El mercado inmobiliario industrial de México atraviesa un periodo de ajuste y estabilización tras varios años de actividad intensa impulsada por el nearshoring y la creciente demanda de espacios logísticos y de manufactura. Durante la primera mitad de 2025, el comportamiento del sector mostró señales mixtas: mientras algunas regiones experimentaron una ligera sobreoferta, otras mantuvieron el dinamismo en la absorción.
De acuerdo con Pablo Quezada, director general de Datoz, uno de los principales hallazgos del segundo trimestre de 2025 es que el volumen de espacios ofertados, resultado de desocupaciones y nuevos inicios de construcción, superó ligeramente a la absorción neta. Esta situación marca un punto de inflexión tras varios trimestres de fuerte demanda, indicando un ajuste natural del mercado.
Los desarrolladores han reaccionado a esta condición mediante la contención de nuevos proyectos. La disminución en los inicios de construcción fue una tendencia generalizada en las principales regiones industriales al cierre del primer semestre de 2025, reflejo de una estrategia de moderación ante una posible sobreoferta, especialmente en zonas como el centro y norponiente del país.
Pese a este freno en la actividad constructiva, los precios de salida de renta continuaron al alza, con un crecimiento nacional promedio del 2%, según Datoz. Esta tendencia se explicó principalmente por la presión en mercados del norte del país, cuya ubicación estratégica los mantiene como centros clave para la logística de exportación hacia Estados Unidos.
Otro elemento que destacó fue la reactivación de algunos proyectos previamente pausados. Esto sugiere una disminución en la percepción de incertidumbre entre los inversionistas, a pesar de las amenazas arancelarias que habían generado tensión en meses anteriores. La reanudación de estas obras podría significar un repunte en el dinamismo hacia la segunda mitad del año.
El nearshoring sigue siendo una de las principales palancas de crecimiento para el sector industrial. Tanto Datoz como Solili coinciden en que la consolidación de cadenas de suministro ha mantenido a México en el radar de empresas extranjeras, sobre todo en industrias como autopartes, semiconductores y farmacéutica. No obstante, persisten retos importantes. Datoz identificó como problemáticos los temas energéticos, así como la trazabilidad administrativa de los componentes en los procesos manufactureros, un punto crucial para aprovechar las ventajas del T-MEC y evitar sanciones arancelarias.
Variación regional del mercado
El comportamiento del mercado fue heterogéneo entre regiones:
1. Zona Centro y Norponiente: Ambas zonas terminaron el segundo trimestre con mayor oferta que absorción. La Ciudad de México, Querétaro y Guadalajara presentaron una desaceleración que obliga a replantear nuevas inversiones en estos corredores.
2. Zona Noreste: En equilibrio. Monterrey sigue siendo el principal motor de esta región, con buena absorción, aunque ya sin los niveles explosivos de 2023 y 2024.
3. Región Bajío: Mostró un comportamiento positivo, con más absorción que oferta. Sin embargo, se reportó una caída en los inicios de construcción en el 2T25, luego de un 1T25 muy activo. Se espera una reactivación durante el segundo semestre.
Según el análisis de Solili, la disponibilidad nacional de espacios industriales se mantiene en niveles relativamente bajos, aunque con ligeras alzas en ciertos mercados específicos, como Ciudad Juárez y Guadalajara. Esto confirma la transición hacia una fase de estabilización tras el pico de demanda reciente.
Por su parte, CBRE también destacó el papel del corredor logístico CTT (Cuautitlán, Tultitlán, Tepotzotlán) como hub clave para la logística en el Valle de México. El 76% del inventario logístico de la zona se concentra en este corredor, que registró una tasa de vacancia históricamente baja de apenas 0.3% y una absorción bruta de 198 mil m2 en el 1T25, equivalente al 65% de la actividad total en la CDMX. El 75% del pipeline de construcción industrial se ubica también en esta región, lo que demuestra su dinamismo y atractivo para el sector logístico.
Las CIFRAS
- Inventario
Durante los últimos doce meses (a junio de 2025), el inventario de los quince principales mercados industriales del país —monitoreados por Solili—
Registró un crecimiento anual de 6.7% al incorporar casi 6.8 millones de metros cuadrados de nueva oferta.
- Vacancia
Se observa una marcada tendencia al alza en la disponibilidad de espacios. La tasa de vacancia se ubicó en 4%, con un aumento anual de 140 puntos base.
Al cierre del segundo trimestre de 2025, la vacancia nacional alcanzó casi 4.3 millones de metros cuadrados, lo que representa un incremento de 1.6 millones frente al mismo periodo de 2024.
- Construcción
La actividad constructiva mostró una desaceleración.
En el segundo trimestre de 2025 se iniciaron 51 nuevas naves industriales que sumaron 945 mil metros cuadrados.
Esta cifra confirma la caída sostenida en el ritmo de arranque de nuevos proyectos durante el último año. En total, el volumen en construcción a mitad de 2025 fue de 4.8 millones de metros cuadrados, es decir, 700 mil metros menos respecto al mismo periodo de 2024. El mercado refleja mayor cautela por parte de los desarrolladores.
- Precios de renta:
Los precios se mantuvieron estables, con ligeras alzas.
El promedio nacional se situó en 7.16 dólares por metro cuadrado al mes, un incremento de 36 centavos en comparación con el segundo trimestre de 2024.
Panorama de inversión y plan sexenal
El reporte Insights Junio 2025 de CBRE reveló que el 51% de los inversionistas planea mantener o aumentar su asignación a bienes raíces este año, y el 67% mantendrá o incrementará sus niveles de inversión respecto a 2024. Además, el 77% ya incorpora criterios ESG (Ambientales, Sociales y de Gobierno Corporativo) como parte integral de su estrategia, impulsando la modernización del portafolio inmobiliario industrial.
El sector manufacturero sigue siendo el preferido por los inversionistas, y la Ciudad de México se consolidó como el destino de inversión más atractivo.
Un componente relevante en el horizonte de mediano plazo es el anuncio de la AMPIP, que estima inversiones superiores a los 5 mil millones de dólares en la construcción de 116 parques industriales durante el presente sexenio. Esta proyección refleja una visión optimista del sector, alimentada por la tendencia del nearshoring y las políticas de incentivo del “Plan México” impulsado por el gobierno federal.
No obstante, la AMPIP advierte que el impacto de estos incentivos fiscales y programas de apoyo será desigual. Mientras algunas regiones emergentes podrían beneficiarse, el éxito dependerá de la capacidad para desarrollar talento, infraestructura y proveeduría local, particularmente en ciudades medianas con poca madurez industrial.
Perspectivas para el segundo semestre de 2025
De cara a la segunda mitad del año, se espera una reactivación moderada de la actividad constructiva, con enfoque selectivo en mercados con alta demanda estructural. El nearshoring continuará como motor clave, aunque dependerá de la estabilidad política y económica, tanto en México como en Estados Unidos.
Los precios podrían seguir aumentando ligeramente en el norte del país, mientras que las zonas centro y occidente podrían ver una contención o incluso ajustes si la sobreoferta persiste. El fortalecimiento de la infraestructura energética, la formación de mano de obra especializada y la mejora en procesos administrativos serán elementos clave para sostener el crecimiento del sector.
En suma, el mercado inmobiliario industrial mexicano inicia la segunda mitad de 2025 en una fase de ajuste saludable, con fundamentos sólidos, aunque con necesidad de atender los retos estructurales que limitan su desarrollo pleno.
Texto:Jesús Arias
