Las operaciones de compraventa de grandes propiedades comerciales, cotizadas en dólares, se han moderado.

Tras varios años de estabilidad, la volatilidad en la paridad peso-dólar ha generado efectos, algunos buenos y otros adversos, entre los actores del mercado inmobiliario.

De acuerdo con diversos especialistas consultados, éstos son los principales impactos:

• Un efecto directo e inmediato es en las rentas de inmuebles contratadas en dólares.
• Muy ligado a ello, los Fibras con alto contenido de rentas en dólares (parques industriales y edificios corporativos) ven importantes incrementos en sus ingresos en pesos.
• Las operaciones de compraventa de grandes propiedades comerciales se han moderado por prudencia de compradores, sobre todo las cotizadas en dólares.
• Las propiedades residenciales de playa están ganando competitividad para el comprador extranjero.
• En la vivienda no se ve un efecto hasta ahora en costos.

De niveles promedio muy cerca de 13 pesos por dólar en junio del año pasado, la paridad peso-dólar estableció en julio de 2015 máximos cercanos a 17.24 pesos por dólar, lo que implica un incremento de 32.6% en dicho periodo. En particular, en los siete primeros meses del año en curso se ha encarecido en 17.3% el tipo de cambio en sus operaciones al mayoreo.

Pese a la volatilidad del dólar, hay elementos que mantienen la integridad del sector
inmobiliario en México.

Si bien no ha se presentado ningún impacto sobre la inflación hasta ahora, al mercado inmobiliario le genera diversos efectos.

A lo largo del país existen propiedades que tradicionalmente se cotizan en dólares, como algunos segmentos residenciales de lujo, de oficinas, industrial y de vivienda turística. De alguna manera, estas propiedades tienen un impacto al venderse o rentarse.

Diversas fuentes consultadas indican que la volatilidad cambiaria propicia que las operaciones de compraventa y renta de bienes raíces que se cotizan en dólares pueden caerse en cierto momento o, al menos, retrasarse.

Rentas en dólares, mayor costo en pesos

La mayoría de las transacciones de renta del mercado inmobiliario de oficinas y de parques industriales se realizan en dólares, por lo cual se ha encarecido el costo para los inquilinos, pero representa un beneficio para los arrendadores cuando se convierten a pesos las rentas.

Así que se observa un doble efecto, el negativo para los inquilinos por el encarecimiento de las rentas en términos de pesos, sobre todo cuando la empresa no tiene ingresos en la misma divisa. Por el contario, para los desarrolladores que rentan los espacios, se observa un incremento en los ingresos en términos de pesos.

Por ejemplo, la renta de una oficina AAA que ronda los 31 dólares por m2 en Paseo de la Reforma Centro, pagaba por una oficina de 100 m2 en junio de 2014 un total de 40,210.72 pesos, debido a que el tipo de cambio al mayoreo se ubicó en 12.97 pesos por unidad.

Partiendo de que el precio por metro cuadrado se mantuvo en el mismo nivel, en julio de 2015 tuvo que pagar por el mismo espacio poco más de 50,000 pesos por el incremento en el tipo de cambio a niveles cercanos a 16.5 pesos por dólar.

Es muy claro que los afectados son aquellas empresas que tienen ingresos en moneda nacional, o sea en pesos, y pagan sus rentas en dólares. Para las empresas que son altamente exportadoras o extranjeras y cuentan con ingresos de divisas, tiene una cobertura natural y por lo mismo no les afecta la volatilidad cambiaria.

La renta de propiedades industriales generalmente se realiza en dólares.

Un dólar fuerte ocasionará que se renegocien o replanteen contratos para quienes pagan rentas de inmuebles en dólares. En episodios pasados de volatilidad, hemos observado cómo diversos contratos fijan el tipo de cambio e incluso en las propiedades que se venden en dólares (casas o departamentos) también respetan cierta paridad para poder continuar desplazando su inventario en el mercado local.

