Hay una serie de factores que están impactando el desempeño del mercado hipotecario en México.

En opinión de Gonzalo Palafox, director ejecutivo de crédito hipotecario de Citibanamex, lo más relevante tiene que ver con el costo del dinero, porque se ha dado un incremento a las tasas de interés, afortunadamente no en una magnitud que afecte demasiado la demanda de crédito, pero al final, al haber tasas más altas, significa que puede haber condiciones no tan favorables para quien está solicitando el crédito.

Un segundo elemento que identifica tiene que ver con el empleo, toda vez que venimos de una situación donde hubo pérdida de empleos y estos van en recuperación. Afirmó que para que una persona pueda tener la confianza de comprar una casa y tomar una obligación o compromiso de largo plazo, debe tener estabilidad laboral.

 

 

Y como el crédito hipotecario está totalmente vinculado al sector de la vivienda, los costos en las materias primas para la construcción repercuten en los precios de las propiedades, por lo que un crédito podría no alcanzar a una persona para la casa que tenía contemplada; por lo tanto, la persona tendría que ir a lo mejor a un segmento un poquito más bajo, o esperar a tener un ahorro mayor.

“La combinación de estos tres elementos afecta al mercado hipotecario del país”, concluyó Palafox.

 

 

Tasas de interés, impacto marginal

Sobre las tasas de interés en particular, Enrique Margain, director ejecutivo de Crédito Hipotecario y Automotriz de HSBC, considera que la realidad es que no se han incrementado de manera importante, lo han hecho a un ritmo mucho menos que las tasas de referencia.

Puso como ejemplo un comparativo al cierre de junio de 2022. “Estamos hablando de que hacia el mes de mayo-junio del año pasado, las tasas estaban más o menos sobre 9% y cachito, y la verdad es que se han incrementado 25, 30, 40 puntos base, algo muy moderado, lo que tiene mucho que ver con la fuerte competencia que hay en el sector”, además de que las perspectivas de tasas están ancladas en la inflación para el mediano y largo plazo.

Los incrementos en las tasas han sido paulatinos y mucho menores en relación a lo que la gente esperaba en un escenario de alta inflación y alta volatilidad. No obstante esa volatilidad en las tasas de interés de referencia, seguimos viendo tasas de interés del crédito hipotecario muy competitivas en el mercado, de un solo dígito.

Para Margain esto habla de un ciclo hipotecario muy resiliente, con una perspectiva muy positiva, donde también hay que destacar los niveles de cartera vencida, porque la originación bajo criterios prudenciales es algo que también impacta siempre en el costo de una hipoteca y esta se ha mantenido sobre niveles muy bajos.

Estamos hablando de que en junio de 2022 está sobre 2.7%, que es un nivel por debajo de la prepandemia. Todos estos factores son muy positivos y van sumando para que las tasas de interés del producto hipotecario no se hayan incrementado de manera sustancial.

Considera el directivo de HSBC que algo que le preocupa mucho hoy día a las familias jóvenes y a todos, es cuánto se puede incrementar hacia adelante las tasas de interés. Sin embargo, en un mercado con bases sólidas, como en el que estamos, un compromiso a largo plazo como el crédito hipotecario, donde hay portabilidad y movilidad del crédito, tienes que considerar esa opción a tu favor.

A pesar de todo lo expuesto, Margain señaló que desde su perspectiva, “lo que más nos debe de preocupar hoy día es la disminución del ingreso disponible de las personas. ¿Por qué? Porque proporción de tu ingreso que ocupa más de tu gasto normal es mayor por la inflación. Entonces, tu ingreso disponible se hace más pequeño y lo que tienes para poder contratar deudas se vuelve más limitado, y ahí está la preocupación, principalmente, que debe tener una familia. No tanto incremento en las tasas de interés que hemos visto que ha sido marginal. No tanto en el incremento en el valor de las viviendas”.

 

 

Absorben la tasa de referencia

Sobre el efecto de las tasas de interés, Antonio Artigues, director ejecutivo de Banca Particulares de Santander, afirmó que la mayor parte del incremento de las tasas de interés de referencia la están absorbiendo las diferentes instituciones bancarias con la voluntad de repercutir y afectar lo menos posible.

Asimismo, también los ajustes moderados en el costo hipotecario de la banca se explican por la fuerte competencia que tienen las instituciones y coincide en que la salud de los portafolios también incide positivamente en el costo del crédito. También puntualizó que las tasas de los bonos de largo plazo –de 10 años o más–, han tenido menores incrementos que las tasas de referencia del banco central mexicano.

