es el fuerte aumento en las bajas de propiedades, que crecieron 37.9% interanual en noviembre y 45.5% interanual en octubre, marcando el nivel más alto desde que Realtor.com comenzó a medir este indicador en 2022.
Lo inusual es el tiempo: normalmente las bajas aumentan hacia el invierno, pero este año comenzaron en junio y se mantuvieron elevadas cinco meses seguidos. Actualmente, alrededor del 6% de las propiedades activas salen del mercado cada mes, niveles propios de temporada baja.
La tasa de bajas frente a nuevas propiedades llegó a 0.27 en octubre:
- Por cada 100 viviendas nuevas, 27 se retiraron, muy por encima del 20% registrado en octubre de 2024.
Mercados con mayor presión:
- Miami: 45 bajas por cada 100 nuevas (34 en 2024)
- Denver: 39 por cada 100 (24 en 2024)
- Houston: 37 por cada 100 (31 en 2024)
Compradores más selectivos y tiempos de venta más largos
La demanda continúa debilitada:
- Las ventas pendientes bajaron 1.0% interanual.
- Las viviendas tardaron 64 días en promedio en venderse, tres días más que hace un año.
Aun así, los tiempos siguen siendo más rápidos que el mercado prepandemia (2017–2019). Paralelamente, el 18% de los listados redujo precio, un aumento de 1.3 puntos porcentuales.
Esto muestra que los compradores siguen interesados, pero con un criterio mucho más cuidadoso y enfocado en valor real.
Precios a la baja… pero aún altos en perspectiva histórica
- 4% menos que en noviembre de 2024
- 2% menos que en octubre de 2025
El precio por pie cuadrado descendió 1.0% anual.
Sin embargo, las ganancias acumuladas siguen siendo notables:
- El precio típico sube 36.1% desde 2019
- El precio por pie cuadrado sube 48.4% desde 2019
Inventario al alza, aunque el ritmo se desacelera
Creció el inventario 12.6% interanual, completando 25 meses consecutivos de aumento. No obstante, el ritmo se ralentiza desde el pico de 30% alcanzado en primavera.
Las cuatro regiones del país registraron incrementos:
- Oeste: +14.3%
- Sur: +14.1%
- Medio Oeste: +10.3%
- Noreste: +7.0%
A nivel metro, 47 de los 50 mayores mercados aumentaron inventario, con:
- Charlotte: +34.7%
- Las Vegas: +33.0%
- Washington D. C.: +32.0%
Pero frente a niveles prepandemia, la recuperación es desigual.
- El Oeste y Sur ya están arriba,
- Pero el Medio Oeste y Noreste están muy rezagados, con inventarios aún 33% y 48% por debajo de lo normal respectivamente.
Un mercado en transición hacia 2026
Los datos de noviembre confirman que el sector vive un reacomodo. Los vendedores se vuelven más cautelosos y los compradores buscan refugio en mercados accesibles mientras esperan tasas más estables. El pronóstico de Realtor.com para 2026 anticipa un escenario de mejoras lentas, pero sostenidas, en inventario y asequibilidad.
