Aunque no representa un riesgo inmediato, comienzan a encenderse los focos amarillos en la ocupación de naves industriales al arranque de 2025, principalmente en los mercados fronterizos, donde se observó un moderado freno en la demanda e incremento en la tasa de vacancia, en contraste con la Zona Metropolitana de la Ciudad de México que mantiene una sólida demanda.
De hecho, al cierre del primer trimestre de 2025, el mercado inmobiliario industrial en México mostró señales mixtas: mientras algunas regiones mantienen una demanda sólida, otras comienzan a experimentar una desaceleración, influenciadas por factores externos como las políticas arancelarias de Estados Unidos.
Sin embargo, desarrolladores consultados confirmaron que no ha habido un solo proyecto de parque industrial nuevo que haya sido cancelado, más bien, en el peor de los casos, algunos fueron pospuestos a la espera de señales más concretas sobre la política comercial de Estados Unidos y sus implicaciones reales sobre las exportaciones de México.
Donald Trump anunció su intención de renegociar el T-MEC antes de 2026.
Principales tendencias al 1T 2025
De acuerdo con la plataforma Solili, al cierre de abril, el mercado inmobiliario industrial contaba con una oferta disponible de más de 3.6 millones de metros cuadrados, representando una tasa de vacancia del 3.4 %, la cual reporta un incremento de 90 puntos base en comparación con la registrada en el mismo mes del año anterior.
Las cifras del mercado muestran que el mercado se mantiene sano, pero resulta significativo de que por primera vez desde que inició la pandemia, al menos la vacancia tuvo un repunte luego de varios años consecutivos con disminución.
Sin representar nada alarmante, se prenden los focos amarillos. Es innegable que el impacto de políticas arancelarias de Estados Unidos a través de amenazas de nuevos aranceles, han generado incertidumbre en el sector industrial y se ha reflejado en una disminución de demanda.
Proyectos se posponen, pero no se frenan, ante señales inciertas de la política comercial de EE.UU.
Solili señaló que “durante abril de 2025, el arrendamiento de inmuebles en el sector industrial registró un total de 281 mil metros cuadrados ocupados, disminuyendo 46% en comparación con el mismo mes de 2024. La caída en la demanda de espacios industriales responde principalmente al incremento de las tensiones comerciales a nivel global”.
Por lo que respecta al nivel de construcción, la misma fuente de información señaló que “a nivel nacional, las cifras de construcción industrial se mantienen estables, con 5.4 millones de metros cuadrados en proceso de desarrollo. Durante abril de 2025, se inició la construcción de nuevos proyectos industriales que suman un total de 342 mil metros cuadrados. Si bien las inversiones en nuevas edificaciones han mostrado un comportamiento sólido a lo largo del año, comienzan a dar señales de desaceleración, con una disminución del 15% en comparación con el mismo mes de 2024”.
Perspectivas y ajustes estratégicos
A pesar del entorno incierto, el sector industrial mexicano mantiene sólidos fundamentos. La ubicación estratégica del país, su red de tratados comerciales y el avance en infraestructura siguen siendo ventajas clave frente a otros destinos.
Los desarrolladores y analistas especializados consultados coinciden en que, aunque el nearshoring podría enfrentar ajustes temporales en su ritmo de crecimiento, el fenómeno no ha perdido tracción. La mayoría de los jugadores del mercado siguen apostando por proyectos a mediano y largo plazo, ajustando sus estrategias más por cautela que por falta de confianza.
Como a principios de mayo el presidente Trump señaló que renegociará el T-MEC, no necesariamente será una revisión y tampoco hasta 2026, se introduce una incertidumbre adicional, ya que las negociaciones podrían afectar las condiciones comerciales actuales, llevando a los inversionistas a adoptar posturas más cautelosas en la segunda mitad de 2025.
En este contexto, se anticipa que la segunda mitad de 2025 estará marcada por decisiones políticas clave en Estados Unidos, así como por los primeros resultados del nuevo gobierno mexicano, que podrían fortalecer o debilitar el atractivo del país como hub manufacturero.
La industria deberá estar preparada para navegar en un entorno más volátil, en donde la inteligencia de mercado, la diversificación geográfica y la flexibilidad operativa serán esenciales para mantener la resiliencia.
Claves del mercado industrial
1
Vacancia nacional:
3.4% al cierre de abril 2025; alza de 90 puntos base anual.
2
Demanda industrial:
En abril cayó 46% respecto al mismo mes de 2024.
