Enrique Margain Pitman, Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario y Automotriz de HSBC.
El sector hipotecario mexicano goza de muchas fortalezas, pero por el momento de incertidumbre que se vive ante la elevada inflación, que está afectando el ingreso disponible de las personas, obliga a que éstas tengan que hacer un mejor diagnóstico y tomar una decisión mucho más consensuada y analítica cuando contratan un crédito.
Las personas deben realmente analizar su capacidad de pago, el monto de recursos que pueden destinar para cubrir la mensualidad requerida y, con base en ello, comprar una vivienda.
En mi opinión, comprar una vivienda hoy es una decisión correcta para quien requiere una solución habitacional, toda vez que también pueden optar por rentar. Pero considero, y lo repito siempre: este es un buen momento para comprar.
No debemos perder de vista que el crédito hipotecario es una decisión que se toma para el largo plazo y al mismo tiempo el valor de las viviendas crece por arriba de la inflación, lo que a final de cuentas genera un patrimonio para las familias.
Reitero que siempre hay que ver al crédito hipotecario como un financiamiento de largo plazo, pero es común que las personas tengan la perspectiva de decir: ¿Cuáles son las condiciones hoy? Sin embargo, la realidad es que se está contratando un financiamiento con un plazo de 15 o 20 años, y que en ese tiempo pueden pasar muchas cosas.
Por lo tanto, la inquietud que hoy se vive por la inflación y tasas de interés se ajustará en el tiempo, y no debemos olvidar que el futuro es siempre impredecible.
Considero que, si bien hay incertidumbre en materia de inflación, las perspectivas de mediano y largo plazo están ancladas, lo que significa que estamos pasando por la etapa de mayor inflación y que más adelante convergerá hacia lo que Banco de México (Banxico) busca, que es un nivel de 3%. Derivado de ello, la perspectiva es que las tasas de interés del producto hipotecario pueden volver a mejores niveles.
Lo importante es que en un mercado maduro, como en el sector hipotecario, existe la portabilidad de hipotecas que facilita a los clientes buscar en el tiempo una mejora en las condiciones financieras de su crédito.
En México, el crédito hipotecario es la mejor alternativa para que las familias se hagan de un patrimonio en el momento en que necesiten una vivienda.
El crédito, gran opción
Hay muchas familias que necesitan comprar una vivienda como solución habitacional y para todos ellos el crédito hipotecario es la gran alternativa. El crédito hipotecario es un producto con tasa fija durante toda la vida del crédito, los pagos son conocidos, cuentan con seguros de vida, de daños y de desempleo, además de condiciones que siguen siendo muy competitivas.
Por lo tanto, considero que es mejor comprar una vivienda hoy, cuando la persona tiene la necesidad, que comprarla mañana a un mayor valor.
Hoy en día tenemos un portafolio muy sólido, muy robusto, con una gama amplia de productos, con un buen desempeño desde el punto de vista crediticio.
Como reflejo de su solidez, las cartera vencida del portafolio hipotecario de la banca es de alrededor de 2.7%, más o menos los mismos niveles previos a la pandemia; cabe recordar que durante el periodo más álgido de la crisis sanitaria llegó a 3.6 por ciento.
Como reflejo de su solidez, las cartera vencida del portafolio hipotecario de la banca es de 2.7 por ciento.
Compradores por primera vez
Debido al bono demográfico, llevamos muchos años hablando de las generaciones jóvenes, por ejemplo, de los millennials, de los que hace años se decía que no querían comprar una vivienda y más bien preferían rentarla. Pero, lo que vemos hoy en día, es que más del 50% de la colocación que se tiene son precisamente de dicha generación, quienes están llegando ya a una edad donde ven como oportunidad el crear un patrimonio a través de la compra de una vivienda.
En esta perspectiva, debemos considerar a los compradores de primera vez. Este concepto es muy importante, porque en la medida que los precios de la vivienda crecen en el tiempo, se va volviendo cada vez más complicado para este comprador primerizo, porque suele suceder que el valor de la vivienda crece a un ritmo más acelerado que la inflación y los ingresos no necesariamente van en ese mismo ritmo.
Entonces, aunque hay financiamiento con buenas condiciones, el bono demográfico implica un gran reto para la banca: ¿Cómo hacemos o construimos productos que ayuden a este comprador a poder acceder a una vivienda mediante el crédito hipotecario de manera temprana y con las mejores condiciones?
Por ejemplo, en México se construyó el producto de pago creciente, que significa que es una tasa fija, un pago conocido, pero donde la mensualidad tiene la bondad de empezar con un pago mensual mucho más bajo y permite acompañar a una persona joven en ese crecimiento de sus ingresos con un incremento del pago del crédito hipotecario.
El servicio se ha vuelto un elemento principal para el éxito del crédito hipotecario.
Ahorro y enganche
Los jóvenes deben ver al crédito hipotecario como un complemento del ahorro y cómo para éste el enganche es un tema muy importante.
Si bien la banca llega a financiar el 95% del valor de un inmueble y a través de los cofinanciamientos con los organismos públicos llega a ser el 100% con el saldo de la subcuenta de la vivienda, no es lo más recomendable.
Se entiende que, para personas jóvenes, a veces ese ahorro previo no se tiene y es bueno el poder facilitar la compra de una vivienda, pero será necesario contar con los recursos necesarios para pagar los impuestos sobre adquisición de inmuebles, los honorarios notariales, los derechos registrables, entre otros costos durante el proceso. Es por ello por lo que se recomienda siempre tener al menos el 10% del valor de la vivienda a comprar, con la finalidad de solventar este tipo de gastos.
Por ello, creo que una de las grandes oportunidades es generar mecanismos de ahorro sistemático para comprobar la capacidad de pago y determinar un ahorro objetivo, que termina siendo un enganche objetivo. Creo que hay muchas oportunidades en la construcción de nuevos productos y eso es lo que tenemos que ver hacia adelante.