En la vida práctica, las personas consideran que, al ser dueños de un inmueble, tienen la libertad de hacer lo que quieran con su casa. Este es un razonamiento que no es correcto del todo, pues para tener pleno derecho sobre un inmueble se necesita tomar en cuenta múltiples factores y preguntas como son: ¿Qué derecho me hace ser dueño de un inmueble? ¿Qué facultades me confieren ese derecho? ¿Puedo hacer lo que quiera sobre mi inmueble? ¿Qué derechos puedo tener sobre el inmueble y qué facultades me confieren?
Si bien este artículo responde tales cuestionamientos de manera general, es importante recalcar que, ante la infinidad de situaciones que se pueden presentar en relación con un inmueble, lo recomendable es acudir con un Notario para obtener asesoría y conocer el régimen jurídico que permita alcanzar las finalidades que se persiguen con la adquisición y/o la conservación de un inmueble.
¿Qué derecho me hace ser el dueño de un inmueble?
El derecho de propiedad. Este es el derecho real más importante para ser dueño de un inmueble, además de que de este derecho derivan todos los demás. Se le llama derecho real porque en el ámbito del derecho privado las facultades que las normas jurídicas le reconocen a las personas se dividen en dos: derechos reales y derechos personales.
Los derechos personales, también conocidos como de crédito, necesitan siempre de un deudor que dé una cosa, o haga o deje de hacer algo en favor de su acreedor, en cambio, en los derechos reales no hay un deudor y el titular del derecho puede ejercerlo directamente sobre una cosa, su inmueble.
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¿Qué facultades me confiere este derecho?
La propiedad. Es un derecho real que permite usar (utilizar), disfrutar (hacer suyos los frutos, ejemplo: percibir las rentas de un inmueble) y disponer (vender, donar, construir, demoler) su inmueble. Para ejercer esas tres facultades, el titular no necesita de nadie, lo hace de manera directa e inmediata. En este sentido, hay que recordar que, cuando varias personas son titulares al mismo tiempo del derecho de propiedad, nos encontramos en presencia de la copropiedad.
¿En verdad el propietario puede hacer lo que quiera sobre su inmueble?
La respuesta es no. El propietario puede ejercer esas tres facultades, pero con las limitaciones que le establece la ley, las cuales no puede vulnerar. Por ejemplo, si una persona compra un terreno en la Ciudad de México y quiere construir en él, la facultad de disponer se lo permite; pero resulta que quiere hacer un edificio de 10 pisos y en la colonia solo se permite una altura máxima de tres niveles, por lo tanto, no puede hacerlo. Esta es una limitación a su derecho.
Otra situación es la de una persona que compra una casa en una zona residencial. La facultad de uso le permite utilizarla, pero resulta que si quiere usarla para oficinas, no podrá hacerlo porque la ley limita su derecho y en una zona residencial no puede haber oficinas.
Con estos ejemplos, nos damos cuenta de la importancia de acudir a un Notario para conocer las limitaciones respecto del inmueble que quiero adquirir y no quedarme con uno que no puedo destinar a lo que necesito.
¿Qué otros derechos puedo tener sobre un inmueble y qué facultades me confieren?
Del derecho de propiedad se derivan otros derechos que son de mucha utilidad para las personas. Estos derechos surgen de separar las facultades de usar, disponer y disfrutar del derecho de propiedad.
Si separamos las facultades de usar y disfrutar, por un lado, y de disponer por el otro, surgen respectivamente el usufructo y la nuda propiedad. El usufructo es un derecho real y temporal, esto quiere decir que está sujeto a un plazo, transcurrido el mismo se extingue y por consecuencia las facultades de usar y disfrutar renacen en la nuda propiedad que se vuelve propiedad nuevamente. La nuda propiedad se denomina así por estar desprovista del uso y el disfrute y a diferencia del usufructo es perpetua ya que no está sujeta a plazo.
Un ejemplo de cuando puede ser útil acudir a este régimen jurídico inmobiliario sería en el caso de que una persona le quiera transmitir su casa a uno de sus hijos sin quedar desprotegida, puede entonces donar la nuda propiedad a su hijo y reservarse el usufructo vitalicio, de tal suerte que podrá usar y disfrutar la casa mientras viva, y a su muerte, su derecho se extinguirá y su hijo será propietario pleno de la casa.
Otro derecho real es la servidumbre, que es un derecho real perpetuo que permite a su titular, propietario de un inmueble, utilizar de alguna forma un predio ajeno. Las servidumbres pueden tener diversos contenidos, pueden por ejemplo ser de paso por un predio, de acueducto, de desagüe, para impedir que el predio vecino me tape la vista que tengo desde mi inmueble, para utilizar algún área del predio vecino, etcétera. Este derecho real es de gran utilidad en la práctica y no mucha gente lo conoce, pero seguramente el notario puede ayudar a implementarlo.
Existe también el derecho real de habitación, por el cual podemos permitir a otro que ocupe gratuitamente una o más piezas de una casa habitación. Y no podemos olvidar la hipoteca que es el derecho real que le otorgamos a un acreedor sobre un inmueble para garantizar una deuda.
También puede suceder que deseas dividir un inmueble y que surjan otros nuevos. Esto se podrá lograr ya sea subdividiendo el inmueble o constituyendo un régimen de propiedad en condominio. Tu Notario es indispensable para ayudarte a optar por lo correcto, en otra ocasión analizaremos qué opciones te proporciona un régimen de propiedad en condominio.
Como verán, el régimen jurídico sobre los inmuebles es muy amplio y el Notario es un conocedor a profundidad de este, que puede auxiliar para el mejor y más seguro aprovechamiento de los inmuebles que pretendes adquirir o del que actualmente eres dueño.
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* Notario 242 de la Ciudad de México
