Jorge Gamboa de Buen, Director de Desarrollo de Fibra Danhos
El crecimiento de las ciudades siempre ha sido controvertido. Es común pensar que la mayoría de los problemas urbanos son causados por el crecimiento –ya sea materia de expansión de su superficie o a través de un proceso de densificación en altura, o por hacinamiento–.
Temas como la contaminación, la congestión, la inseguridad, la falta de agua o electricidad, se atribuyen de manera lineal y directa al crecimiento de la población o de las edificaciones.
Las comunidades –y los políticos que las representan– configuran un statu-quo que simplifica la problemática. A quienes ya tienen una casa, un empleo, comercio, escuelas y hospitales que les resuelvan la vida, les cuesta mucho trabajo entender y aceptar que el crecimiento de la economía y la sociedad demandan la creación de espacio construido, que al final se traduce en nuevas edificaciones.
Santa Fe.
Crecimiento natural de las ciudades
Aunque sea contraintuitivo, la sociedad y la economía ocupan un lugar que debe ser edificado. Incluso en ciudades con una demografía estable o decreciente, el puro desarrollo económico impulsa al inmobiliario. Ciudades como Londres o Nueva York, que han tenido una población estable por décadas, experimentan un evidente crecimiento en la forma de nuevos edificios de oficinas, vivienda, comercio y entretenimiento.
También en la periferia de muchas ciudades, la construcción de naves para albergar industria y la logística de la distribución expande las áreas urbanas.
Aunque la población no crezca en términos numéricos, los cambios en la estructura demográfica por formación de hogares, disminución del tamaño de las familias, aumento en la tasa de divorcios y migración interna, crean obsolescencia de zonas e inmuebles por un lado, y nuevas demandas por otro.
También el crecimiento económico exige espacio construido. Por ejemplo, la transición experimentada por muchas ciudades incluyendo la de México, que pasaron de una economía industrial y de fuerte presencia de un gobierno muy grande, a vivir casi exclusivamente en una economía moderna de servicios. Estos servicios financieros, educativos, comerciales, de salud, de entretenimiento y de distribución solo pueden prosperar si se construyen los edificios e instalaciones que los alberguen.
En conclusión, todas las ciudades cambian todo el tiempo. Por ello, los rascacielos en Londres y Nueva York se multiplican, sobre todo cuando la economía de Gran Bretaña y Estados Unidos crece.
Londres, Inglaterra.
La ciudad de Nueva York, Estados Unidos.
Gestación de nueva era inmobiliaria
En 1988, cuando comenzó el gobierno de Carlos Salinas de Gortari, la economía mexicana venía de seis años de estancamiento. El Producto Interno Bruto (PIB) no creció durante el sexenio de Miguel de la Madrid, como resultado de las malas políticas económicas que precedieron a su mandato. Además, la alta inflación y el sismo de 1985 contribuyeron a acentuar este estancamiento.
Pero a finales del sexenio de Miguel de la Madrid, se estableció el Pacto por la Estabilidad y el Crecimiento (PECE) que logró controlar la inflación. Esta medida de control, aunada a la confianza que el gobierno de Salinas de Gortari y su proyecto trajeron, así como el nulo crecimiento inmobiliario de aquellos últimos años –afectado además por la destrucción de cientos de miles de metros cuadrados de oficinas, departamentos, hospitales y escuelas causada por el sismo de 1985–, crearon una nueva demanda de espacio construido.
Lo anterior se combinó con la aparición de una nueva generación de desarrolladores, muchos de ellos con estudios en el extranjero, que en algunos casos eran hijos de constructores, fraccionadores y otros simplemente eran jóvenes inteligentes y ambiciosos que detectaron una oportunidad para su desarrollo profesional y económico.
Por otro lado, en los años 90 del siglo pasado, comenzaron a surgir los primeros indicios de la crisis ambiental que ahora tanto nos preocupa.
En el caso de México, esto se materializó en el surgimiento de movimientos ecologistas que, bajo esa bandera, reclamaban parar el desarrollo urbano en cualquiera de sus formas. El gobierno, preocupado por el auge de los partidos verdes en Europa, reaccionó concediéndoles una cierta razón y como de cualquier forma no había crecimiento del sector (por el estancamiento de la economía), los efectos de esta política no se podían medir.