Al respecto, Mario Navarro, vicepresidente ejecutivo de Cushman & Wakefiel (C&W), señaló en entrevista con Real Estate Market & Lifestyle: “No hay duda que cuando hay un ajuste cambiario, como el que estamos viendo ahora, tiene un impacto sobre el mercado”. Como consecuencia, tiene que haber ajustes y la aplicación de diferentes estrategias para poder mitigar algo del riesgo de lo que está pasando.

“Hemos visto algunos clientes en las negociaciones que estamos llevando ahora, del lado del leasing, donde algunos de los clientes están diciendo que necesitan irse a pesos o a una cláusula de evaluación; lo que sucede con esa cláusula es que los picos y valles (del tipo de cambio) no son tan fuertes”.

Entonces, reconoce que sí observan en cada contrato que están negociando una preocupación por la devaluación. Si bien no se frenan las operaciones inmobiliarias, sí las pueden hacer más lentas.

A pesar de la presión que se observa en la paridad peso/dólar, el especialista de C&W consideró que con el tiempo se debe equilibrar la paridad. “Siento que es algo temporal y que el mercado está acostumbrado a ver, lo hemos visto en el pasado y muchos de los brókeres que han estado en este negocio por más de 20 años, ya saben cómo manejarlo y también los desarrolladores”.

Fibras, grandes beneficiados

Un gran beneficiado de la depreciación del peso frente al dólar son los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras), sobre todo los especializados en parques industriales y los que tienen un porcentaje importante de edificios corporativos, cuyas rentas cotizan en dólares, y en menor medida en los centros comerciales.

De acuerdo con un análisis de Banorte-Ixe, las ventas de los Fibras repuntaron 32.1% anual en el segundo trimestre, siendo el segundo mejor sector por el incremento de sus ventas en dicho periodo, lo que se explica tanto por el incremento de sus respectivos portafolios a través de nuevas adquisiciones, así como por el beneficio que les propició una mayor paridad cambiaria en sus ingresos por rentas.

Roberto Solano, analista de Monex y especialista en Fibras, dijo que los fideicomisos que tienen una elevada exposición en la parte industrial, en los últimos tres trimestres se han visto muy beneficiados en sus resultados. En primer lugar Terrafina, en segundo lugar Mcquarie y en menor medida FUNO, indicó.

Agregó que en sus resultados se han visto incrementos favorables por la depreciación del tipo de cambio. Por ejemplo, Terrafina tiene un 96% de las rentas en dólares y al hacer la conversión en pesos tiene un beneficio considerable. Algo parecido debe suceder en Prologis.

“Los sectores que en primer lugar se han beneficiado son los industriales, en segundo lugar el sector oficinas y un tercer lugar, en una mucho menor medida, el sector comercial”, apuntó.

Parque Industrial Tultipark.

Los Fibras han sido muy agresivos en adquisiciones, pero con la presión que se ejerce sobre el tipo de cambio quizá sean más selectivos. “En el caso de un Fibra con renta en dólares no tendrá ningún problema en comprar nuevas propiedades, pero sería complicado para un Fibra que no tenga un buen componente de ingresos por rentas en dólares, porque una adquisición en la divisa le resultaría más cara”, señaló.

Otro segmento que obtiene un gran beneficio es el inmobiliario turístico, porque vuelve más competitivo al producto nacional respecto a la demanda estadounidense o canadiense. En este mercado se favorece mucho los segmentos de second homes o fractional time.

Aunque muchas de las propiedades de playa, en particular, se cotizan en dólares, también hay un mercado que se cotiza en pesos. A lo largo del país existen destinos que tradicionalmente cotizan en dólares las propiedades residenciales, es decir, la vivienda turística, como son los casos de: Cancún, la Riviera Maya, Vallarta, Los Cabos, La Paz, Puerto Peñasco y Huatulco.

