El mercado hipotecario de la banca en México atraviesa una etapa de crecimiento moderado, marcada por la incertidumbre económica, el alto costo de la vivienda, la estabilidad de las tasas de interés y un entorno social cambiante que redefine el perfil del comprador de vivienda.
Así lo coincidieron en señalar directivos de las principales instituciones financieras del país entrevistados por Real Estate Market & Lifestyle, quienes destacaron tanto los desafíos estructurales como las oportunidades de evolución que presenta el mercado.
Gonzalo Palafox, director de Banca Hipotecaria de Banamex.
Un mercado en pausa: cautela ante la incertidumbre económica
Para Gonzalo Palafox, director de Banca Hipotecaria de Banamex, el año 2025 ha sido de crecimiento limitado en el financiamiento hipotecario bancario. Aunque el sector se mantiene estable, “el incremento ha sido menor al del año anterior”, debido a un contexto económico con ruido e incertidumbre, particularmente por la evolución del crecimiento del PIB, las expectativas sobre la inflación y los posibles cambios en temas comerciales y arancelarios.
El directivo explicó que el crédito hipotecario está estrechamente ligado a la confianza de las familias, ya que representa “la decisión patrimonial más importante que normalmente tomamos”. Ante la falta de claridad sobre la evolución económica futura, muchas personas han optado por posponer o moderar sus decisiones de compra, ajustando el tamaño de la vivienda o el monto de endeudamiento.
Si bien las tasas de interés han mostrado estabilidad durante varios meses, no han bajado al mismo ritmo que las tasas de corto plazo determinadas por el Banco de México. Esto, sumado al incremento en los precios de las viviendas por los mayores costos de materiales de construcción, ha generado una combinación que “mantiene al sector con un crecimiento muy limitado”, con expectativas de cierre para 2025 similares a las del año anterior.
Sin embargo, Palafox se muestra cauto pero optimista: “Las expectativas económicas comienzan a mejorar. Ya no se habla de decrecimiento, sino de un crecimiento bajo, pero crecimiento al fin. Esa certidumbre puede ir devolviendo la confianza a los compradores de vivienda y al mercado hipotecario”.
Paulina Prieto, Head Retail Products & Digital Solutions de Scotiabank México.
Menos hipotecas, pero de mayor valor
De acuerdo con Paulina Prieto, Head Retail Products & Digital Solutions de Scotiabank México, el monto total de colocación hipotecaria para 2025 se mantendrá similar al registrado en 2024, en torno a 280 mil millones de pesos, aunque el número de hipotecas disminuye. Esto se debe a que el valor promedio de los créditos (ticket promedio) ha aumentado, compensando parcialmente la reducción en el volumen de operaciones.
“El mercado se vuelve cada vez más reducido y competido”, explicó Prieto, señalando que los bancos compiten por los mismos segmentos de ingreso, en su mayoría personas con ingresos promedio cercanos a 20 mil pesos mensuales, lo que limita el crecimiento del universo potencial de clientes.
La especialista destacó también factores demográficos y sociales que modifican la dinámica del crédito: los jóvenes retrasan la decisión de comprar vivienda, priorizan experiencias como viajar o posponer el matrimonio, y enfrentan trayectorias laborales más inestables. “Cada vez se tarda más en adquirir una hipoteca. Antes se pedía a los 25 o 30 años; hoy muchas personas lo hacen a los 35 o más, con plazos de 20 a 25 años”.
Prieto consideró que, ante esta realidad, es fundamental ampliar el alcance del mercado y diseñar nuevos mecanismos para llegar a más familias, sobre todo mediante esquemas de financiamiento complementario o alianzas con organismos públicos.
Enrique Margain, director ejecutivo de Crédito Puente y Crédito Hipotecario de Banca Mifel.
Competencia y resiliencia: las tasas de interés en equilibrio
El panorama de tasas de interés muestra señales de estabilidad y fortaleza, según Enrique Margain, director ejecutivo de Crédito Puente y Crédito Hipotecario de Banca Mifel. Desde finales de 2022, las tasas hipotecarias han permanecido en un rango entre 10.20% y 10.40%, con una media de 10.31% actualmente, lo que refleja una fuerte competencia entre los bancos.