Destacó que “si seguimos comparando las tasas que ofrece hoy en día la banca comercial en los últimos 20 años, siguen siendo de las tasas históricas más bajas, y sin olvidar que estamos hablando de tasas fijas y de pagos conocidos. Entonces es inevitable que el cliente puede decir: ‘Esa tasa es el pago’ y se va a mantener constante durante la vida del crédito”.

 

No hemos visto una repercusión exagerada en precios finales del valor de la vivienda.

 

De igual manera, los desarrolladores de vivienda han absorbido también parte del incremento en los costos de los materiales para la construcción, que no se ha reflejado del todo en los precios finales de la vivienda nueva: “No hemos visto una repercusión exagerada en precios finales del valor de la vivienda”.

Como recomendación, Artigues sugiere a los lectores que en un escenario de tasas crecientes, los clientes se deben fijar muy bien en los costos reales del crédito. ¿Por qué?, porque en un momento dado existe el juego entre tasa y otros costos complementarios de los otros pagos que vienen asociados con el crédito hipotecario y verificar si esos pagos mantienen las coberturas o la calidad que tenían previamente.

Como consejo, afirmó: "Fijarnos no solo en las tasas nominales, también en los costos reales del crédito y en los contenidos de los accesorios, de los seguros”.

 

 

Efecto de las tasas en el cliente

Debemos puntualizar que debido a que en México predomina el crédito hipotecario con tasa fija, cada vez que hay un incremento en éstas no repercute en todas las personas (acreditados) que ya tienen contratado un crédito, ni en el costo de éste, ni en el pago de su mensualidad. Donde se verán diferencias es en aquellos que están por contraer un crédito hipotecario nuevo.

Paulina Prieto, vicepresidenta de Crédito Hipotecario y Automotriz de Scotiabank, indicó al respecto que veníamos de tasas de alrededor del 9%, y ahora estamos en niveles de alrededor de 9.3, 9.4 por ciento.

Entonces, si la tasa de interés se incrementa 30 puntos básicos, de pasar de 9 a 9.3%, significará un incremento en la mensualidad o en la capacidad de pago o del aforo que puedas tener o del monto del crédito únicamente del 3%, lo que es un diferencial mínimo para el cliente, versus lo que veíamos hace un año.

Si el incremento fuera de 50 puntos base, el impacto sería 5%, y si el ajuste fuera de 100 puntos básicos, el impacto es 7%. Este ejercicio da una idea de cuánto es el impacto en la mensualidad que estaría pagando una persona durante todos los meses del plazo de su crédito.

Agregó que las necesidades de las familias no esperan mejores condiciones financieras, no esperan que la macroeconomía del país se estabilice, cuando la familia crece se necesita una solución de vivienda. Si tienes un trabajo estable, la posibilidad de comprobar ingresos, que es el mercado que atiende principalmente la banca comercial, “me parece que hoy están los elementos puestos sobre la mesa, para que el cliente, definitivamente se decida a contratar una hipoteca, porque las condiciones siguen siendo muy favorables, con tasas fijas, pagos conocidos por toda la vida del crédito, con plazos de hasta 20 años”.

Recordó que hay instrumentos que la banca ha venido sofisticando en los últimos 20 años; por ejemplo, tenemos el instrumento de pago creciente, que es un pago donde el cliente empieza pagando una menor mensualidad, lo cual le da una capacidad de poder ampliar su capacidad de crédito y empezar con una mensualidad menor, de tal suerte que la persona espera que las condiciones del mercado se vayan a estabilizar en el tiempo y entonces tienes la confianza de que hoy pueda contratar la hipoteca que necesita para comprarse la vivienda que necesita.

 

 

Mercado de compradores

Aunque hay cierto balance en el mercado, sigue siendo de compradores porque continúa habiendo oferta de crédito hipotecario adecuada y el cliente tiene la decisión de lo que compra, ya sea vivienda nueva o usada, opinó Gonzalo Palafox.

“Considero que actualmente hay un balance adecuado, pero el hecho de que una persona pueda contar con un crédito hipotecario disponible y pueda decidir dónde comprar, es una situación favorable, positiva, que ayuda a que haya una competencia sana en el desarrollo de proyectos de vivienda nueva”.

Agregó que “el cliente puede saber lo que compra, busca ubicación, precio, características del inmueble, es decir, el mercado realmente decide lo que quiere y no son los desarrolladores quienes marcan la regla de que se tiene que comprar lo que existe”.

Considera el directivo de Citibanamex que conforme se puedan ir estabilizando los precios, por los costos de la construcción, seguramente habrá una mayor oferta de vivienda nueva, lo que contribuirá a un mayor equilibrio para que las personas tengan más opciones de ubicación, precio y características de la propiedad.

Paulina Prieto coincide en que es momento compradores. “Sí, es el momento de un comprador, porque el precio de la vivienda crece por arriba de inflación”. Indicó que la vivienda que hoy no crece, que es la residencial, va a aumentar en el tiempo, porque al final responde al efecto económico de la oferta y la demanda.

