Si la economía y el mercado continúan desarrollándose en la misma dirección, prevemos que la demanda de espacios seguirá en aumento hacia 2025, pero no cabe duda de que el sector industrial en México atraviesa un momento clave, marcado por desafíos significativos, afirmó el análisis de Tinsa “Panorama Inmobiliario 2025”.
El nearshoring, la expansión de sectores estratégicos y el crecimiento de la inversión extranjera están posicionando a México como un hub clave para el desarrollo inmobiliario industrial.
JORGE AVALOS CARPINTEYRO, presidente de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), comentó que hay un mercado inmobiliario industrial en un punto de equilibrio muy sano.
Persiste un ciclo expansivo
Desde la pandemia, el Real Estate industrial ha tenido un desempeño sobresaliente en México, ha sido el segmento inmobiliario con el mejor desempeño de inversión y demanda de espacios. Pero luego del extraordinario periodo que fue 2023, durante el ciclo 2024 pareció moderarse la demanda sin que fuera un mal año, toda vez que la absorción presentó una contracción.
Su ciclo expansivo se explica por diversos factores, entre ellos destacamos el crecimiento del comercio electrónico, que ha determinado una gran demanda de espacios logísticos y centros de distribución; la inversión extranjera directa que sigue llegando al país, en los años recientes vinculados al fenómeno del nearshoring; la diversificación industrial y la solidez de la economía exportadora, con su sólida plataforma de acuerdos comerciales, todos ellos han sumado para llevar varios años con resultados extraordinarios.
En opinión de Tinsa, “desde hace ya varios años, el mercado industrial mexicano ha dado muestra tras muestra de solidez al presentar una evolución favorable en sus indicadores, como un aumento constante en los inventarios, tasas de ocupación récord y un incremento sostenido en los precios de renta. 2024 cerró con más de 21% de inventario, más de 200% de absorción y más de 40% de incremento en los precios de renta, todo comparado con el cierre de 2020”.
Agregaron que el crecimiento de la manufactura en México ha sido un factor clave para la evolución de los mercados industriales en los últimos años. Este desarrollo ha generado importantes oportunidades para el sector, ya que las empresas manufactureras requieren instalaciones especializadas que cumplan con los más altos estándares para sus operaciones, cada vez más exigentes y sofisticadas. En respuesta, los desarrolladores nacionales y extranjeros han logrado satisfacer esta demanda de manera constante y efectiva.
“Otro fenómeno que no podemos dejar de mencionar es el nearshoring, que está más presente que nunca. En los últimos tres años se transaccionaron más de 40 millones de ft2 (3.7 millones de m2) de empresas de origen asiático que ocuparon espacios industriales en México. Solamente en 2024 se dio cerca del 46% de estas operaciones”, se reporta en el análisis de la firma de consultoría.
De acuerdo con los expertos
Factores que Impactan el Mercado
Crecimiento Nearshoring
Empresas extranjeras reubicando producción en México, impulsando la demanda de parques industriales.
Tasas de Interés
Influye en la accesibilidad de créditos hipotecarios y el costo de financiamiento para desarrolladores.
Inflación y Costos de Construcción
Afecta los precios de materiales y el desarrollo de nuevos proyectos.
Regulación y Uso de Suelo
Legislación local y permisos afectan el ritmo de construcción y oferta inmobiliaria.
Mercado sano
Jorge Ávalos Carpinteyro, presidente de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), comentó que “vemos un mercado en un punto de equilibrio muy sano (hay) una desocupación bastante sana, dando a los desarrolladores e inversionistas en el sector mucha confianza para seguir desarrollando espacio industrial y cubrir la demanda por parte de empresas nacionales e internacionales que están contribuyendo al desarrollo económico de México”.
De acuerdo con la plataforma Solili, en enero de 2025 el mercado inmobiliario industrial de México presentó un inventario total de 104.6 millones de m2, con una tasa de vacancia del 2.9%, que podría suponer una disponibilidad limitada de espacios industriales. Sin embargo, este nivel de áreas libres refleja un equilibrio saludable entre oferta y demanda, resultado del crecimiento en la infraestructura industrial del mercado.
En algunos mercados, la vacancia ha aumentado al 4 o 5%; sin embargo, se considera un nivel saludable. Esto brinda confianza a desarrolladores e inversionistas para continuar invirtiendo en nuevos espacios industriales en diversas regiones del país.
Solili reportó que “la actividad de construcción industrial en México sigue creciendo y finaliza el mes (enero de 2025) con 5.8 millones de m2 en proceso de obra a lo largo del país. El inicio de construcción en el mes de enero del 2025 muestra un arranque sólido, con un total de 508 mil m2 de nuevas edificaciones industriales”.
La alta demanda y la baja disponibilidad de espacios han llevado los precios de renta a máximos históricos en los principales mercados industriales, encabezados por la Ciudad de México y Monterrey, pero también en otros, como los de la franja fronteriza norte, entre otros.
¿Futuro incierto?
Sin embargo, la llegada de Donald Trump a la presidencia de los Estados Unidos ha generado diversos factores de riesgo, porque la amenaza de aplicar aranceles generales de 25% a las importaciones de los Estados Unidos, ha sido motivo de mucha incertidumbre, desde que México podría entrar en recesión hasta que el T-MEC se podría terminar y por lo tanto el nearshoring sería historia.
Silvia Gómez, Team Lead del equipo de análisis industrial de Datoz, comentó que la absorción anual de espacios industriales en 2024 fue de 56.6 millones de ft2 (5.256 millones de m²) a nivel nacional, mientras que en 2023 fue de 66.4 millones de ft2 (6.169 millones de m²), lo que significó una contracción anual del -14.8 por ciento.
