Marisol Becerra es presidenta de MULIV Mujeres Líderes por la Vivienda
En México, el déficit habitacional supera los 8 millones de viviendas y uno de cada cinco hogares destina más del 30% de sus ingresos solo para pagar renta o hipoteca. A esto se suman los efectos del cambio climático y una infraestructura urbana con claros signos de rezago. Por ello, el desarrollo inmobiliario necesita evolucionar.
Las ciudades inteligentes no son una tendencia lejana, sino una estrategia concreta para hacer proyectos más sostenibles, rentables y alineados con las nuevas demandas urbanas. Más que sumar tecnología, se trata de integrar visión urbana, planeación estratégica y soluciones que mejoren la vida en comunidad.
Hoy, el enfoque de las smart cities se centra en temas muy concretos: mejorar la movilidad, usar la tecnología para eficientar servicios, facilitar el acceso a la vivienda y planear ciudades para todas las personas.
El reto ya no es simplemente construir más vivienda, sino construir mejor. Y para lograrlo, la visión smart debe estar presente desde el origen del proyecto. Esto implica:
Entender el entorno urbano y social donde se ubica el desarrollo.
Diseñar bajo una lógica de movilidad sostenible y uso eficiente de recursos.
Adoptar tecnologías que mejoren la calidad de vida más allá de lo aspiracional.
Las cifras
8 millones de unidades es el déficit de vivienda nivel nacional.
46% De los créditos hipotecarios son para adquirir vivienda usada.
2024 Fue el año con menor producción de vivienda a nivel nacional desde 2013.
40% Del déficit habitacional se relaciona con viviendas que requieren rehabilitación.
Smart Cities para un mercado en cambio: Lo que dicen los datos
Al primer cuatrimestre de 2025, el mercado inmobiliario mexicano mostraba lo siguiente:
- Las hipotecas cayeron 4.8% respecto al mismo periodo de 2024, pese a la baja de tasas.
- La vivienda usada pasó de representar el 36% al 46% de los créditos entre 2020 y 2025, mientras que la nueva cayó un 15 por ciento.
- CDMX concentra solo el 5.1% de las ventas nacionales, con un 54% en vivienda usada en segmentos tradicional y medio.
La plusvalía acumulada en la capital fue del 33% entre 2019 y 2025; Benito Juárez lidera con 43% en vivienda nueva.
A nivel nacional, 2024 fue el año con menor producción de vivienda desde 2013: solo 128 mil 147 viviendas registradas.
Este contexto muestra la necesidad urgente de reactivar la construcción y de intervenir el parque habitacional existente, especialmente en ciudades densas como CDMX, Guadalajara y Monterrey.
“Remodelación inteligente”: Un enfoque con alto potencial
En zonas donde el suelo es escaso y caro, la oportunidad está en lo que ya existe. Casi el 40% del déficit habitacional se relaciona con viviendas que requieren rehabilitación, y más de 6 millones de viviendas están deshabitadas, muchas en colonias bien ubicadas.
La reconversión urbana no es solo remodelar inmuebles: es transformarlos en espacios funcionales, eficientes y adaptados a nuevas formas de habitar. Implica rediseñar unidades para hacerlas más compactas, incorporar áreas comunes útiles, mejorar la eficiencia energética y actualizar sistemas hídricos y de ventilación.
Este enfoque es viable y urgente en ciudades grandes donde la demanda de vivienda bien ubicada sigue en aumento. Intervenir zonas consolidadas reduce tiempos, costos de urbanización y riesgos regulatorios. Además, permite regenerar colonias sin desplazar a sus habitantes.
Gobernanza y planeación: Proyectos que se conectan con la ciudad
En una ciudad inteligente, ningún proyecto es una isla. Un edificio es parte de un ecosistema urbano. Planear sin pensar en movilidad, servicios o conectividad digital es un error frecuente.
