La operación inmobiliaria de una propiedad de lujo dista mucho de la requerida para adquirir una propiedad promedio.
Comprar una propiedad de lujo no es lo mismo a realizar una operación inmobiliaria promedio, hay muchas peculiaridades que se deben considerar para hacer una buena transacción.
De inicio habría que comprender qué tipo de propiedad se puede considerar como residencia de lujo o luxury residences, o como lo definimos en Century 21: Fine homes & estates. No sólo por tener un precio alto o acabados de lujo debe entrar en esta clasificación, por lo que la podemos definir como lo establecemos a continuación.
Además del precio por metro cuadrado, existen factores que incrementan el valor del inmueble, como la ubicación, la arquitectura, los servicios, etc.
Es aquella propiedad que cuenta con cuatro factores:
- a) Se encuentra en una zona de lujo, en la que la calidad de las propiedades circunvecinas es de nivel alto, como es el caso de colonias como Jardines en la Montaña, Pedregal de San Ángel, San Ángel, Villa Coyoacán (centro de Coyoacán), Polanco, Lomas de Chapultepec, Bosques de las Lomas y Santa Fe, entre otras. Podemos notar que en estas zonas el promedio de valor es mayor tres veces al promedio de zonas de nivel medio o medio alto; las podemos encontrar de 2 millones de dólares (mdd) en adelante.
- b) Cuentan con la mejor calidad de construcción, con materiales naturales de buen gusto y alto costo; como son las maderas preciosas, mármoles finos de piezas grandes, cantera bien trabajada, muebles de baño, cocina de firma, herrería de PVC, sistemas especiales de iluminación y varios más.
- c) Espacios amplios y bien distribuidos, con claros generosos que motiven un uso muy placentero.
- d) Excelente estado de conservación, lo que permite aprovechar tanto los materiales de calidad, como la distribución con la que cuenta.
Deberemos observar que la falta de alguno de estos factores, puede demeritar su valor y clasificación, si una residencia de este tipo se encuentra en una zona media o media baja, podríamos decir que se encuentra “fuera de su entorno”, en el momento de querer venderla se tendrá que disminuir el precio que se invirtió, por lo que se puede decir que su costo es mayor a lo que el mercado está dispuesto a pagar por ella “cuesta más de lo que vale”.
Un aspecto vital en el área residencial es el manejo de espacio y luz en el concepto de construcción.
Asimismo, las propiedades que tienen una distribución caprichosa, hecha sólo para las necesidades específicas de una familia o con materiales de construcción muy recargados, puede ocasionar que haya sido mayor su gasto que su inversión, al haber muy pocas personas que puedan compaginar con estos requerimientos tan específicos.
¿Quiénes son los vendedores?
En este nicho de mercado de alto nivel podemos encontrar dos categorías de oferentes, los inversionistas inmobiliarios que se dedican a la construcción o remodelación para la venta de residencias de lujo y las personas que tienen la capacidad de contar con una de ellas para su uso personal.
Ambos se caracterizan por tener muy buen gusto, estar al día en las últimas tendencias en el diseño inmobiliario y no escatimar en los detalles de estos inmuebles para contar con grandes comodidades, como puede ser alberca, salón de fiestas, despacho, salones familiares, diversas salas y amplias recámaras con cómodos baños con walk-in closets y modernos sistemas de seguridad.
¿Cómo podemos saber cuánto valen?
Para obtener el valor real de este tipo de inmuebles, no basta con asignarle el costo del terreno, así como el de las construcciones con su respectiva depreciación, ya que nos daría un valor físico muy técnico y podría estar muy alejado al valor real de mercado.
Creo que sería irresponsable de mi parte arrojar valores por m2 de terreno y construcción, al existir factores que lo pueden incrementar o disminuir considerablemente, como su ubicación, la seguridad, facilidades y problemas que pueda tener la zona, etcétera.
Se debe hacer un profundo análisis comparativo, tomando en cuenta el universo de propiedades con características similares que se está proponiendo a la venta actualmente y con el cual se estará compitiendo comercialmente, así como las propiedades similares que se han vendido recientemente, tomando en cuenta las características más o menos favorables con respecto a la que queramos valuar.
Ruben Darío 255, Polanco.
Normalmente los expertos inmobiliarios de cada zona cuentan con esta información, por lo que podemos afirmar que el valor está directamente relacionado con la oferta y la demanda del mercado actual y no necesariamente con el precio de compra, las pretensiones o necesidades de los vendedores o su costo físico, recordemos que hay propiedades que valen más de lo que cuestan y otras que cuestan más de lo que valen, y como podemos darnos cuenta es diferente el costo, el valor y el precio en términos inmobiliarios.
Es importante destacar que la plusvalía en este rubro la podemos alcanzar a más largo plazo que en las propiedades de menor valor.
¿Su precio se debe tasar en dólares?
Se ha hecho costumbre que el precio solicitado se proponga en dólares estadounidenses, con la intención de protección de cualquier tipo de variación de la moneda nacional y no afecte al precio final de venta.
