Actualmente, a nivel nacional, existen entre proyectados y en construcción más de 3.5 millones de m2 de edificios corporativos, de los cuales 2.5 millones están localizados en la Ciudad de México (CDMX), y el resto primordialmente, en Monterrey, Guadalajara y Querétaro.
En la CDMX, el inventario de oficinas clase A+ y A asciende a 5.5 millones de m2 y aproximadamente a 3.5 millones de clase B y C. De 2010 a la fecha se construyen un promedio anual superior a los 400,000 m2.
Esto nos lleva a la siguiente interrogante ¿Con este ritmo de construcción, sigue siendo rentable invertir en este segmento?
La tendencia positiva se ha sustentado en estabilidad económica, inflación baja y crecimiento interno sostenido. Ello generó una absorción anual promedio superior a los 500,000 m2 en los últimos cuatro años, tan solo en la CDMX.
Luis G. Méndez Trillo Presidente Coldwell Banker Commercial México
Para cumplir con el alto nivel de exigencia de las principales empresas nacionales y extranjeras, se requiere de una oferta de espacios corporativos con la calidad, eficiencia, tecnología y seguridad a la altura de los mejores proyectos del mundo.
La mayor demanda de espacios proviene de los usuarios de servicios profesionales; servicios financieros; automotriz; energético y telecomunicaciones.
Estamos optimistas, especialmente, de la eventual pero inminente integración y crecimiento de nuevos e importantes jugadores del sector energético.
Adicionalmente, prevalece la gran demanda de entidades del sector público, que requieren de espacios inmobiliarios eficientes, dignos y funcionales. Si el gobierno logra actualizar el pago máximo establecido por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN ) a un precio promedio de mercado (como ha ocurrido en periodos anteriores), éstas entidades podrían ocupar más de 750,000 m2 en espacios de oficina clase A, solamente en la CDMX.
Hoy la expectativa del retorno de inversión en dólares de los inversionistas en el arrendamiento de espacios nuevos clase A+ y A está en el rango del 7 al 10% dependiendo del plazo del contrato, calidad crediticia del inquilino y escala del requerimiento; mientras tanto en el segmento de espacios de clase B el rango esperado es del 8-12 por ciento.
Consideramos que una excelente estrategia para maximizar el éxito en proyectos de oficinas está en la integración de conceptos inmobiliarios de usos mixtos.
Las inversiones en el sector de oficinas han resultado atractivas, sólidas, rentables y con gran plusvalía en el largo plazo; sin embargo, bajo las circunstancias actuales del mercado, existen grandes riesgos si no se cuenta con una adecuada consultoría inmobiliaria que considere la competencia directa e indirecta en cada caso, pues es imprescindible analizar de manera específica la estrategia comercial (venta o renta); la demanda de la zona (metros cuadrados mínimos a ofertar); el precio (de salida, de cierre y descuentos por volumen); así como el tiempo y las condiciones de arrendamiento y/o compraventa.
Texto:Luis G. Méndez Trillo
Foto: F.axel carranza
