Las perspectivas del mercado hipotecario siguen siendo positivas. Sin embargo, los bancos estamos muy enfocados en atender el segmento de asalariados, por lo que es necesario ampliar el horizonte para atender a más población con recursos para acceder a un crédito.
Alrededor del 70% de la originación hipotecaria de la banca está concentrada en el mercado de asalariados; el 30% restante a los no asalariados, que pueden ser dueños de negocios o profesionistas independientes está orientada, más bien, a un segmento de ingresos más alto.
Por lo tanto, hay una gran oportunidad de empezar a entrar en otros segmentos de mercado. Por ejemplo, el de no afiliados, que es una parte de la población que no tiene un programa de vivienda, o bien, un esquema de seguridad social.
Enrique Margain Pitman, Director Ejecutivo Crédito Hipotecario y Automotriz de HSBC.
Venimos estudiando participar en la economía mixta, es decir, en aquellas personas que puedes comprobar una parte de sus ingresos a través de estados de cuenta, declaración de impuestos o recibo de nómina; pero que no reflejan su ingreso real, porque una parte de éstos los recibe en efectivo, como los comisionistas, meseros, taxistas y micro empresarios. Por ejemplo, hay una población muy importante que recibe propinas, como lo son muchos trabajos orientados al turismo.
El hecho de que puedas identificar, a través de estimación de ingresos de un estudio socio económico, y que puedas incorporar enaltecedores de crédito como el seguro de crédito a la vivienda, son temas que te permiten, a final de cuentas, dar un crédito suficiente a una persona que hoy en día no tiene la posibilidad de acceder a un banco y contratar un crédito hipotecario.
Por lo tanto, en la medida que encontremos nuevos nichos de mercado, de que veamos cómo cofinanciar más, de que encontremos nuevos mecanismos como lo está haciendo hoy el Infonavit, de cómo puedes coparticipar entre personas que a lo mejor no tienen parentesco –llamados corresidentes– y dar financiamiento. En la medida que encontremos nuevas formas de financiamiento, también podremos ir expandiendo el crédito e impulsando la vivienda.
Condiciones de crecimiento
De cara al futuro inmediato, hay una serie de condiciones que nos indican que se seguirá favoreciendo que el sector de la vivienda, empujado por el crédito hipotecario, continuará una tendencia positiva.
Aunque vemos un crecimiento importante en la colocación hipotecaria bancaria, no todo está vinculado a la compra de vivienda, también hay productos como transferencia de crédito o pago de pasivos; adicionalmente, se observa un avance importante en la colocación de crédito de liquidez, que es una de las modalidades que mejor dinámica observa el mercado. Este abanico de recursos ha propiciado el crecimiento.
En particular, el crédito de liquidez se presenta cuando una persona cuenta con una propiedad libre de gravamen, y se hipoteca para tener recursos con destino libre; es decir, que lo puedes ocupar para consolidación de deuda (mandar la deuda de corto a largo plazo), para una emergencia familiar, para la inversión en la educación de los hijos o para lo que quieras.
Asimismo, también vemos que hay estabilidad en las tasas de interés, con costos históricamente muy competitivos. El costo promedio del crédito hipotecario de la banca está sobre 10.33%, y hacia el final del año lo vemos igual o tal vez ligeramente abajo.
Además, hay una amplia accesibilidad, porque hay créditos que te financian hasta 90% del valor de la propiedad; en los créditos cofinanciados se puede financiar hasta un porcentaje mayor. En otras palabras, siguen existiendo productos hipotecarios con condiciones en diseño muy atractivas.
Por el lado de la demanda, no debemos olvidar que hay un bono demográfico donde se crean 650 mil familias cada año, que garantizan una importante demanda. Y, por si fuera poco, la confianza del consumidor sigue alta.
La mesa sigue puesta para continuar observando un ritmo de crecimiento positivo en el mercado hipotecario de la banca. Como mensaje, puedo afirmar que se trata de un sector que se ha comportado bien, y que tiene una perspectiva positiva hacia adelante.
Central Park Interlomas.
Ampliar la base
HSBC coloca créditos hipotecarios con un promedio aproximado a 1.6 millones de pesos, ligeramente por encima del promedio de la banca, con un gran balance entre la vivienda residencial y residencial plus.
Adicionalmente, trabajamos en cómo poder financiar cada vez más la adquisición de vivienda de nivel medio, ahí queremos impulsar a sectores como las economías mixtas. Toda vez que es un mercado enorme, y en la medida que tengamos todo más enfocado a esos segmentos, se ampliará la base y se podrá otorgar más crédito hipotecario.
Nos esforzamos por seguir ganando terreno y presencia en el mercado hipotecario a través de mucho servicio y, sobre todo, con productos competitivos.
Texto Enrique Margain Pitman, Director Ejecutivo Crédito Hipotecario y Automotriz de HSBC.
Foto: F. AXEL CARRANZA / Migdal Arquitectos