 

 

Más vivienda usada

Derivado de los efectos de la contingencia sanitaria que se ha extendido por más de dos años y medio, de las condiciones económicas y financieras, entre ellas el repunte de la inflación, particularmente en los costos de las materias primas para la construcción de vivienda, la oferta de vivienda nueva en ciertos nichos de mercado se ha visto contenida y por lo mismo limitada la oferta de producto nuevo.

Es por ello que en la demanda de crédito hipotecario para la adquisición de vivienda, que es lo que predomina, se ha observado un incremento en la adquisición de vivienda usada, por encima de la vivienda nueva.

En este sentido, Gonzalo Palafox expresó que las transacciones de compra-venta de vivienda usada están teniendo mucha mayor relevancia, tanto en los créditos que otorga el Infonavit como en los bancos.

Estima que las transacciones con vivienda usada ya están a la par que la vivienda nueva, es decir, 50% de cada una, lo que considera como natural conforme va consolidándose más estable el mercado hipotecario nacional.

Expresó que llevamos entre diez y 15 años en los que el parque habitacional se ha ido renovando, por lo que pensar en comprar una vivienda usada debemos considerar inmuebles que a lo mejor tienen de cuatro, cinco, hasta diez años y que están en perfectas condiciones. Si éstas las comparas con un desarrollo en la misma ubicación, tendrán precios de un 30% más bajo y, por lo tanto, no necesariamente el decidir comprar la primera casa tiene que estar vinculado a que sea nueva.

 

 

Será natural que avanzado el financiamiento hipotecario exista más vivienda usada disponible, lo que le da movilidad a las personas y se presente el circulo virtuoso de: mayor espacio, mayor valor, mejor ubicación, lo que es un sano complemento.

Paulina Prieto confirmó que la vivienda usada ha venido tomando parte de la originación de créditos. Citó como referencia que en el 2013 veíamos que el 70% de la originación era vivienda nueva, ahora vemos el 55% es de vivienda nueva únicamente. Y también tiene que ver con muchos factores como el incentivo al desarrollador al construir, etc.

“Lo que nosotros observamos adentro de Scotiabank es que el 45% es vivienda usada y 55% de vivienda nueva”, casi en el 50-50 que señaló Gonzalo.

 

Generación digital

Como parte de la progreso del producto hipotecario, ha sido importante la evolución hacia la parte digital

Antonio Artigues afirmó que el conseguir que el proceso de Santander fuera sencillo y transparente, ha sido determinante. “Apostamos por digitalizar el proceso, universalizarlo, transparentarlo. Al final desarrollamos una herramienta web que lo permite y hemos ido evolucionando, de tal manera que prácticamente casi la totalidad de nuestra operación de nuestra digitalización es a través de esa herramienta”.

Agregó que “al día de hoy, las diferentes instituciones, todas estamos evolucionando muchísimo en ese punto”, pero como parte de los retos del mercado, existen temas regulatorios y uno de ellos se centra en el tema digital.

Por lo mismo, considera que deberían obtener una aceptación general en toda la república, de temas como los avalúos digitales, o la posibilidad de presentaciones telemáticas, o los registros de la propiedad.

 

 

Como estas ya son realidades en otras geografías, no hay ningún motivo para que en México no podamos ir hacia esas mismas soluciones.

“Creo que todavía nos queda un camino para conseguir que sea un proceso digital absoluto y real de punta a punta, pero es un camino que inevitablemente llegará”.

Quizá nos hemos adelantado a los tiempos de la propia regulación, pero la herramienta ya existe y ésta última ha frenado un poco su evolución en favor del cliente final.

Paulina Prieto añadió que más que de la digitalización, hablaría de la canalidad, es decir, que el cliente pueda servirse en cualquier parte, y si inicia el proceso lo pueda terminar donde él quiera.

Nos debemos cuestionar “qué valor agregado realmente le estás dando a tu cliente, y para mí es más que la hipoteca digital per se. Por ejemplo, en Scotiabank nuestro proceso es prácticamente digital para la primera fase del crédito, donde prácticamente el cliente no tiene que presentarse físicamente.

"Pero más que la digitalización, me parece que donde tenemos un hándicap terrible es que no hemos utilizado la tecnología para todo el tema de fraudes, porque antes el crédito hipotecario se veía muy seguro por todos los procesos de formalización". Continuó: "Sin embargo en lo personal me parece que donde tenemos que dar el valor agregado es en la canalidad. Que el cliente se pueda servir donde él quiera y como él quiera”, concluyó.

 

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Texto:Gisselle Morán

Foto: Real Estate & Lifestyle