En este punto hay que detenernos a analizar si ¿un gran desliz o una devaluación de nuestra moneda respecto al dólar estadounidense ocasiona que el valor de un inmueble aumente en pesos en la misma proporción?
Para resolver esta duda habría que remontarnos en el tiempo y analizar las consecuencias de dos devaluaciones muy simbólicas que hemos vivido.
En 1982 sufrimos una terrible devaluación en tiempos del presidente López Portillo, a falta de liquidez el gobierno se dio a la tarea de fabricar el dinero que necesitó, explicación groso modo, lo cual creó que el dinero valiera muy poco y los activos mucho, lo que ocasionó en esta devaluación un gran incremento en los precios de este tipo de inmuebles. En la devaluación de diciembre de 1994 con el presidente Ernesto Zedillo, la liquidez fue muy escasa y en nuestro caso tuvimos que vender estas propiedades al año siguiente en un promedio del 20% menos en pesos mexicanos, del valor que habían sido ofertadas antes de la devaluación.
En ocasiones, los periodos de crisis son buenas oportunidades para adquirir inmuebles.
Tomando en cuenta esto y en vista que la liquidez vigente también está restringida, consideramos que la presión en el tipo de cambio actual no incrementa
perse los valores de estos inmuebles lujosos, tendría que haber otros factores económicos que lo provocaran, de hecho la única razón por la que pueden aumentar es gracias a que los compradores están dispuestos a pagar más debido a una buena situación económica y liquidez económica en el mercado, o que la oferta disminuya habiendo muy pocas alternativas de compra.
¿Cómo se encuentra la oferta?
Este segmento se encuentra en la punta de la pirámide socioeconómica, por lo que ocupa un mercado muy pequeño en porcentaje y muy exclusivo.
La oferta siempre ha sido mayor a la demanda, haciéndolo un mercado preferentemente de compradores, el tiempo en el que se desplaza la venta de cada una de ellas puede fluctuar entre uno y tres años, salvo sus afortunadas excepciones.
La oferta se vio disminuida considerablemente en 2014, debido a la reforma fiscal en el rubro inmobiliario, en la que se decretó que las propiedades en venta que han sido destinadas a casa habitación por los últimos cinco años, dejarán de gozar del derecho a exentar el 100% del Impuesto Sobre la Renta (ISR), como se hizo durante muchas décadas, y desde entonces sólo tienen el derecho a exentar el equivalente a 700,000 UDIS, que corresponde aproximadamente a 3.7 millones de pesos (mdp) y pagar el impuesto sobre la utilidad que se genera entre el costo del inmueble con su actualización fiscal y el precio de venta, con una tasa de hasta el 35 por ciento.
Éste fue el segmento más afectado por el alto valor de este tipo de inmuebles, consideramos que esto creó una disminución mayor al 60% de la oferta que había en el año anterior a dicha reforma al generar un nuevo costo de venta de un gran porcentaje del precio de venta, al día de hoy se ha recuperado un poco esta oferta sin haber alcanzado ni por mucho la cantidad de propiedades propuestas anteriormente.
¿Cómo se ofertan?
La comercialización de este nicho específico de mercado es muy diferente a la que se realiza con otro tipo de propiedades, el target de compradores es de menor cantidad a la oferta como lo habíamos mencionado y es necesario salir a buscarlos mediante cartera de clientes y recomendaciones.
El target para este mercado es muy exclusivo y limitado, por lo que se requiere de múltiples vías para llegar a los potenciales clientes.
El tema de la seguridad juega un papel muy importante dentro de todo el proceso, asimismo se debe realizar un análisis y plantear una estrategia específica fiscal, legal y de otras índoles para cada uno de estos casos, previo al inicio de su promoción, tomando en cuenta la nueva Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (ley contra el lavado del dinero) y demás consecuencias que podría acarrear la venta de estos activos de alto valor.
Demanda selecta
Los demandantes de residencias lujosas tampoco abundan, normalmente son personas que no tienen prisa, desean conocer todas las alternativas para la mejor toma de su decisión y encontrar una oportunidad además de ser la casa de sus sueños en la medida de lo posible, por lo que ven cuando menos 20 propiedades antes de decidirse.
Las negociaciones se tornan largas e interviene la opinión de expertos en diversos temas, como arquitectos, abogados, fiscalistas y notarios. Hemos notado que en su mayoría son empresarios nacionales que tienen su centro de vida y negocios en México.
Este es un nicho de mercado muy profundo, fascinante y a la vez muy delicado, hay que cuidar cada detalle antes de tomar cualquier decisión, esperamos que con el tiempo la información de la oferta, la demanda y los procesos adecuados sea cada vez más completa, para facilitar la realización exitosa de estas apasionantes operaciones de compra venta.
Texto:Oscar Covarrubias*
Foto: Enadii México / SORDO MADALENO ARQUITECTOS / ABILIA / SMA Edgardo Perez