3
5.4 millones m²
en proceso; nuevos proyectos suman 342 mil m².
4
CDMX
fuerte
Actividad se mantiene en niveles históricamente elevados.
5
Mercados en alerta:
Monterrey, Tijuana y Reynosa reportan vacancias superiores al 5%.
Ciudad de México en expansión
Cushman & Wakefield (C&W) reportó que “el mercado de bienes raíces industriales en la Ciudad de México continúa en expansión. La actividad se mantiene en niveles históricamente elevados, lo que ha llevado la tasa de disponibilidad a mínimos récord, ubicándose en 1.3% al cierre del primer trimestre”.
Agregaron que “aunque la oferta ha crecido de forma sostenida, lo ha hecho de manera moderada debido a las limitaciones para encontrar terrenos adecuados. Cuautitlán y Tepotzotlán siguen liderando el mercado, aunque se ha registrado un buen desempeño en todos los submercados. Destaca también el surgimiento de nuevas zonas de desarrollo, como Zumpango”.
Los expertos de la firma de corretaje afirman que el claro desequilibrio entre oferta y demanda, ha impulsado un fuerte aumento en los precios de salida. “El precio promedio de alquiler de edificios clase A continúa experimentando crecimiento, manteniéndose en niveles récord de 9.30 dólares por metro cuadrado al mes, lo que representa un incremento anual del 13.4%. Además, este precio es un 75% superior al registrado al inicio de la pandemia, lo que confirma el alto nivel de actividad del mercado en los últimos cinco años”.
En resumen, mientras que el mercado inmobiliario industrial en México enfrenta desafíos debido a factores externos e internos, ciertas regiones como la Ciudad de México continúan mostrando fortaleza por no depender de la manufactura ligera, sino estar más centrado en la logística y distribución al ser el principal centro de consumo de todo el país.
Norte reciente incertidumbre
De acuerdo con información de Newmark, el mercado inmobiliario industrial de Monterrey tuvo un gran repunte en su tasa de disponibilidad entre el primer trimestre de 2024 y el primero de 2025, al pasar de 0.9% a 5.7%, lo que se explica por la incorporación creciente de nuevos espacios y la contención de la demanda.
“El mercado industrial Clase A presentó en este trimestre un incremento en la tasa de disponibilidad con respecto al trimestre anterior y al mismo periodo de hace un año (4.5% y 0.9%, respectivamente), cerrando con una cifra de 5.7 por ciento. Esto se debe a un comportamiento en cuanto demanda a la baja y a la entrada de nuevo espacio especulativo Clase A en diversos submercados. Asimismo, el crecimiento del inventario industrial se mantiene al alza, cerrando con poco más de 10.4 millones de metros cuadrados, afirmó un análisis de Newmark.
Por lo que respecta a absorción bruta, fue de casi 48 mil m², aunado a una absorción neta de -53 mil 700 m². Esto se debe principalmente a la baja demanda de espacio industrial Clase A y la finalización de nuevos edificios especulativos (principalmente en el submercado de Apodaca). Este es el reporte más pobre de absorción bruta de los últimos cuatro años y el único con una absorción neta negativa en dicho periodo.
La tendencia que se observa en Monterrey, es el ejemplo de lo que acontece en los mercados de la frontera, como Tijuana y Ciudad Juárez y otros del norte del país como Reynosa, donde se observa, una disminución en el nivel de demanda y un incremento en las tasas de disponibilidad.
Por ejemplo, Tijuana incrementó su tasa de disponibilidad de 1.5 en el primer trimestre de 2024 a 5.9% al cierre de marzo del año en curso.
En Reynosa se observó un repunte en el mismo periodo desde 4.0% a 7.5%. En Ciudad Juárez, en marzo de 2024 la tasa de disponibilidad se ubicó ligeramente arriba del 2.0%, por primera vez desde 2021, pero al cierre de 2024 alcanzó un nivel de 8 por ciento.
En ningún mercado industrial hay sobreoferta, pero sí señales de alerta que podrían ser pasajeras o prolongarse la segunda mitad del año si la política de Trump no se estabiliza o sigue dando señales que incrementan la incertidumbre.
No se vive una situación alarmante, pero debemos tener claros los retos que enfrenta el mercado y tampoco asumir que no pasa nada. A pesar del freno en la demanda industrial observado en algunos mercados clave, el sector mantiene fundamentos sólidos y una visión de largo plazo que le permitirá resistir los efectos de la incertidumbre política y comercial.
Texto:Gisela Rosales
Foto: REM