“Hoy podemos encontrar tasas de un solo dígito”, destacó Margain, quien subrayó que las instituciones financieras han hecho esfuerzos por trasladar las mejores condiciones posibles a los clientes, especialmente a aquellos con los perfiles crediticios más sólidos. “Son tasas fijas, en plazos de hasta 20 años, lo que habla de un mercado sólido y resiliente”.
El directivo anticipó que la tendencia podría volverse más favorable hacia el cierre de 2025, conforme las tasas de largo plazo sigan ajustándose a la baja. “Vamos a empezar a ver disminuciones, más pausadas que los incrementos, pero sostenidas”, dijo, lo que podría impulsar una recuperación gradual de la demanda hipotecaria.
Borja Serrats, director ejecutivo de Crédito Particulares de Santander.
Oferta limitada y cambios socioculturales
En opinión de Borja Serrats, director ejecutivo de Crédito Particulares de Santander, uno de los principales factores que han contenido la expansión del crédito hipotecario es la incertidumbre global. “Cuando hay dudas sobre la economía, la gente prefiere esperar antes de hacer la inversión más importante de su vida: comprar una vivienda”, afirmó.
Serrats señaló que, además, el stock de vivienda nueva no crece al mismo ritmo en las principales ciudades, debido a los altos costos de construcción, la regulación y los tiempos de desarrollo. “La oferta ha disminuido y eso limita la colocación”, explicó. A su juicio, una reducción de las tasas de interés podría incentivar nuevamente la inversión en nuevos proyectos y dinamizar la construcción.
Coincidió con Prieto en que los cambios en las preferencias de los jóvenes están afectando el comportamiento del mercado. “Muchos no ven la necesidad de comprar antes de los 30 años, y eso cambia la forma en que se demanda crédito”.
Aun así, Serrats enfatizó que los bancos mantienen un alto apetito crediticio. “No hay limitantes en los bancos para colocar crédito hipotecario. Por ejemplo, en Santander crecimos más de 20% en 2024 y este año también estamos produciendo con fuerza. Hay dinero y disposición para seguir financiando”, sostuvo.
Antonio Artigues, director ejecutivo de Clientes, Secure Lending y Data Analytics de HSBC.
Estabilidad con espacio para crecer
Para Antonio Artigues, director ejecutivo de Clientes, Secure Lending y Data Analytics de HSBC, el mercado vive una ralentización natural después del boom registrado entre 2020 y 2021, cuando las tasas históricamente bajas impulsaron una demanda extraordinaria de hipotecas. Sin embargo, aclaró que los niveles actuales de colocación siguen siendo muy superiores a los previos a la pandemia, lo que demuestra que el mercado se consolidó en una nueva base de estabilidad.
Artigues identificó dos fuerzas en juego: una que invita al optimismo —la consolidación del crédito hipotecario como producto sólido— y otra que exige prudencia, derivada de la persistencia de la inflación y la lentitud con que ésta se modera. “Hay una batalla entre si la inflación logra controlarse y si las tasas acompañan ese proceso. Todos coincidimos en que la tendencia bajará, pero más lentamente de lo esperado”.
El directivo recalcó que no existen límites de liquidez en los bancos para otorgar hipotecas. “Lo que buscamos es incentivar a la gente a aprovechar las condiciones actuales. Un crédito hipotecario con tasa fija brinda certeza, seguridad y acompañamiento, más allá de las expectativas de tasas futuras”.
La necesidad de un mercado secundario
Aunque los banqueros coinciden en que hay apetito por seguir prestando, Paulina Prieto hizo una observación estructural: el sistema financiero mexicano requiere desarrollar un mercado secundario hipotecario que permita a las instituciones bursatilizar sus carteras y liberar recursos para nuevos créditos.
“El dinero sí es limitado porque cuesta. La capitalización de la banca cuesta. Si queremos ampliar los límites de riesgo y llegar a más personas, necesitamos mecanismos financieros que permitan colocar portafolios rentables en el mercado”, explicó. En países más desarrollados, este tipo de instrumentos ha permitido una mayor inclusión hipotecaria y el crecimiento sostenido del crédito.
