Al adquirir una propiedad, la situación ideal es fungir como los únicos propietarios de ésta, de manera que se puedan ejercer diversas facultades sin más limitaciones que las que establezca la ley. Sin embargo ¿qué sucede cuando en una propiedad existe más de un propietario?

Recordemos que la propiedad es el derecho real de mayor jerarquía en el que se conjugan las facultades de disponer, usar y disfrutar de un bien ya sea mueble o inmueble. Al separar estas facultades de manera total o parcial, surgen los demás derechos reales, como son el usufructo, el uso, la habitación, la servidumbre, la prenda y la hipoteca, los cuales se describen en el artículo “La importancia del notario en el régimen jurídico inmobiliario”, publicado en este espacio el 10 de agosto del presente año.

No obstante, puede suceder que existan dos o más titulares (co-titulares) del derecho de propiedad, caso en el cual surge la copropiedad y en el que cada co-titular tiene un determinado porcentaje sobre el bien pero sin que sea posible individualizar materialmente cuál es su parte. En este supuesto, es importante cuestionarse ¿cómo ejercen sus facultades los copropietarios?

Si bien el derecho real de propiedad otorga tres facultades: usar o utilizar el bien mueble o inmueble de que se trate, disfrutar del bien y disponer de él, entonces ¿cómo lo pueden usar dos o más personas?

Una primera respuesta es que cada copropietario tiene derecho a usarlo en proporción al porcentaje que representa en la copropiedad. No obstante, existen bienes que no permiten una utilización conjunta en un mismo momento, por ejemplo, una bicicleta, una computadora, un par de zapatos o un departamento que solo se pueda aprovechar por una sola persona en un momento determinado.

Estas situaciones desde luego pueden presentar inconvenientes y hasta disputas entre los copropietarios. Por ello es muy útil saber que el código civil aplicable en la Ciudad de México permite que se pueda regular el uso del bien por parte de los copropietarios y de esta manera convenir la mejor manera de utilizarlo, ya sea espacial o temporalmente.

Si se trata por ejemplo de un inmueble de dos pisos con dos copropietarios, estos pueden convenir su uso espacialmente de tal suerte que uno de los copropietarios pueda usar de manera exclusiva el primer piso y el otro copropietario use de manera exclusiva el segundo piso.

Pero puede ser que dos amigos compren una casa de fin de semana para disfrutarla con sus respectivas familias, en este caso pueden acordar válidamente cómo la van a utilizar temporalmente, de tal suerte que se alternarán los fines de semana para que cada uno de esos copropietarios pueda usar la casa de manera exclusiva el fin de semana que le corresponde.

Sin embargo, existen bienes que solo pueden usarse totalmente y en esos casos sólo podrá convenirse su uso de manera temporal como sería el caso de la bicicleta, la computadora y de algunos inmuebles.   

En cuanto al disfrute, que es la facultad de percibir los frutos ya sean naturales (las manzanas que se producen de manera espontánea de un árbol), industriales (los que se producen por medio del cultivo o trabajo en un inmueble) y los civiles (las rentas, los intereses, etc.) les corresponderán de manera proporcional a cada copropietario.

La facultad de disponer la debemos entender desde dos puntos de vista. El primero es el material, que puede implicar el consumo total del bien, por ejemplo, comerse una manzana. Mientras que el segundo es el jurídico, que implica enajenar, gravar o modificar el derecho de propiedad.

En el caso de la disposición material, ésta la deben realizar los copropietarios en proporción a sus derechos, en tanto que en la disposición jurídica, cada copropietario puede disponer de su parte indivisa (ya sea enajenarla, cederla o hipotecarla). En caso de que uno de los copropietarios desee enajenar a un tercero ajeno a la copropiedad, es necesario respetar el derecho del tanto (de poder dar un tanto igual al ofrecido) de su copropietario.

Si se trata de enajenar, gravar o alterar el bien en su totalidad, desde luego se requerirá el acuerdo unánime de todos los copropietarios, mientras que, para administrar, conservar o mejorar el bien, deberá existir acuerdo de la mayoría.

Como podemos percatarnos, la copropiedad puede generar muchos conflictos entre los copropietarios, razón por la cual se le denomina coloquialmente la madre de todos los problemas.

Por eso, es muy importante que si te encuentras en esta situación, te acerques a un Notario para que te oriente y puedas reglamentar la copropiedad, de manera que todos alcancen el mayor y mejor aprovechamiento de derecho que les corresponda y se pueda evitar cualquier controversia.

Próximamente analizaremos otra modalidad de la propiedad que es el condominio, hasta la próxima queridos lectores.