Las alianzas público-privadas son clave. Los desarrolladores deben involucrarse desde la planeación en los planes parciales y participar en modelos de colaboración para cofinanciar infraestructura. Esto reduce riesgos y acelera procesos.
Puebla, por ejemplo, destaca como laboratorio urbano gracias a la colaboración entre gobierno, academia y sector privado.
Prioridades estratégicas: Movilidad, conectividad y sustentabilidad
1. Ubicación conectada y movilidad sostenible: ya no todos los desarrollos necesitan estacionamiento por unidad. La movilidad está cambiando, especialmente entre los jóvenes. Hoy, proyectos conectados con metro, metrobús, ciclovías y zonas peatonales no solo reducen emisiones: también son más atractivos y rentables. En la alcaldía Cuauhtémoc, en la Ciudad de México, varios proyectos han optado por eliminar estacionamientos individuales, enfocándose en precios accesibles y diseño compacto. Esto ha resultado en una de las alcaldías con mayor plusvalía (36% en 4 años) y mayor demanda (+53% entre 2021 y 2024) en vivienda media y residencial.
2. Conectividad inteligente: un proyecto sin buena conectividad digital ya comienza en desventaja. Más del 66% de los hogares mexicanos tiene internet, y el uso de datos móviles creció 80% entre 2019 y 2023. La conectividad es ahora una necesidad básica.
Millennials y Gen Z priorizan servicios digitales robustos. Siete de cada 10 jóvenes buscan conectividad confiable al elegir vivienda. Por eso, los nuevos desarrollos integran fibra óptica, redes 5G, plataformas de administración digital, sensores inteligentes y sistemas predictivos con IA.
3. El agua como eje crítico de sustentabilidad El agua es un eje crítico. México enfrenta sequía en el 84% del territorio. Zonas con mejor disponibilidad hídrica tienen mayor valor y atractivo inmobiliario.
Cada desarrollo puede contribuir:
Captar agua de lluvia para áreas comunes y sanitarios.
Reutilizar aguas grises puede reducir hasta 37% del consumo.
Instalar sensores para monitoreo de fugas y consumos.
Diseñar bajo el modelo “sponge city” con drenaje natural y pavimento permeable.
Esto reduce costos, mejora la experiencia de los usuarios y vuelve al proyecto más atractivo y resiliente.
Segmentos en auge y oportunidades estratégicas
Entre 2020 y 2024, los segmentos medio y residencial crecieron más del 47%, especialmente en CDMX, Nuevo León, Jalisco y zonas turísticas. Mientras tanto, la vivienda social representa 55% de las ventas nacionales, pero solo 6% en CDMX.
Esto marca dos rutas:
1. Los segmentos medios y altos buscan proyectos con eficiencia energética, diseño funcional y buena conectividad. Integrar soluciones inteligentes agrega valor real.
2. En los segmentos populares, la eficiencia y el diseño funcional son clave. Tecnología y construcción modular pueden hacer la vivienda más accesible sin perder calidad.
En ambos casos, el mercado responde mejor a proyectos que entienden su contexto y ofrecen soluciones reales.
66% ES EL PORCENTAJE DE HOGARES mexicanos que tiene servicio de internet.
Recomendaciones para Desarrolladores e Inversionistas
- Planear desde la visión urbana, no solo desde el lote.
- Invertir en conectividad, eficiencia y tecnología desde el origen.
- Apostar por una remodelación inteligente.
- Crear alianzas público-privadas.
- Diseñar vivienda social compacta y bien equipada.
- Aplicar estrategias de mitigación de la gentrificación.
- Usar datos y analítica para tomar decisiones más certeras.
Smart Cities: Ser inteligente también es ser estratégico
El desarrollo inmobiliario tiene la oportunidad de ser parte de la solución. Las ciudades inteligentes no son un destino, sino un proceso.
Quienes adopten esta visión desde el diseño hasta la operación estarán construyendo no solo mejores proyectos, sino también un futuro urbano más justo, eficiente y habitable.
Texto:Marisol Becerra
