El mercado inmobiliario en Los Cabos se encuentra en un ciclo de franca recuperación, después de los sucesos que precedieron a la crisis económica del 2008.
Actualmente, el mercado de lujo en Los Cabos se caracteriza por concentrarse fundamentalmente en desarrollos independientes y en Master-Planned Communities (comunidades integralmente planeadas). Está compuesto por un total de 16 comunidades que se distinguen por contar con amplias extensiones territoriales (desde siete hasta más de 1,100 hectáreas) y una vasta gama de atractivos, servicios y amenidades, entre los que se destacan: zonas residenciales, condominios, hoteles, campos de golf, clubes de playa, áreas comerciales, por mencionar algunos.
Asimismo están los lotes residenciales (principalmente con frente de playa o en campo de golf), condominios, residencias privadas y villas, aunque la nomenclatura de estas últimas se ha utilizado indiscriminadamente, ya que sus principales características son las de un lujoso inmueble, edificado en serie y por lo general la superficie de su predio es inferior al que ocupa una residencia privada, a menudo bajo régimen de condominio.
Residencia en la zona del Pedregal en Cabo San Lucas.
Por el lado de la demanda, en el mercado de lujo predomina la presencia estadounidense, fundamentalmente de empresarios, hombres de negocios y algunas celebridades, mientras que la participación del mercado mexicano y de otras nacionalidades es aún incipiente.
El ciclo que vive el mercado es positivo, de alza; sin embargo, debemos considerar que posiblemente la actual depreciación del peso frente al dólar propiciará un mayor atractivo para los extranjeros por adquirir propiedades en Los Cabos.
Si la fortaleza observada en el dólar estadounidense se mantiene o acentúa, sería un incentivo para que los extranjeros adquieran inmuebles no sólo en Los Cabos, sino en diversos destinos turísticos mexicanos. Por otro lado, si resultara el preludio de una crisis, seguramente veremos un ajuste en la tendencia actual del mercado.
Ciclo en auge
Los años comprendidos entre el 2003 y 2005 son muy importantes para el mercado inmobiliario de Los Cabos, sobre todo porque inicia la introducción de cuatro Master-Planned Communities que en conjunto contribuyen al boom que se vivió en el 2006: Chileno Bay Golf & Ocean Club, El Dorado Golf & Beach Club, Club Campestre San José y Puerto Los Cabos, única comunidad que cuenta con una amplia marina privada. En la primera, –Chileno Bay–, los lotes residenciales comienzan desde el millón de dólares, hasta superar los cinco millones de dólares (mdd); cuenta con frente de playa y también ofrece villas, desde los 500,000 dólares hasta superar los 5 mdd. Hoy en día, los lotes residenciales con frente de playa oscilan entre los 6.5 y nueve millones de dólares.
Los Cabos es uno de los destinos preferidos para el retiro, pues conjunta playa, golf y naturaleza con excelentes servicios.
En cuanto a El Dorado Golf & Beach Club, presenta niveles de precios nunca antes observados en la región: lotes con frente de playa desde los 3 mdd, hasta los 14 mdd, condominios a partir de 2.0 mdd y hasta 7.0 mdd y villas con vista al mar desde uno y hasta 10 millones de dólares.
Actualmente, los lotes están vendidos en su totalidad y la única reventa, en segunda fila, se ofrece en 6 mdd, mientras que una residencia de seis recámaras y 6.5 baños en primera fila está en 16 millones de dólares. Las villas terminadas con vista al mar se cotizan desde los 2.6 mdd, hasta los 9.3 mdd y los condominios a partir de los 3.5 mdd y hasta los 12 millones de dólares.
Se reconoce que este es uno de los desarrollos más exitosos de Los Cabos iniciando con un inventario de 67 lotes, 94 condominios y 36 villas. En la actualidad es posible que cuenten con más condominios y villas, pero debido al grado de confidencialidad y exclusividad con la que conservan su información, no es posible saberlo a detalle. Aun así, reconocen que anualmente sus ventas/reventas sobrepasan los 100 millones de dólares.