Prieto propuso que el sector, junto con autoridades y organismos especializados, explore nuevas vías para impulsar este tipo de esquemas. “Si queremos desarrollar otros mercados y ampliar la demanda, hay que pensar en bursatilizar, en construir opciones que expandan los límites del sistema actual”, puntualizó.
El futuro del crédito hipotecario: confianza y adaptación
A lo largo de la conversación, los especialistas coincidieron en que, pese al contexto de crecimiento modesto, el crédito hipotecario mexicano mantiene fortaleza estructural, una competencia intensa entre bancos y un amplio potencial de expansión en el mediano plazo.
El reto central sigue siendo ampliar el mercado hacia nuevos segmentos y generaciones, fortaleciendo la educación financiera, promoviendo la formalidad laboral y desarrollando mecanismos financieros más flexibles. También coincidieron en la necesidad de reducir la incertidumbre y mantener la estabilidad macroeconómica, factores que resultan determinantes para las decisiones patrimoniales de las familias.
Para Gonzalo Palafox, la clave está en recuperar la confianza. Para Enrique Margain, en consolidar la estabilidad de las tasas. Para Paulina Prieto, en ampliar los límites del sistema. Para Borja Serrats, en aumentar la oferta de vivienda y la certidumbre económica. Y para Antonio Artigues, en mantener el impulso de un mercado que ya demostró su resiliencia.
El mensaje conjunto es claro: el crédito hipotecario en México no está en crisis, sino en una fase de transición y adaptación a un nuevo entorno económico, demográfico y tecnológico. Un mercado que ha aprendido a resistir, pero que requiere evolucionar para crecer con mayor inclusión y dinamismo.
Norma Villalobos, directora ejecutiva de Crédito Hipotecario de Banorte.
¿El mercado de flexibiliza?
En opinión de Norma Villalobos, directora ejecutiva de Crédito Hipotecario de Banorte, “más que flexibilizarnos, pasamos de un cliente que se adapta a un banco, a bancos que se adaptan a las necesidades de nuestros clientes”.
Por ejemplo, en Banorte, de 2020 a 2025, hemos ampliado nuestra oferta hipotecaria y prácticamente la hemos duplicado. Recientemente creamos seis nuevos productos que cubren distintas necesidades, por citar un ejemplo, creamos productos para jóvenes, para aquellas personas que están iniciando su patrimonio; también creamos Hipoteca Cero, que es un producto que se adapta a aquellos clientes que quieren pagar su mensualidad en tasa y no con accesorios, entre otras.
“No solo nosotros, sino toda la banca ha flexibilizado sus productos con el objetivo de cubrir más necesidades de nuestros clientes”.
Un mercado sólido, con retos estructurales
El balance general del sector hipotecario bancario en 2025 muestra estabilidad con signos de prudencia. La colocación se mantiene en niveles históricos, aunque sin el dinamismo de años anteriores. Las tasas competitivas y la solvencia de la banca son pilares que sostienen la confianza del público, pero los desafíos de accesibilidad, oferta de vivienda y desarrollo financiero siguen presentes.
En palabras de Paulina Prieto, “si queremos llegar a más familias, debemos pensar más allá del esquema tradicional de crédito”.
Gonzalo Palafox subraya la importancia de “mantener la confianza y certidumbre macroeconómica”.
Enrique Margain anticipa un entorno de tasas más favorables que podría “revivir la demanda hacia finales del año”.
Borja Serrats insiste en que “el apetito de los bancos existe, pero hace falta más vivienda disponible”.
Norma Villalobos afirma que “el crédito hipotecario es como el matrimonio, es una relación de largo tiempo. Por lo tanto, recomendamos conocer muy bien a la institución con la cual te estás comprometiendo”.
Y Antonio Artigues concluye que “la solidez del sistema hipotecario es una fortaleza que debemos aprovechar para seguir impulsando el patrimonio de las familias mexicanas”.
En síntesis, el crédito hipotecario mexicano se sostiene sobre bases sólidas, con un sistema bancario capitalizado, clientes más informados y un entorno de competencia saludable. Su crecimiento dependerá, en adelante, de cómo el país combine estabilidad económica, innovación financiera y políticas de vivienda que impulsen la oferta y faciliten el acceso a una vivienda digna para más mexicanos.
Texto:Ricardo Vázquez
