Con excepción de China y Hong Kong, donde se han impuesto nuevos bloqueos, a medida que las restricciones debido al Covid-19 se desvanecen gradualmente y la vida vuelve a las condiciones previas a la pandemia, la economía global enfrenta nuevos desafíos.
La inesperada guerra en Ucrania ha sacudido el orden internacional y ha tenido un gran impacto en los mercados energéticos y agrícolas, y en los productos especializados producidos por Rusia y Ucrania. Se espera que la guerra frene el crecimiento económico en las economías avanzadas hasta en un punto porcentual este año, siendo Europa la más afectada.
La guerra ha avivado una inflación ya alta al aumentar aún más los precios de la energía, y en muchos países la inflación está alcanzando máximos de varias décadas. Por ejemplo, la inflación de Estados Unidos fue del 8.3% en abril, ligeramente por debajo del 8.5% de marzo; en la eurozona fue del 7.4% en abril; en Japón, se ha vuelto positiva, al alcanzar 1.2% en marzo.
El gran repunte ha aplastado la narrativa de inflación transitoria de 2021. Esto ha sido particularmente incómodo para los bancos centrales, ya que miran significativamente por detrás de la curva y ahora se apresuran a endurecer la política, de acuerdo con información de UBS Asset Management.
Según Real Capital Analytics, los volúmenes de inversión global alcanzaron los 266 mil millones de dólares (mdd) durante el primer trimestre del año (1T22). Después de ajustar por efectos estacionales, los volúmenes cayeron un 11% desde el 4T21 excepcionalmente fuerte. Sin embargo, se mantuvieron cerca de máximos históricos y todavía estaban casi un 30% por encima de los niveles del 4T19.
La industria y los departamentos continuaron impulsando la actividad global, ambos aumentaron más del 50% con respecto a los niveles previos a la pandemia, mientras que la actividad en los sectores de oficinas y comercio minorista se recuperó y fue, en términos generales, similar a los niveles previos a la pandemia.
El mercado estuvo más equilibrado en el 1T22, luego de caídas generalizadas en las tasas de capitalización preferenciales y los rendimientos en la segunda mitad de 2021. Los rendimientos y las tasas de capitalización se mantuvieron estables en la gran mayoría (75%) de los más de 300 mercados del sector urbano que se monitorean globalmente.
Respecto al sector industrial, donde la mayoría de los mercados habían visto una reducción en los rendimientos cada trimestre desde el 4T20, las presiones a la baja disminuyeron, con un 32% reportando una caída en el 1T22. Los datos de Real Capital Analytics sobre las tasas de capitalización de transacciones muestran una imagen similar.
Las tasas globales de capitalización industrial fueron del 5.0% en el 1T22, justo por encima de las residenciales con un 4.6%. Esto dejó una brecha razonable para las oficinas con un 5.5% y el comercio minorista con un 5.9 por ciento.
Sector industrial a la cabeza en cuanto a rendimientos
La rentabilidad de todas las propiedades en Estados Unidos en el 1T22, fue del 5.3% intertrimestral de acuerdo con NCREIF, mientras que la rentabilidad total del Reino Unido tampoco se quedó atrás, con 4.7% intertrimestral según MSCI.
Los rendimientos totales de Canadá fueron del 2.1% intertrimestral y del 1.5% intertrimestral de Irlanda. El sector industrial siguió teniendo un rendimiento superior en todos los países, mientras que los rendimientos de las oficinas y el comercio minorista fueron más moderados, alrededor del 1 o 2% intertrimestral.
Los rendimientos minoristas del Reino Unido fueron más fuertes con un 4.5% intertrimestral. El mercado residencial continuó mostrando un buen comportamiento, en Estados Unidos la rentabilidad total fue del 5.3% intertrimestral según datos de NCREIF.
Se espera que la inflación se mantenga alta durante el resto del año. Lo que no es seguro, es el viaje que soportarán las economías como resultado del rápido endurecimiento de las políticas. Las señales de recesión están parpadeando y una recesión es una posibilidad real, ya que la crisis del costo de vida y los aumentos de las tasas reducen los ingresos disponibles.
En opinión de UBS Asset Management, una desaceleración controlada haría que los rendimientos inmobiliarios se ralentizaran, pero seguirían siendo positivos. Una recesión más pronunciada, o incluso una recesión, probablemente pesaría más sobre los mercados inmobiliarios y el rendimiento.