El mercado hipotecario mexicano muestra ya un cierto grado de madurez, pero para consolidar ese proceso las personas deben pensar en el crédito hipotecario como una herramienta adicional para formar patrimonio y como parte de sus finanzas personales y familiares, más que como sólo un pasivo o una deuda.
Para ello se requiere mucha difusión, además de una serie de condiciones y adecuaciones, entre ellas, cambios legales para que sea más accesible el crédito, continuar promoviendo la mejora de condiciones, reforzar la portabilidad hipotecaria, incluso en un cambio de garantía, entre otros temas.
Un ejemplo sería el de una persona que tiene un crédito que le fue otorgado para la compra de una propiedad y al pasar el tiempo cambia su situación y su condición familiar, por lo que requiere otro inmueble que satisfaga mejor sus necesidades; debería tener la oportunidad de sustituir la garantía en el crédito existente, lo que facilitaría adquirir un nuevo inmueble con una ampliación o ajuste de su línea de crédito. Hay cosas que todavía se pueden trabajar en ese sentido.
Gonzalo Palafox
Director de Banca Hipotecaria de BBVA Bancomer
Otro ejemplo sería el de una familia que requiere financiamiento para arreglar su casa y en muchas ocasiones utiliza un crédito de nómina en donde el financiamiento es relativamente limitado y a mayores tasas; en este caso, una muy buena opción sería contratar un crédito hipotecario en donde se tome como garantía la misma casa para obtener el monto requerido con una tasa más baja y a un plazo mayor.
Hasta el momento hay avances importantes como los que plantea la reforma financiera, que ayudarán a mejorar y adaptar los instrumentos crediticios. De entrada destaca el tema de la movilidad de las hipotecas y en eso estamos trabajando, ya sea bajo el modelo de subrogación o bajo el mecanismo tradicional de pago de pasivos, pero el objetivo es hacerle más fácil a un cliente mejorar las condiciones de su hipoteca, y para que esto suceda estamos trabajando de cerca con la autoridad.
Con el impulso de la Reforma Financiera, México avanza en oferta y competencia crediticia.
Ahora bien, la posibilidad de que el costo del crédito hipotecario disminuya, será el efecto de otros factores y no únicamente como resultado de la mencionada Reforma. El financiamiento hipotecario tiene que ver en gran parte con la estabilidad económica y con las bajas tasas de fondeo, estables y a largo plazo. Debe promoverse la creación de empleos para que las familias tengan capacidad de acceder a un crédito con la confianza de poder pagarlo. La Reforma y los cambios que se plantean no son estáticos, habrá seguramente más adecuaciones y ajustes a las leyes relacionadas para que se vea traducido en elementos puntuales en favor del cliente. También se ha promovido la transparencia, pues hay mayor accesibilidad y claridad en los contratos, lo cual ayuda mucho a que las personas se sientan más confiadas al momento de contratar un crédito.
Sobre el futuro del sector, se puede decir que el panorama es favorable y que el reto es crecer responsablemente y ampliar la atención para llegar a más población, pero no nada más se debe colocar crédito por colocar, ni concentrarnos únicamente en atender las necesidades tradicionales. Hay un mercado potencial no atendido por las características de ingresos y tipos de economía.
También al respecto de las viviendas, no todo el enfoque debe ser hacia casas nuevas. Debemos impulsar más la rotación y financiamiento de parque habitacional existente. Cuando se habla de rezago de vivienda, no necesariamente se resuelve con viviendas nuevas, sino viviendas remodeladas, mejoradas y ampliadas, en este sentido podemos crecer también de forma importante.
Se han presentado cambios importantes en el mercado. Tal vez hace 10 años el 98% de los créditos que se daban, incluyendo la banca, tenían que ver con compra de vivienda nueva; en la actualidad, aproximadamente el 40% corresponde a la adquisición de vivienda usada, y dentro de otros rubros están los financiamientos de remodelación, construcción individual, terminación de obra, liquidez, financiamiento de pagos de pasivos y mejora de condiciones.
Un mercado sólido
En cuanto al tema de la madurez en alternativas, el avance que se registra es importante porque hay una fuerte competencia, derivado de la presencia de todos los bancos participando en el mercado, eso nos lleva a que haya un gran abanico y variedad en la oferta, pues no hay un producto único por banco, sino que existe un anaquel amplio en cada institución financiera.
Las tendencias y evolución de las familias han provocado importantes cambios, pues antes se pensaba que una persona que contrataba su hipoteca a 20 años se iba a quedar toda la vida en esa casa y con ese crédito, lo cual no sucede así en la realidad. Hay mayor dinamismo, y los créditos y mecanismos de atención se deben adaptar y entender que hay ciclos. También hay mayor movilidad de las hipotecas de un banco a otro, impulsadas por la misma competencia y porque hay un interés de las personas de obtener mejores condiciones de su crédito y de los bancos de atraer a los mejores clientes que inclusive ya cuentan con crédito hipotecario.
En síntesis, se puede hablar de que existe cierta madurez y también mayor especialización en el financiamiento a la vivienda en México, lo cual es positivo para todos los que participamos en la industria, aunque todavía falta mucho por hacer y por desarrollar para llegar a más personas y resolver más necesidades.
Texto:Gonzalo Palafox
Foto: Real Estate Market & Lifestyle