Aunque en años recientes aumentó considerablemente la participación del mercado canadiense, éste se ha enfocado en un producto inmobiliario de precio más accesible.
Variedad en Desarrollos
El Club Campestre San José, a pesar de contar con campo de golf diseñado por Jack Nicklaus, no tiene frente de mar y ha sido más accesible que los anteriores, mientras que Puerto Los Cabos cuenta con una amplia gama de precios, pero con frente de playa se vendieron desde más de 1 mdd, hasta cinco millones de dólares. Sin embargo, las residencias terminadas en la playa se han vendido a partir de los 3.6 mdd, hasta los 6.6 mdd, mientras que actualmente se ofrecen desde los 5.2 mdd, hasta los 15 millones de dólares.
Las comunidades pioneras no han sido la excepción y aún en el presente mantienen la atracción de compradores de alto nivel socioeconómico.
La región de Palmilla, cuyo mayor atractivo es el exquisito hotel de clase especial One & Only Palmilla, adquirido en un 50% por un desarrollador de Dubái en el 2008 por 315 mdd, cuenta originalmente con 13 zonas de lotes residenciales y dos desarrollos de villas. Dentro de Palmilla, pero técnicamente bajo la dirección de un desarrollador distinto, se encuentra Villas del Mar, comunidad actualmente constituida por ocho subdivisiones de villas y una zona con lotes residenciales, en una ubicación diferente dentro de Palmilla.
Prácticamente sin lotes disponibles con frente de playa, excepto una opción revendida en 6.3 mdd en el 2013 y otra aún disponible por 7.75 millones de dólares. Los inmuebles privados, con frente de playa en La Caleta, una de las zonas residenciales más codiciadas de Palmilla, se revendieron entre 5.0 y 10.6 mdd en 2014; hoy se cotizan en precios que van de los 4.5 mdd, hasta los 11.25 millones de dólares.
Club Campestre San José,Club house
En El Pedregal, de Cabo San Lucas, aunque sus lotes residenciales con acceso a playa están vendidos en su totalidad desde años atrás, existe una sub-zona de lotes que ocupa la cumbre de una colina identificada como Cielo Heights; su mayor atributo: una vista panorámica espectacular, esto hace que los lotes se coticen por arriba de los 697,000 dólares, llegando a costar hasta 1.9 millones de dólares.
Esta localidad cuenta con un inventario estimado en un centenar de residencias a la venta, de las cuales el 50% tiene precios de lista superiores al millón de dólares; van desde 1.1 mdd, hasta 13.5 millones de dólares. Tan sólo en los dos años anteriores las residencias vendidas que sobrepasaron el rango del millón de dólares, oscilaron entre 1’050,000 y 2’800,000 dólares.
Puerto Los Cabos es otra comunidad que cuenta con tres subdivisiones de lotes residenciales y un desarrollo de condominios. De las tres, la denominada Fundadores, cuenta con un amplio frente de playa con lotes residenciales dentro de un rango de precios que va de los 3.25 mdd, hasta los 7.0 mdd, con una superficie promedio de 3,445 m2.
Las residencias con frente de playa que se vendieron en esta sección en el 2014, oscilaron entre 3.65 y 6.6 mdd; las que aún se registran en inventarios con características similares mantienen precios de entre 5.2 y 15 millones de dólares.
Villas frente al mar
Como se señaló, Palmilla cuenta con una sub-comunidad constituida por ocho subdivisiones de villas y una zona con lotes residenciales, además de Villas del Mar, cuya nomenclatura surge a partir de la creación de su primera subdivisión, que contaba con 57 villas, la mayoría con frente de playa, cuyas últimas unidades fueron vendidas a principios de la década del 2000.
