Dentro de la industria del Real Estate, hay consenso en que el segmento inmobiliario industrial es el más activo en el último año, favorecido por el desempeño del sector manufacturero exportador e impulsado por un pujante mercado de logística.
Gonzalo Robina, director general adjunto de FUNO.
A pesar de haber sido un año complejo, el mercado tuvo un desempeño sobresaliente, razón por la que esta casa editorial entrevistó a Gonzalo Robina, director general adjunto de FUNO (Fibra Uno), compañía líder en el mercado inmobiliario con un portafolio industrial que ya supera los 5.3 millones de metros cuadrados (m2) de área bruta rentable (ABR), y quien expresó sus puntos de vista sobre la situación actual del mercado, los factores que lo impulsan, riesgos, oportunidades, retos y perspectivas para el 2020.
Gisselle Morán (GM): El mercado inmobiliario industrial ha crecido a buen ritmo, a pesar del estancamiento económico. ¿Qué explica este buen desempeño?
Gonzalo Robina (GR): El mercado industrial es el de mayor dinamismo en los últimos 12 meses, a partir de la administración federal actual, en gran medida porque sigue vigente el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (NAFTA, por sus siglas en inglés) y porque todo parece indicar que tarde o temprano se ratificará el T-MEC.
Por otro lado, los conflictos comerciales generados a nivel global por el presidente de Estados Unidos, Donald Trump, en particular con China, han propiciado un flujo de compañías de dicho país viniendo a México; algunas de las cuales, antes del 2000, ya habían estado en nuestro país y se mudaron a Asia cuando había un gran diferencial en los costos de mano de obra. Hoy ya están de regreso, muchas de ellas son incluso nuevas empresas que están viniendo a producir, para exportar al mercado americano.
Entre las nuevas industrias que llegan al país desde la lejana China, hay de muchos sectores productivos, como del sector electrónico y proveedores de la industria automotriz, entre otros. Por supuesto, compañías de diferentes naciones han llegado a México en los últimos 24 meses, pero hay una proporción interesante del país asiático considerando instalarse en la República.
Por otro lado, los conflictos comerciales generados a nivel global por el presidente de Estados Unidos, Donald Trump, en particular con China, han propiciado un flujo de compañías de dicho país viniendo a México; algunas de las cuales, antes del 2000, ya habían estado en nuestro país y se mudaron a Asia cuando había un gran diferencial en los costos de mano de obra. Hoy ya están de regreso, muchas de ellas son incluso nuevas empresas que están viniendo a producir, para exportar al mercado americano.
Entre las nuevas industrias que llegan al país desde la lejana China, hay de muchos sectores productivos, como del sector electrónico y proveedores de la industria automotriz, entre otros. Por supuesto, compañías de diferentes naciones han llegado a México en los últimos 24 meses, pero hay una proporción interesante del país asiático considerando instalarse en la República.
Así que, al T-MEC lo veo como una oportunidad que le dará mucha estabilidad a la inversión productiva, tanto extranjera como local, y que continuarán invirtiendo en el sector industrial. Hoy, en FUNO estamos muy tranquilos, porque qué mayor confianza podemos demostrar en México que la inversión que anunciamos en noviembre, donde adquirimos un portafolio de 1.2 millones de m2 de espacios industriales que eran propiedad de Finsa.
Portafolio Titán / FUNO
GM: ¿Identificas factores de riesgo para el mercado?
GR: No veo elementos de riesgo para el sector. Previos a la compra del portafolio Titán, prácticamente recorrí los 1.2 millones de m2 que tiene de inventario, y diría que en el 85% de las plantas instaladas se solicita personal, lo mismo en Tijuana, Juárez, Chihuahua o Monterrey. Como mexicano, me llevé una grata sorpresa de lo que estaba pasando ahí, con personal calificado y buenas condiciones laborales, además de una buena calidad de vida.
GM: En particular, ¿riesgo de sobre oferta?
GR: Se observa una buena ocupación en el mercado, en general, donde cada uno de los mercados relevantes está arriba del 90%; incluso en Tijuana están al 98%. Por lo tanto, no observo la posibilidad de que se genere sobre oferta en el mercado.
Portafolio Titán / FUNO
GM: ¿Logística, un motor del sector?
GR: El segmento de logística es lo más caliente dentro del mercado inmobiliario industrial; obviamente hay una mayor concentración en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM), donde incluso ya hay centros de distribución hasta Tepeji del Río, Hidalgo.
Para delinear la situación del mercado de logística y almacenamiento, tomo el ejemplo de FUNO, cuyo nivel de ocupación en la ZMCM está arriba del 98%, al grado de que metro cuadrado que construye, se renta. Hoy FUNO cuenta con un inventario, en etapa de desarrollo, en la zona de Tepotzotlán y más de la mitad ya está arrendado desde el inicio de la obra; no tengo la menor duda de que estará ocupado al 100% cuando se termine.
Por lo tanto, todavía hay mucho tramo para crecer. Esta tendencia vendrá de la mano con el crecimiento que puedan tener las ventas por internet de Liverpool, Wal-Mart, etcétera.
Además, el consumo interno sigue estando ahí y los planes y programas sociales de la actual administración federal, para hacerle llegar recursos a la gente de menores ingresos, se volverá a inyectar a la economía vía consumo.
Portafolio Titán / FUNO
GM: ¿Manufactura ligera sólida?
