Las previsiones de crecimiento del e-commerce en México fueron exponencialmente superiores durante 2020. De acuerdo con la Asociación Mexicana de Venta Online (AMVO) el comercio electrónico en México alcanzó los 316 mil millones de pesos en 2020.

Por su parte, el INEGI destacó que la participación del comercio electrónico en el Producto Interno Bruto (PIB) de México creció del 3 al 6% desde 2013, por lo que CBRE cree que el crecimiento en el valor de las actividades involucradas en el e-commerce podría alcanzar 9% del PIB en 2021.

Todo lo anterior es acorde a lo registrando en el sector inmobiliario industrial en los últimos 3 años, con una demanda por espacios industriales dedicados exclusivamente a servicios de distribución para e-commerce que ha llegado al 13% de la demanda total en México, superando en 2020 al sector automotriz que registró el 12% del total, su registro histórico más bajo debido sobre todo a las afectaciones que esta industria tuvo por una baja en la demanda pero también por las disrupciones en las cadenas de suministro globales.

Además, el e-commerce se ha convertido en un motor de demanda y en conjunto con el sector logístico B2B estarán representando entre el 40 y el 42% de la demanda total en 2021.

“CBRE trabaja en la logística para adaptar centros de distribución y adecuarlos al e-commerce. En la entrega a domicilio, hemos visto que algunas de nuestras propiedades en venta o en renta en las zonas industriales más cercanas a la CDMX, empiezan a despertar mucho interés por parte de los desarrolladores e inversionistas”, destacó Francisco Muñoz, Vicepresidente Senior de Industrial y Logística para CBRE.

Desempeño sobresaliente

Durante 2020 la demanda neta (excluye renovaciones y prearrendamientos) en el mercado industrial, se incrementó 6.4% y esperamos que este 2021 vuelva a crecer 7.8% impulsada principalmente por los sectores logístico y manufactura. Los motores de esta demanda durante 2020 se encontraron focalizados en Monterrey, Guadalajara y la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) que concentraron casi el 50% de la demanda neta del mercado nacional.

El reto en algunos mercados de contar con tierra con infraestructura para desarrollar, la vacancia o disponibilidad ha ido consistentemente a la baja en los mercados del norte y de la zona metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM). Ejemplo de ello son Juárez, Reynosa y Tijuana que promedian tasas de vacancia/disponibilidad entre 1.3 y 2.2%; en tanto que los proyectos en construcción están en Monterrey, Saltillo y ZMCM que representan 45% del total en construcción.

En casi todos los mercados de México continuamos registrando precios estables con presiones al alza en los mercados donde la tierra escasea: Tijuana (+13%) y Reynosa (12%), principalmente.

Sector clave

Otro factor importante en la demanda en el mediano plazo será la reactivación del sector automotriz, que cuenta con 13% de nuestro monitoreo de usuarios que estarán buscando espacios en los siguientes 8 a 10 meses.

Para la primera parte de 2021, la logística y la manufactura (excluyendo automotriz y electrónica) representan el 60% de los requerimientos de espacio. Se espera que los alquileres logísticos aumenten en todos los mercados en 2021.

Las principales existencias logísticas ocupadas por el almacenamiento impulsado por la pandemia serán devueltas al mercado, limitando las perspectivas de crecimiento del alquiler. Se prevé que los alquileres se estabilicen debido al aumento de la demanda de reubicación forzada resultante de la reurbanización y revitalización de los edificios industriales más antiguos.

En 2021 se verá un mayor crecimiento del alquiler, pero la recuperación se retrasará por un segundo cierre en el tercer trimestre de 2020 y un número creciente de espacio de subsidios liberado por los ocupantes de Third Party Logistics (3PL). Los propietarios institucionales comenzaron a reducir los incentivos del H2 2020 a medida que se contenía la pandemia. Es probable que el rápido aumento de los precios de la tierra y los costos de construcción se traduzcan en alquileres más altos en los próximos años.

Finalmente, CBRE apunta a que la fortaleza del mercado industrial continuará generando interés por parte de los inversionistas institucionales que ven crecimiento en sus rendimientos. Los dueños actuales de portafolios de propiedades industriales estarán incentivados a continuar cuidando la calidad de sus propiedades incluso invirtiendo en nueva infraestructura como “cuartos fríos” y renovación de propiedades antiguas localizadas en ubicaciones “premium”.