A pesar de los vientos adversos, como la guerra comercial entre Estados Unidos y China, la incertidumbre del T-MEC, las presiones migratorias, la inseguridad, el auge de movimientos populistas y la falta de crecimiento económico, en 2018 y 2019, los espacios industriales de calidad han seguido disfrutando de una sólida demanda en México.

Los flujos de comercio e inversión dependen de las buenas o malas señales que los diferentes países envían a sus socios o adversarios.

Dra. Claudia I. Ávila Connelly, directora general de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados, AC (AMPIP).

El dinamismo de los parques industriales ha sido posible gracias a ciertos factores, entre los que destacan:

1. El crecimiento de la economía de Estados Unidos por arriba del 2% a junio de 2019, lo que a su vez sigue impulsando la manufactura de exportación en México, principal usuaria de los parques industriales. Más recientemente, el comercio electrónico también se ha vuelto un detonador importante en la ocupación de naves industriales.
2. Por su posición geográfica privilegiada y vocación manufacturera, México es un país que sigue siendo atractivo para las empresas globales, lo que le ha permitido integrarse a las cadenas productivas de Norteamérica. Lo anterior, aunado a la disponibilidad de talento humano, infraestructura, conectividad, costos competitivos, estabilidad macroeconómica y un amplio mercado doméstico.
3. La capacidad de los empresarios mexicanos, incluyendo a los desarrolladores inmobiliarios, para adaptarse a las nuevas tendencias del mercado, respondiendo a las exigencias de los clientes en temas como: Gobernanza, calidad, estándares y servicio. De ahí también el dinamismo en el mercado de capitales.

Se requiere adoptar una actitud proactiva para poder atender las nuevas demandas del mercado. 

Industria aeroespacial.

Cambios de fondo

No obstante el momento actual, hay tendencias en el largo plazo que están provocando cambios de fondo en el mercado inmobiliario industrial.

Por un lado, el problema del cambio climático ha empujado a los clientes –empresas de manufactura y logística—, a requerir espacios industriales que permitan el ahorro y uso de energías renovables, el reciclamiento y reúso del agua, así como el manejo responsable de residuos. En un siguiente nivel, la demanda se inclina a que, en el futuro, los parques industriales detonen la economía circular a partir de espacios y sistemas que permitan y faciliten el uso de los desechos en la producción de nuevos productos o servicios, o bien, reciclarlos de manera respetuosa con el ambiente.

A la par, la Agenda 2030 de la Organización de las Naciones Unidas (ONU) que plantea los Objetivos de Desarrollo Sostenible, está generando conciencia en las empresas para poner en práctica estándares Medioambientales, Sociales y de Gobernanza (ESG, por sus siglas en inglés). Lo anterior, para mitigar el impacto de la producción en el medio ambiente, y promover políticas anticorrupción, diversidad en las juntas directivas, respeto a los derechos humanos y desarrollo comunitario.

Por otro lado, la disrupción tecnológica está rompiendo con los modelos comerciales tradicionales y las cadenas de valor; incluyendo, por supuesto, al sector inmobiliario.

Un ejemplo de esto es el comercio electrónico, que ha generado un menor consumo en las tiendas, provocando el cierre de muchas cadenas minoristas, detonando, a su vez, una mayor demanda de naves de distribución y almacenamiento más pequeñas dentro de las ciudades para atender las compras en línea.

Otro caso es el auge de los robots en sustitución de la fuerza laboral, lo que implicará un impacto importante en el tamaño y escala de las instalaciones industriales. Asimismo, las tecnologías de información (TI) han creado un cambio de lo físico a lo digital en diversas actividades productivas. Además del comercio electrónico, se encuentra el diseño de prototipos, la generación y análisis de grandes cantidades de datos, la inversión, la interacción entre personas, o las visitas virtuales a larga distancia.

La industria inmobiliaria no es ajena a estos cambios, ya que esta experimenta una transformación digital en actividades claves, como el financiamiento, la promoción de inmuebles, la administración de activos, el análisis de la rentabilidad y la operación de áreas comunes y de edificios por sensores.

Los empleados también cuentan

Finalmente, el factor humano está obligando a los desarrolladores a crear parques industriales con amenidades para mejorar la experiencia de los empleados. Y es que, actualmente, más allá de los salarios, las personas buscan condiciones laborales que les permitan una mejor calidad de vida en el trabajo. La seguridad física y patrimonial, una vida libre de violencia y proximidad para estar más tiempo con la familia, son factores que están influyendo en el diseño y ubicación de los parques industriales. Condiciones como áreas verdes y recreativas, guarderías, centros de capacitación, centros básicos de salud y primeros auxilios, centros de consumo, cajeros automáticos, ciclo pistas, transporte público, entre otras, están convirtiéndose en los nuevos requerimientos de los clientes para bajar los riesgos de rotación de personal e incrementar la productividad.

Todas estas tendencias están creando oportunidades para nuevos tipos de espacios industriales que sean inteligentes, ecológicos y amigables con las comunidades. Coincide, además, que los inversionistas institucionales se están inclinando hacia empresas que invierten en tecnologías para preparar los edificios del futuro.

“La disrupción tecnológica está rompiendo con los modelos tradicionales de comercio, de las cadenas de valor y, por supuesto, del sector inmobiliario”.
-Claudia Ávila Connelly

Planear a futuro

En conclusión, hay nuevas fuerzas disruptivas que representan un gran desafío para los desarrolladores inmobiliarios industriales. Dada la creciente influencia de la tecnología y las preferencias cambiantes de los clientes, es imprescindible planear a futuro, dando prioridad a las necesidades de los inquilinos y usuarios finales. Esto significa que no será suficiente pensar solo en la infraestructura, los edificios, las rentas y el financiamiento, sino que, hoy, se requiere adoptar una actitud proactiva para poder atender las nuevas demandas del mercado. A medida que el mundo continúa evolucionando, los negocios como los conocemos no serán una opción. De ahí la importancia de la resiliencia, como la capacidad para enfrentar los cambios vertiginosos, y adaptarse a las nuevas condiciones del mercado en un ambiente de incertidumbre. 

Texto Claudia Ávila Connelly

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