Sin embargo, la combinación de la baja de la inflación con las expectativas creadas por el nuevo gobierno y la falta de desarrollo en los años precedentes, crearon un incipiente boom inmobiliario en la Ciudad de México a partir de 1989.
Miguel de la Madrid.
Sismo de 1985.
Sismo de 1985.
Reordenación
Muy pronto, esta expansión generó una confrontación entre los nuevos proyectos, de todo tipo, con una clase política y unos grupos vecinales que se habían acostumbrado al escaso crecimiento de los años precedentes.
Debe recordarse que la respuesta ciudadana a los sismos de 1985, aunque bastante idealizada, aunada a la debacle del Partido Revolucionario Institucional (PRI) en la elección de 1988, obligó a la clase política a comenzar a instrumentar una cautelosa apertura política. Esta apertura se tradujo en la creación de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal, un órgano deliberativo de miembros electos, con muy pocas atribuciones ante un gobierno designado y vertical.
También en esas épocas, se consolidaron y surgieron grupos de movimientos populares urbanos alrededor de los líderes de los damnificados del temblor en las zonas centrales de la ciudad, como Tlatelolco.
Esta combinación de temas ambientales, nuevas organizaciones vecinales y una estructura legal de representación, muy pronto entraron en conflicto con los nuevos proyectos inmobiliarios que la realidad política y económica del Salinismo estaba impulsando.
El gobierno de Manuel Camacho claramente fomentaba esta incipiente inversión inmobiliaria a través de la Coordinación General de Reordenamiento Urbano y Protección Ecológica CGRUPE (hoy Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda) y de Servicios Metropolitanos SERVIMET. El ejem-plo más claro de esta política fue la exitosa concepción e instrumentación del ZEDEC Santa Fe.
El equipo de Camacho venía de la implementación exitosa de una política de concertación en la reconstrucción del Distrito Federal, después de los sismos. A partir de ello y de la realidad política tras la elección de 1988, buscaba disminuir los conflictos a través del diálogo, la explicación y la negociación.
En los temas de desarrollo inmobiliario y uso del suelo, los conflictos se presentaban en proyectos específicos en colonias concretas.
Miguel de la Madrid y Carlos Salinas de Gortari.
Carlos Salinas de Gortari y Manuel Camacho.
Conjunto Urbano Nonoalco Tlatelolco.
Cuando el gobierno, en sus distintas instancias, central y delegacional, otorgaba una licencia para un nuevo edificio de oficinas o un centro comercial, y los comités vecinales conformados por ley, los líderes naturales de las colonias o los vecinos que se sentían afectados, se inconformaban bajo el lema de «no al cambio de uso del suelo».
Estos conflictos, algunos de ellos inmanejables, afectaban la imagen del gobierno, argumentando corrupción a la economía y a la base fiscal de la ciudad y, aunque era difícil de explicar y entender a aquellos ciudadanos que, siendo legítimos dueños de sus inmuebles, deseaban o necesitaban hacer un mejor uso de su patrimonio.
Los promotores inmobiliarios, por su lado y en lo individual, acudían a la CGRUPE a solicitar la defensa de sus proyectos. Pero estas solicitudes eran hechas de manera individual y tocaba a los funcionarios, a veces acompañados de Asambleístas conscientes, acudir a reuniones caóticas e interminables a defender dichos desarrollos. En colonias como las Lomas de Chapultepec, Bosques de las Lomas, Polanco, San Ángel, la Florida, el Pedregal, el Carmen, pero también en Lomas Estrella, Lindavista, Toriello Guerra o del Valle, se generaron importantes conflictos por desarrollos inmobiliarios.
Los medios de comunicación de la época (prensa escrita, radio y televisión) comenzaron a dar difusión a estos temas ayudando a la confusión y muchas veces promoviendo intereses no explícitos. Era común que un proyecto cercano al domicilio de algún comunicador fuera vapuleado con fuerza en su noticiero.
Vista aérea de la ciudad de México a principios de los años 90.
El Anillo Periférico a la altura de las Torres de Satélite a inicios de los años 90.
Vista del Centro Comercial Santa Fe, en una fotografía captada en 1994.