GR: Para hablar de la manufactura ligera, nos tenemos que salir de la mega metrópoli de la Ciudad de México e irnos al interior de la República. Empecemos desde Querétaro, con la industria aeroespacial que presenta un boom importante; la industria automotriz y autopartes creciendo en todo El Bajío: Querétaro, Aguascalientes, Guanajuato y San Luis Potosí; el tema tecnológico, en Guadalajara, sigue en pleno ascenso.
De la misma manera, todo el tema de maquila en los estados fronterizos muestra un gran crecimiento. Por lo tanto, nuestro inventario de parques industriales manifiesta niveles elevados de ocupación en prácticamente todos los mercados, lo que demuestra la solidez que hay.
GM: ¿Es México una potencia industrial?
GR: Definitivamente. Aunque hace falta un mayor nivel de confianza para atraer mayor inversión; pese a la incertidumbre que algunos están olfateando, la rentabilidad está creciendo.
GM: ¿Qué perspectiva prevés para 2020?
GR: Veo a los desarrolladores comprometidos y activos. La velocidad a la que se está construyendo nuevo inventario, responde más a temas de permisos, licencias, impacto ambiental, etc., pero la gente que tiene reserva territorial está construyendo.
Por ejemplo, hay mucha nave industrial que está terminando su ciclo de inversión con una buena cantidad de metros cuadrados ya desarrollados, pero hay otra muy buena cantidad por desarrollar y cuya construcción empezó este año, y que van a estar operando en el 2020 y 2021.
GM: ¿Qué vendemos de México?
GR: En comparación con el resto del mundo, México presenta condiciones favorables. Independientemente de los 3 mil kilómetros de frontera con el mayor mercado consumidor del mundo, las condiciones macroeconómicas básicas son estables, encabezadas por la disciplina fiscal; estos elementos son pilares para sostener el crecimiento.
Hay un exceso de liquidez en el mundo, pero no es tan fácil aterrizarla. Sin embargo, a diferencia del Reino Unido con el Brexit y los demás problemas que se observan en naciones como Italia, Grecia, Turquía, Bolivia, Argentina, Chile y Brasil, éstas últimas que viven condiciones sociales difíciles, caracterizadas por disturbios; dentro de todo ese contexto, México goza de una buena estabilidad y oportunidad para aterrizar esa gran liquidez que hay a nivel global.
GM: Por lo que respecta a FUNO, ¿cómo se fortalece con la incorporación del nuevo portafolio?
GR: Desde que nació FUNO, siempre nos planteamos un equilibrio del portafolio considerando 40% del mercado comercial, otro 40 de parques industriales y 20 de oficinas. Sin embargo, las oportunidades que presentó el mercado de retail nos desviaron un poco de este objetivo.
Y, con la reciente adquisición del portafolio Titán, donde se incorporaron 1.2 millones de m2 en espacios industriales, estamos llegando a un balance más cercano a lo que pensamos desde el día uno; ahora nos sentimos más cómodos.
Por otro lado, el 89% de los ingresos del portafolio Titán son en dólares, esto también da un nuevo balance a nuestros ingresos en moneda extranjera comparado contra nuestra deuda en dólares. Al día de hoy, por cada dólar de servicio de deuda que tenemos que pagar, recibimos 1.6 dólares de ingresos, quiere decir que tenemos un 60% de colchón para poder cubrir sanamente nuestra adeudo.
También traemos una fuerte concentración en logística y almacenamiento, pero con el nuevo portafolio equilibramos un poco más el industrial en cuanto a manufactura ligera, logística y almacenamiento. La verdad es que, en vez de llamarse Titán, podría llamarse portafolio balance, porque ha venido a darle equilibrio que está llevando a un plan bastante sano y satisfactorio a FUNO.
Portafolio Titán / FUNO
GM: ¿Retos de FUNO?
GR: Básicamente, que podamos encontrar buen producto a precios razonables.
GM: ¿Cómo se encuentra el plan de inversión de FUNO en el segmento industrial?
GR: Queremos seguir creciendo en el mercado de espacios industriales, porque vemos buenas oportunidades de cara al futuro.
El portafolio industrial de FUNO, prácticamente el 90% ya se encuentra estabilizado, pero tiene algún pequeño componente de desarrollo; por ejemplo, en la panza de FUNO traemos en desarrollo 370 mil m2 en Tepotzotlán.
Estamos abiertos a las oportunidades que nos pueda presentar el mercado; por el lado del desarrollo, también estamos dispuestos a tomarlo.
GM: ¿La tendencia a la baja que se observa en las tasas de interés, es beneficiosa para las Fibras Industriales?
GR: Sí, nos da un beneficio, ya que la mayoría de las Fibras Industriales o las que tenemos componente industrial, estamos apalancados de una manera sana. En la medida que se abarate este costo de financiamiento, nos va a hacer más benéficas las adquisiciones o la intención de desarrollar un mayor beneficio a favor del flujo libre de operación. El sector está en inmejorables condiciones y perspectivas.
GM: ¿Un mensaje final?
GR: A pesar de haber sido un año complicado, las adquisiciones que hicieron crecer nuestro portafolio superaron el millón de metros cuadrados, por lo que ya rebasamos el área rentable de 10 millones de m2 en toda la Fibra. Por lo tanto, fue un año positivo dentro de un contexto complejo; prevemos que en 2020 se repita esta tendencia positiva.
Texto Gisselle Morán
Foto: funo
