Los países en general han presentado desarrollo inmobiliario cuando sus economías se mantienen estables y en crecimiento por periodos de entre siete y 10 años; es hasta entonces cuando cambia la dinámica de la inversión. Por ello, podemos decir que es a partir de los años de 1993 y hasta 1995 cuando el sector inmobiliario en México se institucionaliza y se vuelve un negocio más estable, de ahí en adelante se ha tenido un crecimiento vertiginoso.
Remontándonos a 1990 México era un país inestable, con una economía poco estructurada, con tasas de interés y de inflación que no permitían que la inversión inmobiliaria fuera en sí misma una industria potente.
Por aquellos tiempos, la inversión inmobiliaria se desarrollaba por gente que le sobraban recursos y que consideraban que al comprar o hacer una inversión en Real Estate lograba la diversificación de su patrimonio.
Digamos que en ese tiempo quien desarrollaba un inmueble no se dedicaba como empresario a esa actividad; lo hacía como alternativa de diversificación a su negocio principal.
En aquellos años me dedicaba a la actividad financiera y desde entonces identifiqué que cuando el inversionista requería diversificar su patrimonio, siempre se encontraba un cajón vacío que era el sector inmobiliario; este cajón estuvo vacío mucho tiempo por las condiciones económicas adversas, también porque no habían los instrumentos y la facilidad para que un inversionista pequeño o mediano pudiera comprar algo y sentirse seguro.
Jorge Quinzaños Director General de Invertierra
Visión futurista para la CDMX
Por lo tanto, se requería hacer un cambio importante porque había una estructura jurídica para la inversión inmobiliaria que estaba poco actualizada, lo que en gran medida se debía a que no había mucha gente que quisiera estar en ella.
A partir de la estabilidad que se recobra en el sexenio de Carlos Salinas (1988 a 1994), nuevamente aparece en el mapa el mercado Real Estate como una inversión productiva, en un país que le hacía falta modernizar, donde no había edificaciones de primer nivel.
Es cuando empiezan a venir compañías más fuertes, a llegar fondos, se inician ejercicios de grandes edificaciones y al poco tiempo nos damos cuenta que en México ya hacemos desarrollos de clase mundial.
Por el lado de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), los que estábamos un poco organizados y que teníamos la intención de hacer de esto un negocio o empresas más institucionales, nos reunimos a iniciativa del Gobierno del Distrito Federal, ya que se consideraba en ese momento que el desarrollo sólo estaba en la Ciudad de México; de hecho se formó como Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de la Ciudad de México, porque prácticamente todos —salvo excepciones — hacían obras localmente.
Hoy es distinto, el empuje inmobiliario no solo se realiza en la Ciudad de México, sino en todo el país; ahora la ADI ya es una organización que tiene socios de muy diversas partes, además cuenta con un capítulo importantísimo en Guadalajara y se piensan abrir otros capítulos que harán más sólida nuestra gestión.
En la época de Salinas, con Manuel Camacho como jefe del departamento del Distrito Federal, traían una idea europea de ciudad que era: para poder hacer un proyecto de desarrollo necesitamos meter infraestructura, carretera, telecomunicaciones, agua, todo; y entonces va a jalar una cantidad de inversión que después va a rebotar alrededor de esa zona. Un poco pensando en lo que ahora es Santa Fe.
Recuerdo que Jorge Gamboa, como autoridad, nos mandó a Francia a diversos desarrolladores, poco después de fundada la ADI, con el objetivo de ver dónde se iba a establecer Disneylandia. Incluso se llevaron a los miembros de las legislaturas del PRD, PRI y PAN de la Asamblea, un poco como para ver un proyecto futurista del desarrollo de la ciudad.
Hemos trabajado en la Asociación no solo para demostrar que hay desarrolladores éticamente sólidos, responsables con las leyes y con el medio ambiente; también estuvimos trabajando muy seriamente con las autoridades para hacer muchos cambios en las leyes que nos permitiera tener una vida institucional mejor. Así se posibilitó la creación de las Fibras, los CKDs y que algunas desarrolladoras coticen en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
Es decir, que se crearan empresas institucionales que se volcaran al desarrollo inmobiliario y así se le diera certeza jurídica al inversionista.
Además, también se buscó tener una relación más racional con las asociaciones de colonos; por otro lado, también se buscó que las leyes que regulan el sector fueran más armónicas a la nueva época.
