Alberto Chretin, director general y presidente del comité técnico de Fibra Terrafina (Terra).
Los desarrolladores inmobiliarios de parques industriales han sido muy inteligentes en invertir en nuevos espacios, al evitar un desequilibrio entre la oferta y la demanda.
El negocio de los desarrolladores inmobiliarios industriales es muy dinámico, considerando que ellos son los que están promoviendo la creación de inversión, arriesgan su capital, están muy sensibilizados a los ajustes en los costos de construcción y también en balancear la demanda de espacio con la oferta de edificios.
Es un nicho en el que los desarrolladores industriales tienen mucho mérito en lo que han hecho. En particular, de un año para acá, han sido muy prudentes e inteligentes en cuanto a balancear muy bien la proporción de edificios especulativos y edificios build to suit (BTS).
De alguna manera, están muy sensibilizados en identificar, con gran precisión, la demanda para no meterse en problemas de hacer muchos edificios y propiciar que se incremente la desocupación. Y, a diferencia de años anteriores, muestran un crecimiento muy ordenado.
Sólidos fundamentos
Pese a que ha sido un año difícil, se han materializado diversos proyectos. Como ramo, afortunadamente se cuenta con una inercia en algunos sectores, especialmente en el automotriz, aeronáutico, electrónico, entre otros ramos productivos; con el éxito probado que tienen en sus operaciones en México, las empresas de éstos están incrementando su presencia a través de expansiones y otras divisiones de su propia empresa.
Visto de otra forma, los que ya conocen México están creciendo, porque ya comprobaron que los fundamentales para la producción de manufactura para exportación son muy sólidos, y les está yendo muy bien, lo que explica las expansiones que presentan.
Los fundamentales de la manufactura siguen impulsando la inversión; la disponibilidad de la mano de obra competitiva, la calidad de ésta, el avance que ha habido en la vinculación entre la academia y la industria. Asimismo, los éxitos de las empresas emblemáticas mundiales, en cuanto a que cumplen sus metas de productividad, calidad e inclusive muchas iniciativas de innovación, ha blindado al sector industrial en México para que éste continúe con su éxito.
Observo un sector inmobiliario industrial muy sólido con el fundamento de manufactura para la exportación en México, que continúan fortaleciendo la competitividad del país para atraer inversión.
En México, tenemos la enorme fortuna de contar con un grupo de empresarios y desarrolladores inmobiliarios industriales que están muy preparados, con experiencia, que han hecho bien las cosas, dedicados a promover la atracción de inversión con éxito.
Los parques industriales, hoy por hoy, son una plataforma muy importante del crecimiento conceptual de la manufactura en México. Cada día los parques tienen mejores adecuaciones en cuanto al tema ambiental y regulatorio, están mejor ubicados, con gran conectividad, acceso a mano de obra calificada, etc.
En conclusión, México ofrece parques industriales con muy buena calidad de instalaciones. Por ejemplo, los inquilinos de la Fibra nos comentan que las instalaciones que tienen en México son mejores que las que tienen en Estados Unidos.
México ofrece parques industriales con muy buena calidad de instalaciones.
Elementos de riesgo
En contraste, los prospectos nuevos, las empresas que andan buscando manufactura en México, van a diferir su decisión; se van a esperar a “que se disipe la polvareda”.
Desafortunadamente hay muchas variables presentes que le generan ruido al mercado, como el esquema recaudatorio fiscal, equiparar la defraudación fiscal con el crimen organizado, las leyes de extinción de dominio, las amenazas de no respetar el TLC y manejar los aranceles para proteger a la industria; todos estos temas inhiben la capacidad de ejecución de algunas empresas extranjeras para venir a México.
En particular, el tema de la confirmación del T-MEC sigue siendo un factor de incertidumbre importante para las nuevas empresas, las que ya están aquí de antemano saben que si no se ratifica seguirán operando igual, no hay certidumbre, pero sí cierta volatilidad, por eso es por lo que siguen operando bien.