Sin embargo, en términos de la expectativa, la especialista afirma que se mantienen proyectos en el pipeline de diversos desarrolladores, muchos de ellos con reservas de tierra, reflejando la confianza en la demanda futura.
Agregó que no ven incertidumbre para construir por parte de los desarrolladores “vemos que siguen interesados en tener reserva para atender la demanda que seguirá surgiendo en 2025 y poder construir más adelante”.
Gene Towle, socio director de Softec, señala que México coloca anualmente un promedio de 5.5 millones de m² de espacio industrial, una cifra en la que el mercado se ha estabilizado en los últimos dos años. Sin embargo, advierte que, con el Plan México, que busca generar 1.5 millones de nuevos empleos en manufactura, será necesario duplicar la producción de estos espacios.
Esta proyección se basa en un cálculo de aproximadamente 40 m² de superficie techada por empleado, lo que implica una demanda de 60 millones de m². Para alcanzar esta meta en seis años, sería necesario desarrollar 10 millones de m² anuales, el doble de la cifra actual.
Towle destaca que los principales retos para lograr este crecimiento son la disponibilidad de energía limpia y a bajo costo, así como el acceso a vivienda para la mano de obra requerida.
“Para contar con el espacio necesario, se requiere un Programa de Habilitación Nacional de Suelo”, concluye el especialista.
Durante su participación en el podcast Norte Económico de Grupo Financiero Banorte, Ávalos Carpinteyro destacó que, durante este sexenio, el inventario podría alcanzar aproximadamente 150 millones de m2 de área bruta rentable. Afirmó que “el inventario de este tipo de inmuebles podría crecer entre 50% y 70% hacia el final de este sexenio”.
“El fenómeno que estamos viendo es simplemente increíble. Hoy, nada más como dato, en la AMPIP tenemos 463 parques industriales en operación que representan 90 millones de m2 de área bruta rentable y actualmente se están desarrollando 94 parques industriales nuevos. Es muy relevante, sobre todo si tomamos en cuenta el programa que había anunciado la doctora Claudia Sheinbaum en cuanto a poder generar Corredores del Bienestar y con los 100 parques que ella había comprometido entre su plan de trabajo para los próximos seis años”.
Al cierre de 2024, “a meses de que ella haya empezado, ya estamos prácticamente cumpliendo esa cuota de 94 parques. En la Asociación hemos visto un importante crecimiento sostenido durante los últimos tres años, tanto en la demanda de espacio industrial como en el desarrollo de los parques…”.
“Puedo decir también que la inversión que hemos hecho en la AMPIP, en parques industriales, en el 2024, rebasa los 5 mil millones de dólares”. Pero lo más importante es que “esperamos que se va a incrementar a 6 mil millones de dólares para el 2025, porque insisto, no ha parado la inversión en parques industriales”.
Sobre el panorama futuro del segmento, Fitch Ratings opinó que si bien se anticipa que los bienes raíces industriales en México se beneficiarán de la deslocalización (nearshoring) en el mediano plazo, el desarrollo puede moderarse a medida que las partes interesadas reaccionen a las políticas cambiantes en México y Estados Unidos.
Los analistas de Fitch pronostican una disminución en la absorción neta de entre 10% y 15% para el presente año, en buena medida como estabilización de mercado tras varios años de evolución dinámica.
Por su parte, la especialista de la plataforma Datoz expresó que “es probable que veamos algunas empresas que tomen la decisión de ya no llegar al país, o de salir del país, pero no serán mayoría; la mayor parte de las empresas ya están consolidadas como para poder cerrar su planta en México y cambiarse del país, es mucho trámite, inversión y tiempo, son tomas de decisión muy complicadas. Habrá alguna empresa que lo haga por presión, pero no será una tendencia”.
Finalizó diciendo que “hay empresas que han comentado que incluso en el caso de que Trump aplique aranceles a México seguirán aquí por todos los beneficios con los que cuentan”.
Tan solo en enero pasado, se reportaron inicios de construcción por más de 500 mil m2, mostrando la confianza de invertir en el sector de parques industriales en México.
Ciudades con Mayor Crecimiento
1
CDMX y Área Metropolitana:
Principal mercado para oficinas, residencial y retail.
2
Monterrey:
Crecimiento en parques industriales y desarrollos residenciales.
3
Guadalajara:
Desarrollo vertical y comercial en auge.
4
Querétaro:
Hub industrial con crecimiento en vivienda media y alta.
5
Tijuana y Bajío:
Demandados por nearshoring y comercio transfronterizo.
Factores que afectarán al mercado
Positivos: El nearshoring seguirá atrayendo inversiones extranjeras, impulsando la demanda de espacios industriales. Además, el desarrollo del comercio electrónico y la necesidad de centros de distribución estratégicamente ubicados fortalecerán el mercado logístico. La puesta en marcha de los Polos de Desarrollo anunciados por la presidenta Claudia Sheinbaum, así como el Plan México, serán proyectos interesantes en los que, un sector inmobiliario industrial sólido y experimentado, como el que tenemos en México, podría tener un gran aporte.
Negativos: La limitada disponibilidad de terrenos adecuados para desarrollo industrial y posibles incrementos en los costos de construcción podrían representar desafíos para el sector. Asimismo, la energía eléctrica es un tema fundamental para el desarrollo de parques industriales competitivos. El manejo de la relación comercial con Estados Unidos será estratégico, porque cambios en las políticas comerciales podrían afectar las decisiones de inversión.
En resumen, el mercado inmobiliario industrial en México se perfila para un 2025 de crecimiento sólido, siempre y cuando se gestionen adecuadamente los desafíos emergentes, principalmente lo que implica el factor Donald Trump.
Texto:Jesús Arias
Foto: REM