Tratamos de impulsar y de hacer ver a la gente que nosotros como gremio somos un factor importantísimo para que las ciudades sigan manteniéndose vivas. Si se dejan de hacer desarrollos, las ciudades empiezan a tener problemas. Somos un motor para los prediales, para las licencias, colaboramos con el medio ambiente y con la ciudadanía para tener mejores lugares de convivencia.
De la misma manera en que se desarrolló el sector, los bancos se empezaron a dar cuenta que sí éramos sujetos de crédito; las empresas dábamos mejores garantías; los Fondos empezaron a prestarnos y se empezaron a asociar con nosotros.
Era más fácil invitar a accionistas, a family officers de gente que les sobraba dinero a estos proyectos. También Hipotecaria Nacional empezó a desarrollarse y generar flujos de efectivo suficientes para el crecimiento.
Entonces, la parte financiera fue de la mano y no podía estar distanciada; de lo contrario, no se podría haber desarrollado todo esto.
Hace un par de décadas tú hacías un edificio y tenías que vender todo de contado, la capacidad de compra del consumidor era muy reducida. Sin embargo, hoy la diferencia fundamental son los instrumentos financieros que permiten el acceso al crédito individual, por lo que hoy tenemos un mercado de hipotecas sólido y sano.
Amanali Country Club & Náutica se ubica a 40 minutos de Satélite.
El desarrollo debe hacerse con altura
Toda esta transformación nos ha llevado a que el mercado inmobiliario está haciendo muchos proyectos en todo el país y con gran calidad. Por ejemplo, los nuevos hoteles de Cabos San Lucas podrían estar en cualquier parte del mundo, lo mismo los centros comerciales de las grandes ciudades, es decir, el resultado de esta historia es que tenemos desarrollo de calidad mundial.
Otro gran cambio que se observó en los últimos 10 o 15 años es que la importancia de una buena arquitectura en la edificación, la cual le aporta valor al desarrollo.
El Primer Certificado LEED en México
La Ciudad de México se ha despoblado en una forma muy importante, no solo porque no hay tierra, sino porque los planes de desarrollo urbano son anacrónicos; no habrá desarrollo en esta ciudad sino lo hacemos con altura, no hay otra forma.
Tenemos que atrevernos a hacer edificios de 10, 15 y 20 pisos y juntar los terrenos para ello, porque no se trata de hacer un edificio que no quepa en un lugar, sino de juntar densidades, alturas y áreas verdes, entre otras cosas.
En el tema de las regulaciones, las licencias son muy complicadas en la Ciudad de México a diferencia del resto del país, además que son mucho más caras.
Por ello, como buen financiero que fui, considero que siempre se debe mantener el principio de diversificación. Y como el mercado de la Ciudad de México se volvió muy cara la tierra, y con el tema de los permisos y las licencias ya señalado, en Invertierra solamente estamos desarrollando un proyecto de la Ciudad de México. En el interior estamos con tres proyectos en Querétaro y uno en Hidalgo; en Riviera Maya estamos generando otro más. El sector está visualizando hacia otros lados del país.
Adicionalmente, como somos una empresa de tamaño mediano, para competir con los grandes desarrolladores del país hay que hacer sola una cosa: Ser el mejor. Por ejemplo, Terracota 100 en Santa Fe, que ocupa el corporativo de Femsa, tiene todas las certificaciones que en ese momento había, y fue el primer edificio LEED Platinum de México con una arquitectura desarrollada por Ricardo Legorreta, por mencionar algunos atributos.
Terracota 100 fue el primer edificio Core & Shell en la Ciudad de México.
Visión del futuro
Cuando inició la ADI a principios de los 90, estábamos con una gran ilusión porque realmente Carlos Salinas nos vendió los espejitos con la idea que íbamos a jalar a todo dar como país, que ya habíamos pasado el umbral de la catástrofe y veíamos un futuro promisorio.
Sin embargo, creo que le quedamos a deber al país. Tenía la ilusión de ver a mis hijos en otro lugar y de otra forma, ahora la tengo con mis nietos.
Quisiera que el sueño que tenía hace 25 años se haga realidad. Que tengamos un México mejor, más justo, donde haya más igualdad, donde todos vivamos en paz y podamos dar un trabajo a toda la gente con salarios dignos y que la gente pueda vivir y desarrollarse. Tener oportunidades más justas para todos.
Texto:Jorge Quinzaños
Foto: Manali, Nancy Rodríguez
