Raúl Martínez Solares, director general de Fibra Educa (EDUCA), reveló que tienen contemplado hacer las adquisiciones en la zona de El Bajío de la República Mexicana, por lo que confió en cerrar dichas transacciones en la segunda mitad de este año.
“Las adquisiciones las hacemos en zonas estratégicas, en donde hay mucha necesidad y demanda de servicios de educación superior”, indicó el directivo, quien además agregó que la región Centro Occidente del país también representa grandes oportunidades para sus negocios.
El director general del Fibra comentó que las oportunidades para el sector educativo en el país vienen aparejadas con las condiciones de crecimiento económico nacional. Mencionó que el Norte, Centro y El Bajío del país son atractivos en este sentido, ya que es donde se espera la mayor demanda por oferta educativa de educación superior en los segmentos de ingresos medio y bajo.
A principios de abril, la empresa recibió un préstamo bancario de 5 mil 785 millones de pesos (mdp) para financiar su plan de crecimiento. El crédito tendrá que liquidarse en dos años y fue otorgado a una tasa de interés interbancaria de equilibrio (TIIE) a 28 días más un margen aplicable inicial de 260 puntos básicos.
“Este financiamiento tendrá como objetivo principal continuar con el proceso de expansión de nuestra cartera, cumpliendo así con los compromisos asumidos ante nuestros tenedores de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI)”, anunció Fibra Educa en un comunicado publicado en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
No obstante, para pagar dicho crédito, el fideicomiso planea hacer una emisión de un bono vinculado a la sostenibilidad, con lo que buscará mejorar las condiciones en términos de plazo y costo. A mediano plazo, prevén hacer un follow-on o una emisión subsecuente de CBFIs en Bolsa.
Fibra Educa en la BMV.
Agrega cuatro nuevas propiedades
Sin revelar el monto de inversión, el fideicomiso inmobiliario que preside Jorge Nacer informó que en febrero pasado adquirió cuatro propiedades, que en su conjunto suman 16 mil 563 metros cuadrados (m²) de espacio rentable. Con ello, aumentó el número de sus inmuebles a 63 e incrementó su área bruta rentable a 465 mil 759 m².
Antes de estas adquisiciones, la empresa reportaba una cartera integrada por 59 inmuebles, que en total comprendían 449 mil 196 m² de espacio arrendable. De estos, 54 operan como instituciones educativas y tienen un ABR de 414 mil 289 m². Los restantes cinco son edificios de oficinas, con 34 mil 907 metros cuadrados de espacio arrendable que se ubican en la Ciudad de México.
Sin embargo, desde su debut en la BMV, en junio del 2018, ha sumado a su portafolio 16 nuevas propiedades, lo que representa un crecimiento de 34%, en tanto su área bruta rentable se incrementó cerca de un 32%, al pasar de 353 mil 179 m² a los actuales 465 mil 759 metros cuadrados.
Las propiedades recién adquiridas se localizan en Baja California Norte, Sonora, Coahuila y Sinaloa, siendo estos dos últimos estados de la República Mexicana nuevos mercados inmobiliarios, en donde antes no tenía presencia.
Fibra Educa continúa con el proceso de expansión de sus operaciones.
Fibra Educa anunció las primeras inversiones del año el pasado 4 de febrero, las cuales corresponden a dos inmuebles. Uno de ellos ubicado en Torreón, Coahuila, que sumó un área bruta rentable de 3 mil 336 m², mientras que la propiedad localizada en Tijuana, Baja California, comprende 3 mil 451 m² de espacio arrendable.
Una nueva operación fue informada el 9 de febrero, la cual englobó una propiedad en Hermosillo, Sonora, con 6 mil 516.44 m² de área bruta rentable y el 10 de febrero anunciaba su cuarta adquisición en Culiacán, Sinaloa, agregando otros 3 mil 260.06 m² de ABR a su portafolio.
Destaca que todos los inmuebles estaban rentados y con contratos celebrados por un plazo de 15 años, con la opción de alargarse por el mismo periodo.
“Fibra Educa continúa con el proceso de expansión de sus operaciones, cumpliendo así con los compromisos asumidos ante los tenedores de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI) de la emisora”, dijo el fideicomiso inmobiliario en los distintos avisos a los inversionistas.
