Para hablar del fraude, en cualquiera de sus modalidades, es importante conocer qué es desde el punto de vista del derecho, de las leyes. Es por ello, que me refiero a lo que establece el código penal federal, que puede aplicarse prácticamente a los códigos penales de todos los estados de la República.
Para que un evento sea considerado fraude, debe contener los siguientes ingredientes: Que una persona nos engañe o que se aproveche del error en el que estamos, a través de lo cual se hace ilícitamente de alguna cosa o alcanza un lucro indebido.
Existen varios tipos de fraude inmobiliario, destaca el robo virtual de la propiedad.
Si enumeramos estas diversas circunstancias, se verían así:
- El engaño.
- El aprovechamiento del error en que me encuentro.
- Hacerse ilícitamente de alguna cosa.
- Alcanzar un lucro indebido.
Si se reúnen estos ingredientes, podemos hablar de que se cometió un fraude y, si bien existen de diferentes tipos, en esta ocasión nos enfocaremos a los que se realizan en el sector inmobiliario, quizás uno de los que más lastiman a las personas y a las familias por tratarse regularmente del patrimonio de estos.
Los delitos como el fraude, son los que hemos calificado socialmente como ilícito patrimoniales –porque atacan directamente el patrimonio de la persona física o moral– y de cuello blanco –porque eran/son cometidos por sujetos bien vestidos, con traje, corbata y camisa blanca.
En nuestro país, como en muchos otros, no estamos exentos de los engaños, y es por ello que se clasifican los tipos de fraudes inmobiliarios de la siguiente manera:
Nuevo Leon.
Por enganche
Este tipo de fraude se presenta cuando un arquitecto o una empresa desarrolladora nos presenta su maqueta de promoción de venta de casas o departamentos, nos llevan al terreno donde piensan construir, y de alguna manera nos engancha. Sin embargo, como no hay construcción aún, nos dicen que podemos apartar el inmueble con una cantidad determinada, que puede o no ser muy baja en cuantía, pagamos el apartado y nos prometen iniciar en un tiempo determinado.
Pero con el paso del tiempo vemos que no inician ninguna obra, aunque físicamente siguen ahí las oficinas, hasta que un buen día desaparecen con nuestro dinero y nos quedamos sin nuestra casa o departamento con el que soñamos.
Es decir, nos engañaron y obtuvieron ilícitamente dinero, y con eso, un lucro indebido.
Por mensualidades
Este fraude se da cuando, en efecto, la empresa, arquitecto o quien esté desarrollando utiliza nuestro enganche para iniciar la construcción y nos solicita pagos mensuales.
En este caso, como compradores pagamos mensualmente, ya que confiamos en que nuestra vivienda está tomando forma y seguimos depositando lo firmado. Posteriormente, un día ya no vemos avance de obra, nos dan muchas explicaciones y nos hacen creer que se va a continuar, hasta que de pronto ya no localizamos a la empresa que desarrolla, ni las oficinas y nos damos cuenta que se quedaron con nuestro capital.
Por venta indebida
Esta modalidad se presenta cuando se pone a la venta un inmueble que ya estaba vendido con anterioridad a otra persona, y nos damos cuenta de que, una vez que ya pagamos gran parte o la totalidad del inmueble y queremos tomar la posesión del mismo, no podemos.
Por robo virtual de la propiedad
En los últimos años, este ha sido uno de los fraudes más comunes en México, donde empresas que se dedican a la compraventa de inmuebles anuncian en medios electrónicos muchas propiedades a precios muy bajos, que parecen gangas, y que dicen que son recuperaciones de carteras vencidas de los bancos, porque no se pagaron las hipotecas.
Estas empresas o personas tienen vendedores con documentación falsa y ofrecen en venta un inmueble cuyos propietarios no están vendiendo, y nos engañan pensando que vamos a adquirir un inmueble con determinado valor pero a un precio inferior, lo que nos da mucho gusto y pagamos las cantidades que nos piden.
Cuando por fin hemos pagado para la recuperación de la propiedad y regresamos a las oficinas donde veíamos al vendedor, nos informan que son oficinas virtuales que se rentan por evento o por horas y no podemos localizar a estos sujetos que se fueron con nuestro dinero.
Asesoramiento para no ser objetos de fraude.
Por no entregar lo prometido
Éste se da cuando, como compradores, pagamos por recibir el inmueble con determinado tipo de terminados e instalaciones de una calidad y recibimos lo contrario, o bien, cuando la propiedad presenta fallas que se conocen como vicios ocultos, y las empresas o el vendedor no se hacen cargo de las mismas.
Según estadísticas de la Procuraduría Federal del Consumidor, los estados donde más fraudes inmobiliarios ocurren, son: la Ciudad de México, Jalisco, Guanajuato, Estado México y Nuevo León.
Por otro lado, el fraude inmobiliario se puede dar también en los arrendamientos, ya sea en los tradicionales o en las famosas rentas de propiedades de vacaciones que ocupamos en lugar de hoteles.
Hemos conocido muchos casos en los que clientes han sido defraudados tras rentar en línea una propiedad, que se paga por adelantado, y al llegar al lugar: o la propiedad no existe, ya está rentada por otra persona, o simplemente no es lo que se mostraba en fotografías.
Hoy en día, la tecnología nos ayuda mucho en nuestro quehacer diario, sin embargo, también es utilizada por la delincuencia para cometer ilícitos, cada vez más complejos de investigar, ya que el dinero y las personas se mueven con facilidad y a gran velocidad. De ahí la importancia de la prevención.
Si vas a realizar la compraventa de una propiedad, es de suma importancia que te asesores de los expertos, como los abogados, notarios o empresas que te puedan apoyar a conocer el antecedente de la propiedad, así como de los propietarios y de los vendedores; es decir, que puedas hacer un background check.
El fraude inmobiliario puede darse también en arrendamientos.
En Materia Agraria
Es muy común que se compren tierras agrarias sin el menor conocimiento en la materia. Hay tierras que no son objeto del comercio y nos las venden, pero luego las tenemos que devolver aunque pagamos por ellas y manifestamos que es de nuestra propiedad.
Recuerda que el Registro Público de la propiedad se creó para que las personas tengamos conocimiento público de las propiedades, desde saber de quién son, desde cuándo son dueños, cómo la adquirieron y qué cambios ha tenido la propiedad. Si el Registro no tiene anotaciones de garantías o de créditos sobre la propiedad puede estar bien, pero si las hay en lo que se conoce como el folio real, entonces hay que revisarlas con mucho cuidado.
Siempre hay que leer los contratos que firmamos, o bien, buscar quién pueda hacerlo por nosotros con todo cuidado y hacer las preguntas correspondientes.
Otro factor a considerar es el no confiar mucho en los anuncios por internet de inmobiliarias o de personas. Hay que conocer muy bien la reputación del portal y buscar siempre hablar con el dueño del inmueble.
Si vas a comprar tierra agrícola, te recomendamos que te asesores con despachos expertos en materia agraria.
Hay muchos ejemplos de este tipo de fraude y casos en fiscalías y tribunales, los abogados somos consultados frecuentemente por las víctimas de este ilícito, por ello decimos: «Mucho ojo y habla con alguien de suma confianza sobre tu deseo de adquirir un bien inmueble, para que te ayude y asesore en ese camino tan importante en la vida de cualquier ser humano».
Texto Mtro. Jorge Ricardo García Villalobos Haddad, Abogado e investigador forense, con experiencia en investigaciones de fraudes, miembro de la ACFE.
Foto: MORTAGE-FRAUD / ADAMAN TINE / staticflick / BIANCOBLUE / MINIPIG5188