En los últimos dos años las villas con frente de playa se han vendido a partir de los 2.4 mdd, hasta los 5.9 mdd en planos arquitectónicos de tres a cinco recámaras. En el presente, las reventas se ofrecen a partir de los 3.8 a 8.95 mdd en tres a seis recámaras.
Las demás subdivisiones tienen vigentes los siguientes rangos de precios en ventas/reventas:
- Espíritu del Mar: en venta de 1.25 a 7.1 mdd; en reventa, de 5.45 a 5.49 millones de dólares.
- Estate Villas: en reventa en 6.2 millones de dólares.
- Las Casitas: en venta de 3.7 a 5.4 mdd; en reventa, de 2.39 a 9.85 millones de dólares.
- Las Entradas: en venta de 1.95 a 2.99 millones de dólares.
- Las Haciendas: en reventa de 6.39 a 8.29 millones de dólares.
- Las Terrazas: en reventa en 2.49 millones de dólares.
- Las Villas de La Montaña: en venta, con espectacular vista al mar desde la cima de una colina, desde 5.39 mdd, hasta 8.95 millones de dólares.
La subdivisión de Oasis Palmilla es la más accesible, con lotes residenciales en campo de golf con precios de venta que ligeramente sobrepasar el millón de dólares.
Precios por metro cuadrado
Para quienes les interesa y están más familiarizados con el precio de venta por metro cuadrado, los cuadros anexos muestran ejemplos verídicos en distintos inmuebles vendidos exclusivamente durante 2014. En aquellos casos de producto terminado es importante considerar que corresponden únicamente a superficies interiores o refrigeradas y que en los casos de lotes residenciales, condominios y villas corresponden al producto promocionado y vendido por su desarrollador.
Es substancial recordar que en el caso de las residencias (conocidas comúnmente como casas), no son producto del desarrollador de la comunidad, por lo que es factible que se mezclen tanto las reventas así como los inmuebles especulativos; es decir, que el comprador del lote construya la residencia con el objetivo de venderla y hacer negocio.
Cuando los cuadros ilustran los tres promedios (promedio general, mínimo y máximo), significa que en esa comunidad o subdivisión se vendieron más de dos inmuebles. En los casos que solamente exhiben un promedio general, significa que tan sólo un inmueble fue vendido en el transcurso del año. Las cifras se muestran en dólares americanos.
Chileno Bay Golf & Ocean Club
Ventas Totales
Además de la recuperación registrada durante el 2014, las cifras de ventas totales registran un predominio de un 40% para el segmento de mercado en la venta/reventa de residencias o casas privadas, como es posible apreciar en la gráfica.
Si profundizamos exclusivamente dentro de este segmento, podemos desglosar las siguientes participaciones por la totalidad de cada comunidad:
-El Pedregal de Cabo San Lucas con 18.53 mdd, 14.27%;
-El Dorado Golf & Beach Club, de únicamente dos residencias que se pudieron identificar, con 26 mdd, 20.03%;
-Palmilla con 31.68 mdd, 24.40%;
-Puerto Los Cabos con 13.8 mdd, 15.79%;
-Cabo del Sol, comunidad cuyo desarrollador oficialmente lleva más de una década fuera del mercado, con 13.8 mdd, 10.63%, y
-Querencia, comunidad con campo de golf privado, pero sin frente de mar, con 11.31 mdd, 8.7%.
Todas las anteriores acumulan un total del 93.82% de las ventas; el restante 6.18% se distribuye entre las comunidades del Club Campestre San José y Quivira.
Membresías y amenidades adicionales
Haciendo un paréntesis, además del precio del inmueble y sus gastos inherentes, a menudo el acceso a sus amenidades requiere de algún gasto adicional, como en el caso de El Dorado Golf & Beach Club, cuya cuota de iniciación de miembros para el club de playa, golf, centro de acondicionamiento físico y otras amenidades es equivalente a 125,000 dólares.