Adicionalmente, tiene un proyecto en desarrollo se trata del plantel Universidad Lamar Tepatitlán, en donde actualmente se están realizando trabajos de montaje de edificios.
Sin afectación por la pandemia
Raúl Martínez Solares aseguró que la operación de sus instituciones educativas no reflejó algún impacto negativo por la crisis sanitaria del nuevo Coronavirus, ya que sus inquilinos continuaron operando y generando flujo de efectivo, debido a que las clases se mantuvieron en línea.
Dada la situación financiera favorable que le reportaron sus inquilinos, éstos continuaron pagando las rentas de los inmuebles de manera oportuna y, por lo tanto, Fibra Educa no se vio en la necesidad de conceder descuentos, condonaciones, postergaciones de pago, ni acuerdos especiales sobre las rentas pactadas en los contratos.
Lo anterior le permitió al fideicomiso continuar pagando trimestralmente en efectivo las distribuciones, por lo que, durante el 2021, distribuyó entre los tenedores de sus CBFI 2 millones 756 mil 148 pesos, que corresponden a las operaciones del cuarto trimestre del 2020 y hasta el tercer trimestre del año pasado.
Actualmente, Fibra Educa está elaborando e implementando mejoras a las políticas para reforzar los temas en materia de gobernanza, alineados con los criterios ambientales, sociales y de gobierno corporativo (ASG), de acuerdo con los estándares Global Reporting Initiative (GRI).
EDUCA opera bajo 13 marcas privadas de instituciones de educación superior.
EDUCA opera bajo 13 marcas privadas de instituciones de educación superior.
Acerca de su desempeño en el mercado de valores, los títulos de Fibra Educa se han comportado de manera lateral, ya que, desde inicios de enero de 2022 hasta el 13 de abril pasado, acumulaban un aumento de 0.37%, a 56 pesos cada uno.
“El sector educativo es uno de los pilares más importantes para la transformación de cualquier país, por lo que nuestro modelo de negocio tiene como principal objetivo proporcionar al mercado espacios destinados a la operación de instituciones educativas y generar valor a través de la continua búsqueda de mejores oportunidades que se traduzcan en rendimientos para los Tenedores”, expuso en Jorge Nacer Gobera, presidente del Comité Técnico de Fibra Educa en su último reporte financiero disponible, antes del cierre de esta edición.
Fibra Educa mantiene una relación de negocios preponderante con Nacer-Global, uno de los grupos relevantes en el sector educativo privado de bajo costo en México, con una matrícula de más de 250 mil estudiantes y más de 7 mil docentes.
EDUCA opera bajo 13 marcas privadas de instituciones de educación superior.
EDUCA opera bajo 13 marcas privadas de instituciones de educación superior.
Operan bajo 13 marcas privadas de instituciones de educación superior, como Universidad ICEL, Universidad del Nuevo México, Universidad Ecatepec, Lamar, Lucerna, Universidad Victoria y Quick Learning, entre otros.
Es un fideicomiso especializado en un nicho de mercado muy interesante y atractivo que está por cumplir, en junio, su cuarto año en el mercado público de valores. Aunque es pequeña respecto a otros Fibras de sectores como el industrial o comercial, al cierre de 2021, su área bruta rentable era la número 11 de todo el mercado, pero su especialización la hace muy atractiva para la inversión.
Desde su colocación en junio de 2018, los precios de sus CBFIs pasaron de 20 pesos -precio de colocación- a 56 pesos el pasado 13 de abril, lo que ha significado un incremento acumulado de 180% en dicho periodo, a lo que se debe agregar las distribuciones que año tras año ha otorgado (10% en 2019, cerca de 8% en 2020 y 7.5% en 2021), por lo que ha sido la más rentable del mercado en sus cerca de cuatro años de vida.
Desde su nacimiento, Educa llamó mucho la atención de los inversionistas del mercado de valores, porque nació con una administración manejada 100% internamente (internalizada), sin cobrar comisiones a los inversionistas, a diferencia de la mayoría de los Fibras que cuentan con una administración externa (externalizada).
Sin embargo, el único defecto que tiene, en opinión de los analistas de Fibras, es su tamaño y por lo mismo su baja bursatilidad en el mercado.
Texto Verónica González
Foto: LURII MOTOV / FIBRA EDUCA
