Pese a que la versión promulgada dejó fuera el concepto de captación de plusvalía que contenía en el artículo 21, agregó una figura para que el sector inmobiliario realice obras in situ a favor de la comunidad. “La ley regulará la obligación de los propietarios de desarrollos inmobiliarios de pagar una compensación monetaria para mitigar el impacto urbano y ambiental, a fin de contribuir al desarrollo y mejoramiento del equipamiento urbano, la infraestructura vial e hidráulica y el espacio público”.

Sin embargo, siguen pendientes las regulaciones secundarias que la Constitución de la CDMX aplicará a los desarrolladores inmobiliarios.

En Real Estate Market & Lisfestyle te compartimos los argumentos del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) sobre el tema:

1. Estudios del BID señalan que el potencial de crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) para Latinoamérica estaría alrededor de 2% anual si las inversiones en infraestructura se duplicaran.

2. Los ingresos por impuesto predial representan únicamente 0.37% del PIB de América Latina, cuando en países de la OCDE el promedio es de 2,12%, lo que significa 5 veces más.

3. Los gobiernos municipales en la región deben trabajar simultáneamente en fuentes de recursos tradicionales (ej. recursos propios o transferencias) e implementación de mecanismos de financiación poco tradicionales.

4. Los mecanismos de captura de plusvalías integran los aspectos fiscal y urbano y son una herramienta de financiación y de regulación de uso del suelo para optimizar el gasto público de las ciudades.

5. El concepto de captura de plusvalías se basa en la idea de usar la valorización del precio del suelo producida por la urbanización para financiar infraestructura y servicios.

6. En la medida en que la demanda por suelo es derivada y su precio depende de lo que se pueda hacer con él, elementos clave del desarrollo urbano tales como la transformación del uso del suelo de rural a urbano, la instalación de infraestructura o la densificación, permiten incrementar los beneficios potenciales derivados de un terreno o propiedad. Esto, a su vez, resultará en mayores precios del suelo.

Esta valorización, llamada ‘plusvalía’, es susceptible de ser ‘capturada’ para el beneficio de la comunidad.

7. Existen diversos instrumentos para capturar la plusvalía generada por inversiones y acciones del sector público que afectan el valor del suelo. Entre ellos se destacan la contribución por mejoras, cargos por derechos de construcción, financiamiento por incremento de impuestos, y esquemas de reajuste de terrenos. Estas herramientas se pueden clasificar en:

i) Impuestos a la propiedad o incremento de impuestos.

ii) Tarifas por contribuciones por mejora o valorización.

iii) Regulaciones, como las exacciones, los cargos por derechos de construcción o reajuste de terrenos.

8. En muchos gobiernos locales de América Latina están utilizando mecanismos para capturar este valor y su aplicación está reglamentada por leyes nacionales.

9. Un estudio realizado por Martim Smolka, recopila estudios de caso en América Latina que muestran cómo con la inversión en agua potable en ciudades como Curitiba, Brasilia y Recife, en Brasil, el valor del suelo aumentó en hasta 11 veces su costo. Por otra parte la autorización de construir edificios de 5 pisos en barrios de casas en Bogotá aumentó el valor del suelo hasta en 100%, dependiendo del estrato económico y localización.

Las plusvalías también aumentaron de 15 a 20% con accesos a transporte público en un radio de un kilómetro de las estaciones del servicio de buses articulados (tipo Metrobús), después de su inauguración.

10. El BID realizó un análisis de prefactibilidad de la aplicación de plusvalías en dos casos de estudio (Xalapa, Veracruz, en México; y Quetzaltenango, Guatemala). El resultado demuestra que sí existe potencial de financiar grandes proyectos vía valorización que éstos mismos producen, para garantizar la sostenibilidad de nuestras ciudades en el futuro, siempre y cuando se transparente y se supervise con mecanismos vecinales efectivos y no corporativos (como partidos políticos grupos de poder).