El crecimiento de las cadenas de valor industrial y el desarrollo de la plataforma exportadora han propiciado el crecimiento del giro inmobiliario industrial, cuyo mercado se ha sofisticado a tal grado que los parques industriales en México son competitivos a nivel global.

Según la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), organización encargada de promover el desarrollo de parques industriales en México, en 2019 el inventario inmobiliario industrial del país alcanzó los 79 millones de metros cuadrados (m2) rentables, distribuidos en 21 mercados activos. De enero a junio de este año, se registró una absorción neta de 700 mil m2, 4.84% por encima de lo registrado en el mismo periodo del año anterior, una tasa de disponibilidad cercana al 5.8% y casi 2 millones de m2 en proceso de construcción.

El desarrollo de parques industriales va ligado a los procesos de inversión en la planta productiva, las cadenas de valor para los mercados nacionales y de exportación, así como la generación de empleos formales en manufactura e industria de transformación.  En este sentido, el crecimiento de las industrias manufacturera, automotriz y logística, y en general la recurrente inversión nacional y extranjera que llega al país, han sido los principales generadores de demanda de espacios industriales en México. Este dinamismo ha provocado una fuerte competencia, una sofisticación del mercado y ha obligado a los desarrolladores inmobiliarios del país a perfeccionar el diseño de sus espacios, a ubicar sus proyectos estratégicamente, y a cumplir con estándares y certificaciones a nivel internacional.

Pharr Bridge Industrial Center, Building 8 Reynosa, Mexico.

Por otro lado, el sector inmobiliario para la industria está concentrado en las grandes ciudades, donde se da la mayoría del empleo formal y, si bien este crecimiento ha sido a nivel nacional, algunos mercados han crecido más rápido que otros. De acuerdo con la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE), elaborada por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), las ciudades con mayor crecimiento en términos de empleos industriales en los últimos cinco años son: Querétaro, Aguascalientes, San Luis Potosí, Hermosillo, Mérida y Saltillo.

En este sentido, el primer reto en el diagnóstico y visión futura hacia el 2035, es entender las condiciones sociales, edades y situación laboral de los más de 25 millones de empleados formales que hay en el país. Dichos trabajadores están distribuidos por segmentos socioeconómicos, nivel de ingresos y modos de vida, regiones y culturas. Si bien existen grupos de empleos que viven en la formalidad, también los hay en la informalidad; además, también hay familias con trabajadores que viven una condición de ingresos mixtos (parte formal y parte informal), es decir, conviven diferentes realidades en su manera de vivir y ganar dinero.

El segundo reto se trata de entender que cada una de estas ciudades tiene vocaciones y cadenas de valor diferentes, lo que lleva a la definición de planes por segmento, región, etc. En los próximos 15 años pasaremos de 25 millones de trabajadores formales a más de 30 millones. En esta etapa de nuestro país, requerimos modernizar nuestras ciudades, los parques industriales y lugares de trabajo para hacerlos más competitivos.

Asimismo, en el desarrollo de parques industriales tenemos otros dos grandes retos:

1. Mejorar las condiciones del parque industrial existente.
2. Generar cerca de un millón y medio de metros cuadrados de espacios laborales nuevos en parques industriales modernos anuales, por los próximos diez años.

• El proceso de mejora del parque industrial es un reto tanto cuantitativo como cualitativo, que requiere de un plazo de reconversión largo. El parque industrial necesita, además, tener una solución integral de desarrollo urbano, tomando en cuenta las tendencias en la vida laboral, tecnología y condiciones de los lugares de trabajo.
• Los parques industriales en el país crecen en todos los segmentos y condiciones. De éstos, entre 30 a 35% son construidos profesionalmente por los desarrolladores de parques industriales. El resto se construye como inversiones patrimoniales o por empresas para su propio uso.

Jorge Yarza, socio Líder de la Industria de Construcción, Hotelería y Bienes raíces de Deloitte México.

Crecimiento porcentual promedio anual en empleos formales en las 15 ciudades del país con mayores incrementos durante el periodo 2014-2018:

INEGI, ENOE 2019. 

Alamar Industrial Center.

Esquemas financieros para desarrollo

Un elemento fundamental para que se puedan conjuntar elementos para modernizar el parque industrial existente y el desarrollo de nuevas instalaciones industriales, de calidad, formales y legales, es que se cuenten con suficientes esquemas de fondeo y financiamiento para el desarrollo inmobiliario, así como para el financiamiento a largo plazo del usuario de esos inmuebles (FIBRAS). Si no se tienen dichas condiciones, no se puede cerrar el círculo, porque entonces la velocidad de la generación de nuevos inmuebles se verá limitada.

Las Fibras industriales, en particular, son el esquema natural para la inversión inmobiliaria rentada de largo plazo. Actualmente, de las quince Fibras que existen en México, seis de ellas incluyen propiedades industriales en su portafolio: Fibra Uno, Fibra Macquarie, Fibra Plus, Fibra HD, Fibra Monterrey y Fibra Nova; mientras que Prologis y Terrafina fueron las dos primeras Fibras especializadas en este uso, y posteriormente apareció una más pequeña (Fibra Upsite), pero concentrada en atender a un mercado de Pymes.

Las Fibras Industriales han mostrado un desempeño positivo (en su operación) en los últimos años, con ocupaciones por encima del 90% y con precios promedio de renta que se ubican en un rango que va desde los 3.80 hasta los 5.90 dólares por m2; el sector ha mostrado un crecimiento constante y se espera que mantenga esta tendencia positiva en el futuro.

Impacto en la Sustentabilidad

Un tema central en la agenda para el desarrollo de nuevos espacios de trabajo en plantas industriales, así como en el mejoramiento del parque inmobiliario actual, tiene que ver con esquemas para minimizar su impacto al ambiente, mejorar la sustentabilidad en los parques industriales y su relación con las viviendas, que se abordaría por lo menos en dos niveles:

1. Soluciones entre las fuentes de trabajo y la zona residencial, incorporando sustentabilidad, movilidad y seguridad.
2. Soluciones de comunidades regional, trabajando para desarrollar Ciudades Inteligentes.

Una buena estructura de las comunidades urbanas sustentables es aquella que va a permitir una convivencia integral entre actividades económicas, habitacionales, recreativas y de convivencia.

Adicionalmente, la introducción de elementos de Ciudades Inteligentes en las plazas más maduras del país, permite que se puedan conectar las comunidades, desarrollar transporte más eficiente, mejorar el trazo urbano para que vaya generando convivencia entre las colonias, industrias  y servicios, con la finalidad de los sistemas se integren y la suma de todo ello se constituya en ciudades  modernas y competitivas.

El objetivo central es la prosperidad de todos los mexicanos. Para ello, las ciudades tienen que ser competitivas e impactar bajo un concepto de desarrollo regional. Es fundamental la atracción de inversión y empleo. 

Cada una de las ciudades tiene vocaciones y cadenas de valor diferentes, lo que lleva a la definición de planes por segmento, región, etc.

Texto Jorga Yarza

Foto: ADRIEN DASTE / PROLOGIS / F.AXEL CARRANZA / PROLOGIS /