Necesidad de organización y representación
Ante esta situación, que acercó a autoridades y empresarios, se pactó entre ellos la creación de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), con la finalidad de que representase de manera colegiada los intereses legítimos de éstos ante las autoridades, las comunidades y los medios.
Con estatutos sencillos, que han sido modificados pocas veces a lo largo de tres décadas, con principios escritos también muy claros y otros no escritos, que podrían ubicarse en el terreno de 'un pacto de caballeros', la ADI ha transitado por seis periodos presidenciales, dos crisis económicas (1995 de origen interno y 2009 que vino de fuera y tuvo alcance mundial), el gobierno nacional de tres partidos políticos diferentes y también tres partidos distintos en la Ciudad de México.
Los estatutos prevén la elección de un presidente y un comité directivo por unos años, con la posibilidad de una reelección. En tres ocasiones se ha prolongado el periodo de un presidente y su comité para acompasarlo con las campañas y las elecciones presidenciales, que son momentos de mucha actividad y diálogo con las fuerzas políticas y los candidatos en competencia.
Los principios descritos en el Acta Constitutiva firmada en 1991 son:
- Agrupar a los desarrolladores inmobiliarios.
- Representar a los asociados ante las autoridades.
- Realizar estudios sobre desarrollo urbano e inmobiliario.
- Cooperar con los gobiernos en sus tres niveles en el estudio de leyes y reglamentos y en la promoción de políticas públicas de beneficio social.
- Mejorar el nivel de los desarrollos inmobiliarios.
- Cooperar con otros organismos representantes de gremios y empresas.
El presidente Felipe Calderón entregó el Premio ADI 2012.
Carlos Slim Domit.
Jaime Alverde, Miguel Mancera y Salvador Daniel en el cambio de Presidencia de la ADI, 2016.
Los acuerdos no escritos podrían resumirse en que siempre, sin excepción, se han acordado las transiciones sin ninguna disputa. De hecho nunca ha habido, aunque los estatutos lo prevén, dos planillas en competencia. Los nuevos presidentes y su comité directivo se han acordado previamente y votados en asamblea con absoluta unanimidad.
Esta unidad, ha permitido presentar un frente común ante la opinión pública y las autoridades, sobre todo en los momentos en que más se ha necesitado, por ejemplo, cuando se prevé la presentación de legislación adversa a la industria.
La ADI es una cámara empresarial hasta cierto punto, en sus principios y objetivos, pero no cuando su afiliación a ella es voluntaria, no obligatoria como lo es para otras industrias. Esta condición la aleja de la política interna por el control y le confiere una legitimidad y libertad de acción.
El proceso de admisión es riguroso y rápido. Opera bien en una industria donde todos se conocen y en donde el resultado de sus actividades está a la vista de todos tanto en calidad como en éxito económico.
En general, las empresas afiliadas a la ADI tienen la suficiente presencia para no requerir de la asociación, acceso a funcionarios o apoyo en la gestión de proyectos. Muchos de los propietarios de las empresas son personas conocidas y prestigiadas. Es más bien en los temas de colaboración con las autoridades y en las frecuentes iniciativas legislativas en los niveles federal, estatal o municipal, cuando la ADI ha tenido momentos estelares.
También en los procesos de campañas políticas para la Presidencia de la República, para Jefe de Gobierno de la CDMX, gobernadores, presidentes municipales y alcaldes, la participación institucional de la ADI permite formular, comunicar y debatir los temas esenciales para el desarrollo de la industria con los candidatos de los distintos partidos políticos. También se ha mantenido una comunicación permanente con legisladores y representantes populares en el congreso federal y en los locales.
Temas como la simplificación administrativa, iniciativas para el no cobro de estacionamientos, moratorias unilaterales al desarrollo inmobiliario, campañas de desprestigio o acciones positivas, como la elaboración de planes de desarrollo urbano de distintos niveles o modificación de normas y reglamentos, han sido atendidos de manera institucional y colegiada por la ADI.
Desde sus inicios, se creó un cuerpo de administración profesional con una directora general y un número reducido pero eficiente de colaboradores que llevan el día a día de la Asociación.
Nuevo Comité Directivo de la ADI, 2016.
Texto Jorge Gamboa de Buen - Director de Desarrollo de Fibra Danhos
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