El que un family office se convierta en un vehículo público, como son los Fibras, es un primer elemento que genera valor a los inversionistas, por la credibilidad que determina el convertirse en un vehículo institucional.
Precisamente el ser un vehículo público otorga una especie de certificado de credibilidad o de confiabilidad, fundamental en este negocio, porque permite atraer capital a través de los inversionistas por un lado, pero también crea una percepción de mayor seguridad o credibilidad con los prospectos o posibles clientes del portafolio que integra el fideicomiso.
Teníamos más de 20 años trabajando como family office, y al convertimos en un vehículo público, en un Fibra, le sumamos un historial de desempeño exitoso, un historial que muestra un portafolio que en época de crisis o de incertidumbre, como ha sido la pandemia, no tuvo conflicto y mantuvimos una ocupación del 100%; asimismo, hemos venido creciendo el portafolio y nuestros dividendos van hacia arriba.
Estos elementos, en su conjunto, son los que un inversionista debe estar comparando, evaluando y entendiendo si se alinea con sus intereses y le da certidumbre.
Lo anterior, adicional a que la administración del Fibra es interna, como lo marcan los parámetros internacionales, alineada con el éxito del inversionista, la remuneración vía dividendo y la creación de valor. Todo esto, en síntesis, es lo que nuestro proyecto de empresa resulta atractivo para un inversionista.
Desafíos operativos
Desde el punto de vista operativo, a raíz de la crisis sanitaria por el Covid-19, en los últimos dos años hubo desafíos que enfrentar. El primero fue el temor que se generó por un evento desconocido para todos, tanto de los posibles clientes como de los potenciales impactos financieros en el mercado; lo desconocido, en ese momento, detuvo o pospuso ciertas decisiones tanto de nuevos proyectos que vienen como el apalancamiento de los mismos.
Afortunadamente, volteando a ver lo pasado, tuvimos números extraordinarios, porque la crisis no se presentó como lo anticipamos y ninguno de nuestros inquilinos dejó de pagarnos la renta.
No hubo daño a nuestro modelo de negocio y lo que sucedió es que todos nuestros inquilinos han tenido una demanda excesiva de sus productos y servicios. Asumo que tiene que ver con situaciones como la lejanía de Asia, los conflictos del transporte, el costo del petróleo, en fin, todos esos factores hacen que nuestros clientes actuales y a los que estamos atrayendo, se consoliden en posiciones en México.
Unitec Campus Querétaro.
En conclusión, la incertidumbre que generó al inicio la pandemia del Covid-19, se transformó en un factor de fortaleza para la expansión de nuestro negocio, ya que la lejanía de otras fuentes de abastecimiento de productos o servicios fuera de México, sobre todo en Asia, resultaron muy complicadas para la industria que se integra a los Estados Unidos, que es nuestro mercado natural.
Otra fortaleza que derivó de esa circunstancia, es que crecieron los ingresos en dólares por el arrendamiento, porque el segmento al que le estamos dedicando mayor fuerza, casi en exclusiva, es a la industria de manufactura ligera, exportación. Ese es nuestro objetivo primordial y ahí estamos centrados.
Fibra Nova (FNOVA) es el primer Fibra que sale al mercado con un origen en propiedades dedicadas a la agroindustria, que es un mercado con grandes oportunidades, porque México se ha convertido en un exportador de más de 40 mil millones de dólares de productos agrícolas.
Por ejemplo, incursionamos en un proyecto de 2 mil hectáreas de árboles de nogal que es exclusivamente para exportación, en dólares. Es un inquilino similar a los de manufactura de exportación, pero con la variante de que es un producto agrícola con una gran historia en Chihuahua, es decir, es un mercado sólido con una gran plataforma consolidada de exportación, nada especulativo.
Fibra Nova es el primer fideicomiso con un origen en propiedades dedicadas a la agroindustria.
¿Crecimiento orgánico?
Por la experiencia que tenemos, apuntamos más al desarrollo, porque tiene mayor rentabilidad. En cuanto a la adquisición de portafolios, será algo eventual, de oportunidad, no es a lo que nos dedicamos; no estamos dedicados a comprar proyectos caros o edificaciones ubicadas en zonas no atractivas para nosotros, geográficamente hablando.
Queremos tener y mantener el control de nuestros desarrollos inmobiliarios, puesto que nos vamos a quedar con ellos de una manera indefinida.
La potencial adquisición de un portafolio o de edificios, de manera particular, atendería a criterios muy claros en cuanto a viabilidad, zona geográfica, tipo de inquilino, características constructivas, perfil del plazo de arrendamiento, garantías, en fin.
Para nosotros no hace sentido un portafolio que por sus características tendría un precio muy elevado, no es nuestra prioridad.
Estamos muy enfocados en hacer crecer nuestro portafolio, no solamente en nuestros lugares de ubicación corporativa, en donde residimos, que es en la ciudad de Chihuahua, sino que es atractivo, definitivamente, hacerlo también en Tijuana, Reynosa, Apodaca, San Luis Potosí, Querétaro, que las plazas de mayor interés o de nuestro perfil para continuar nuestra expansión.
Grupo Bafar.
Alineados con los inversionistas
El mercado de Fibras tiene reglas generales de operación, donde cada una tiene su propia filosofía de negocio, su propia manera de trabajo y organización.
Sus orígenes son diferentes, hay Fibras institucionales, que vienen, la mayoría de ellas, del extranjero; otras son –los menos–, nacionales, como es el caso de nosotros.
Considero que la mezcla de inversionistas que se tienen, nacionales y extranjeros, en el caso de cada Fibra, desde el punto de vista de la rentabilidad que otorgan, la revalorización del certificado alienta o desalienta su inversión, como sucede en cualquier negocio.
Creo que son determinantes estos factores, porque le da o le quita la credibilidad a un administrador de Fibras el invertir o no en este.
Por ejemplo, nosotros continuamos en un mercado en expansión, uno muy atractivo por el nivel de bajo riesgo que tienen nuestros inquilinos, nuestros contratos y la certidumbre; la calidad de estos contratos es lo que le otorga el valor a nuestro certificado y a la credibilidad de nuestra empresa.
Los invito a revisar los Fibras como vehículo de ahorro, de inversión. Las ventajas que tiene una empresa de este perfil son varias, con gobiernos corporativos fuertes, de porcentajes muy altos de consejeros independientes; creo que a este negocio de la inversión inmobiliaria, para empresas extranjeras de manufactura, le queda mucho camino por delante, todavía para seguir su crecimiento.
Texto Guillermo Medrano, Director General de Fibra Nova
Foto: unitec / mtt / GRUPO BAFAR