En Palmilla no todos sus residentes gozan de los mismos privilegios, pues únicamente los residentes de las subdivisiones de Villas del Mar gozan de acceso al Club Ninety Six, un club de playa cuyo costo ascendió a 8 mdd en el 2005.
En Querencia, la membresía de golf es de 150,000 dólares (más cuota anual), mientras que la Membresía Social es de 25,000 dólares (más cuota anual).
El Club Campestre San José cuenta con membresías similares a las anteriores, pero más accesibles para sus residentes, pues la de golf es de 37,185 dólares y la del Club Social y Playa de 17,094 dólares. Por supuesto éstos son algunos ejemplos representativos, por lo que posiblemente estas cifras no reflejen las dimensiones de los inmuebles presentados en el artículo.
Los Cabos es una de las mejores en Latinoamérica.
| Residencias | Promedio general | Promedio mínimo | Promedio máximo |
|---|---|---|---|
| Copala Fase II (Quivira) | 2,356.71 | 2,296.28 | 2,417.14 |
| Copala Fase III (Quivira) | 3,162.45 | 2,627.74 | 3,483.27 |
| Pedregal de Cabo San Lucas | 2,750.16 | 2,053.85 | 3,533.52 |
| El Peñón (Cabo del Sol) | 3,410.14 | 2,304.15 | 4,516.13 |
| La Riviera (Cabo del Sol) | 7,166.67 | - | - |
| Las Colinas (Cabo del Sol) | 3,813.07 | 3,072.70 | 5,293.81 |
| Las Posadas (Cabo del Sol) | 4,208.59 | - | - |
| Caleta Loma (Palmilla) | 4,72730 | 3,140.19 | 5,520.85 |
| La Caleta (Palmilla) | 9,328.26 | 6,094.17 | 19,030.52 |
| Palmilla Norte/Fairways/Océano Alta (Palmilla) | 3,168.78 | 2,639.96 | 5,284.07 |
| El Rincón/Sección 2 (Querencia) | 7,177.22 | - | - |
| La Loma-La Vista/Sección 19 (Querencia) | 3,649.91 | - | - |
| Las Colinas/Sección 1 (Querencia) | 7,098.18 | - | - |
| Vista Hermosa (Club Campestre San José) | 2,750.00 | - | - |
| El Altillo (Puerto Los Cabos) | 3,428.72 | 3,319.09 | 3,538.34 |
| Fundadores (Puerto Los Cabos) | 8,683.30 | 6,901.26 | 10,465.34 |
| Condominios | Promedio general | Promedio mínimo |
Promedio máximo |
|---|---|---|---|
| Copala Torre 2 (Quivira) | 2,301.21 | 2,323.05 | 2,279.37 |
| Copala Torre 3 (Quivira) | 2,903.30 | 2,546.78 | 3,259.82 |
| Copala Torre 4 (Quivira) | 2,713.56 | 2,546.78 | 3,158.84 |
| Villas (El Dorado Golf & Beach Club) | 11,967.60 | - | - |
| Las Verandas (Querencia) | 5,050.01 | - | - |
| Sendero San José (Club Campestre San José) | 2,899.64 | - | - |
| Las Villas (El Encanto de La Laguna) | 4,827.78 | - | - |
| Lotes residenciales | Promedio general | Promedio mínimo | Promedio máximo |
|---|---|---|---|
| Pedregal de Cabo San Lucas | 504.57 | 278.37 | 956.97 |
| Ocean Estates (Chileno Bay & Ocean Club - sales) | 1,942.42 | 1,808.79 | 2,009.23 |
| Caleta Loma (Palmilla - sales) | 143.25 | 142.06 | 144.44 |
| Fundadores (Puerto Los Cabos – sale) | 157.80 | - | - |
| Desarrollo | D-M-A | Unidad | Precio de lista | Precio de venta |
Diferencia en precios |
|---|---|---|---|---|---|
| El Dorado/Estates (residencia) | 2014 | 107 | N.D | $14,000,000 | N.D. |
| El Dorado/Estates (residencia) | 2014 | 236 | N.D | $12,000,000 | N.D. |
| Palmilla/La Caleta (residencia) | 29-Jul-14 | 60 | $5,995,000 | $5,000,000 | -16.60% |
| Palmilla/La Caleta (residencia) | 8-May-14 | 6 | $11,750,000 | $10,600,000 | -9.79% |