Todos los participantes del mercado, como los desarrolladores, las Fibras e inquilinos, estamos monitoreando con mucho interés que efectivamente se vaya a ratificar el T-MEC, aunque si no se logra este año tampoco es el fin del mundo. En el momento en que éste se concrete, las nuevas inversiones se facilitarán y se consolidarán las que ya están aquí.
Perspectiva anclada
En términos de perspectivas, seguimos teniendo cierto grado de incertidumbre. Éstas dependen de diversos factores, entre ellos de que se tengamos un reallity check y se empiecen a hacer cosas que estén alineadas a las expectativas de globalización; también de reconocer qué tan importante es el negocio internacional de México, toda vez que las políticas proteccionistas pueden traer un impacto negativo.
El mercado de las Fibras en México puede tener cierta consolidación.
Fibras
Sobre las Fibras industriales, en particular sobre Fibra Terrafina (Terra), el desempeño a lo largo del 2019 ha sido muy bueno y no esperamos que cambie. En cuanto a regiones, tenemos el portafolio más diversificado del país al participar en 16 estados, y también por sector al contar con un abanico muy amplio de industrias como clientes: automotriz, aviación, electrónico, médica, de logística y distribución.
Contamos con un portafolio estabilizado y hemos incrementado un poco el nivel de ocupación.
A las Fibras industriales, además de su especialización en este segmento del mercado de bienes raíces, también las debemos diferenciar por sus ingresos en dólares. En particular, en Terra somos la Fibra que tiene el mayor porcentaje de contratos en dólares, con el 97%; por otro lado, también se debe considerar el desempeño que se tenga en la renovación de los vencimientos, y nosotros estamos renovando más del 90% de los vencimientos en los contratos de nuestros clientes, eso hace una diferencia importante al generar ampliaciones.
Actualmente, no está en nuestro horizonte levantar capital ni hacer adquisiciones, más bien estamos reciclando capital a través de la venta de algunas propiedades, recomprando nuestros certificados y muy enfocados en darle servicio a nuestros inquilinos
Las Fibras en general son muy sensibles al comportamiento de las tasas de interés. Durante el ciclo alcista de las tasas de interés, los precios de mercado de los títulos de las Fibras fueron muy castigados, propiciando que todas coticemos con un descuento muy importante; es decir, hubo una disociación entre la evaluación pública y la privada: Las empresas valen más de lo que el mercado las está cotizando.
Por lo tanto, la baja que observaron las tasas de interés de referencia (dos ocasiones hasta ahora) luego de cuatro años de alza, fortalece el escenario de las Fibras como alternativa para los inversionistas, las vuelve más atractivas.
Cuando ven los rendimientos que tenemos, de un 8 o 10% en el caso de Terra, dependiendo del tipo de cambio, se ve muy interesante frente a otro tipo de inversiones del mercado de deuda o renta fija.
Debemos recordar que los inversionistas ven las Fibras con dos ópticas: Una como un bono por el pago de rentas periódicas; por el otro lado ven el crecimiento, tanto la plusvalía del portafolio, como el crecimiento del precio de sus títulos en bolsa. Por todo ello resulta muy importante continuar creciendo.
Derivado de la tendencia a la baja en las tasas de interés, no veo un repunte en los precios de los títulos que cotizan en bolsa, tan dramático, como su caída, pero sin duda esperamos una importante recuperación. Las Fibras deben mantener sus fundamentales y el movimiento a la baja de las tasas de interés, esto les ayudará a un buen desempeño en el mercado bursátil.
Sobre el futuro del mercado de las Fibras en México, considero que dependiendo de los momentos que tenga cada empresa, puede que haya cierta consolidación, pueden aparecer otras Fibras y la especialización puede agarrar más vuelo en México.
Finalmente, pudo afirmar que todas las Fibras tienen su valor, pero las industriales somos las más atractivas del mercado para la inversión.
Texto Alberto Chretin
Foto: TERRAFINA