Éstos son ejemplos de mercados turísticos con elevada vivienda vacacional, con alta presencia de compradores e inversionistas extranjeros, a las que hay que agregar San Miguel de Allende, que también es muy demandada por extranjeros.

Preocupación en mercado de capitales

De acuerdo con el especialista de C&W, en el mercado del capital sí hay un impacto: “Estamos viendo que sí hay mucha preocupación y mucha indecisión sobre hacer compras hoy en día por la situación del dólar”.

Describió que por ello se están haciendo ventas, hoy en día, que tienen ciertas cláusulas para proteger contra más devaluación. Agregó que están tratando de proteger las transacciones: “estamos tratando de cerrar transacciones en mucho más corto plazo”.

Consideró que el mercado está ofreciendo para los compradores extranjeros mucha oportunidad, pero no están encontrando producto. En particular, consideró que por parte de los estadounidenses y los canadienses hay mucho apetito.

Compradores extranjeros tienen un gran interés por el producto nacional. 

“Sí hay preocupación en el mercado de capitales por parte de los compradores mexicanos, el extranjero y los europeos están viendo lo que va pasar”, señaló Mario Navarro.

Analistas bursátiles opinan que aun cuando los Fibras se vieron beneficiados en sus ingresos por la paridad peso-dólar, el encarecimiento del tipo de cambio ha hecho que estén siendo más prudentes en la realización de nuevas adquisiciones de inmuebles o terrenos.

Bienes raíces, protección

El nuevo presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) en Veracruz, Pedro Fernández Martínez, afirmó a medios locales que la devaluación del peso frente al dólar ha beneficiado al sector, ya que los bienes raíces se han convertido en la opción para los inversionistas, es una forma de proteger su patrimonio.

“La alza en el precio del dólar lo que ha ocasionado es que el inversionista mexicano invierta en bienes raíces, es una forma de proteger su patrimonio, es un efecto muy curioso pero ha sido muy beneficioso para nuestro mercado”.

Hasta ahora no se ve un efecto en los costos de la vivienda.

Vivienda, por ahora sin impacto

Fernando Balbuena, analista senior de BBVA Bancomer dijo a Real Estate Market & Lifestyle que para el sector de la vivienda el impacto ha sido muy mesurado: “Es un periodo de volatilidad importante pero en tanto el tipo de cambio no llegue a un estado de equilibrio, difícilmente podremos ver un efecto de corto o mediano plazo. De haber un tipo de cambio más alto a final del año, posiblemente se pueda estar reflejando hasta el año que viene”.

En el sector de la vivienda se observa un efecto muy pequeño, por ejemplo los precios de la vivienda se han mantenido muy estables, incluso el crecimiento–aunque positivo– ha sido menor en el primer semestre, indicó. El ciclo de la demanda llegó a su máximo el año pasado y aunque sigue creciendo tiende a hacerlo a menor ritmo.

“Si el tipo de cambio se mantiene en niveles altos, el impacto en costo podría verse más claro hasta 2016”.

El dólar se ha colocado a niveles históricos de disparidad con respecto al peso.

Señaló que el modelo de construcción actual es mucho más sensible en términos de la tecnología que emplea, en cambio el modelo a gran escala de los grandes desarrolladores antes de la crisis tenía una rotación de capital más lenta. Por lo tanto, en el modelo actual que requiere una rotación más acelerada, los desarrolladores se adaptan más ágilmente a cambios en los costos.

Por ello, parte de lo que puede afectar la volatilidad cambiaria es a través de las materias primas y acabados que pueden ser importados y podría reflejarse el impacto hasta el año que entra cuando se estabilice el tipo de cambio.

“Vemos que las tasas de interés, por el lado del costo de financiamiento (crédito puente), pueden afectar más a los desarrolladores que el tipo de cambio. Pero de momento no vemos un efecto importante”, concluyó.

Texto:Ricardo Vázquez

Foto: ipunto / torrereformalatino / cva /  finsa copyright / zva group  / fibra uno / arcos sut / parks / ipunto