| Puerto Los Cabos/Fundadores (residencia) | 14-Oct-14 | 6 | $3,000,000 | $3,650,000 | 21.67% |
| Puerto Los Cabos/Fundadores (residencia) | 15-Jul-14 | 22 | $3,995,000 | $3,750,000 | -6.13% |
| Puerto Los Cabos/Fundadores (residencia) | 29-Jul-14 | 21 | $6,900,000 | $6,600,000 | -4.35% |
| El Encanto de La Laguna/Las Casas (villa) | 26Ago-14 | 1A | $3,950,000 | $3,500,000 | -11.39% |
Plusvalía y nuevos proyectos
Las propiedades cuya plusvalía seguramente seguirá ascendiendo serán las de frente de playa, fundamentalmente dada la escasez de inventario disponible.
Lo anterior se refleja en comunidades como Chileno Bay Golf & Ocean Club, cuyo hotel de lujo VieVage actualmente está en construcción y será operado por Auberge (41 habitaciones y 81 villas), y Maravilla, desarrollo que contará con el prestigioso Hotel Montage (122 habitaciones y 52 villas) y que contempla abrir sus puertas a finales del 2017.
En ambas comunidades tan sólo los lotes residenciales son tan cotizados que sus precios rondan los 10 mdd con superficies de 3,000 a 4,000 m2.
Otras Master-Planned Communities con amplio potencial son Quivira y Diamante, que se localizan frente al Océano Pacífico en las inmediaciones de Cabo San Lucas; la primera recientemente inició la operación de su campo de golf, diseñado por Jack Nicklaus, y la segunda, aparte de contar con dos campos de golf -uno diseñado por Davis Love III y el segundo que se distingue por ser el primer golf course que ostenta la firma de Tiger Woods-, cuenta con la única laguna artificial de agua salada con una superficie de 4.45 hectáreas.
En cuanto a Diamante, que inició con la comercialización de propiedad fraccionada, igualmente cuenta con bienes raíces que comienzan en alrededor del millón de dólares. Aquí también se está iniciando la construcción de dos hoteles: Hard Rock (750 habitaciones) y el exclusivo Hotel Nobu (200 habitaciones).
Club Campestre San José, San José del Cabo, B.C.S.
Contiguo a Diamante, el grupo hotelero local de Solmar está comenzando a desarrollar una nueva comunidad de 337 hectáreas denominada Rancho San Lucas y que tienen programadas 1,100 unidades hoteleras y de tiempo compartido, así como un campo de golf y una amplia diversidad de productos inmobiliarios.
En este contexto, Puerto Los Cabos no se queda atrás en el tema de agregar hoteles de renombre, que indudablemente incrementarán sus ventas de producto inmobiliario. A punto de entrar en operación se encuentra el J.W. Marriott (300 habitaciones) y aún en construcción está el Ritz Carlton Reserve (120 habitaciones).
A mitad del corredor turístico Cabo San Lucas - San José del Cabo, la construcción de dos hoteles serán su correspondiente imán de atracción para dos Master-Planned Communities que aumentarán la disponibilidad de producto inmobiliario: Solaz, perteneciente a Luxury Collection Resort (279 habitaciones que incluye tiempo compartido y 39 residencias) y Le Blanc Spa Resort (380 habitaciones).
*Pgr&d Consultants /Global Syndicated Partners Cabo San Lucas, B.C.S., México
bcs06ster@gmail.com
Texto:Pablo Antonio Gutiérrez Rangel*
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