Después de un 2020 enmarcado por la pandemia por COVID-19, en el que el sector industrial se enfrentó a retos impulsados por el e-commerce y cuya tendencia alcanzó otras regiones además del centro del país. En el Bajío se presentó la primera empresa de comercio electrónico durante el 2020, a través de un desarrollo Build To Suit  (BTS) que estará listo en los siguientes meses se espera que este 2021 las empresas de logística continúen con expansiones para fortalecer sus cadenas de distribución en la región.

De acuerdo con información de la Secretaría de Economía (SE), la región del Bajío registró 3 mil 266 millones de dólares en inversión extranjera directa durante el 2020, cifra prácticamente igual a la reportada durante el 2019. (3 mil 265), lo que refleja estabilidad y confianza en la región.

Para 2021, con la implementación del T-MEC habrá nuevas inversiones y demanda de espacio para expansiones de inquilinos ya instalados principalmente en Guanajuato y Querétaro cuyos mercados son los que han liberado la actividad en estos últimos dos años.

Con lo anterior, al cierre del primer trimestre 2021 (1T21) el Bajío logró más de 50 mil m2 de absorción neta, cifra 40% menor a lo reportado durante el 1T20. La absorción bruta de la región registró poco más de 67,000 m2, tuvo un decremento del 47% con respecto al cierre del 1T20.

Lo anterior, debido a la nueva oferta que entró prearrendada principalmente por proyectos como BTS, la tasa de vacancia cerró en 6.3% inferior al 6.6% que se reportó en marzo del 2020. Mientras los precios tuvieron un ajuste de al alza y el precio promedio de la región cerró en $4.14 dólares m2 por mes. El 53% de los proyectos que actualmente están en construcción en BTS equivalentes a poco más de 200 mil m2.

El incremento anual del inventario fue del 3% , que representó 225 mil m2 de nueva oferta, principalmente en espacios prearrendados en desarrollos BTS en la región por encima de los desarrollos especulativos. La actividad en construcción regional cerró con más de 320 mil m2, el 53% corresponde a proyectos prearrendados BTS.

Guanajuato reportó más proyectos en construcción con cerca de 200 mil m2, más de la mitad son desarrollos BTS. Querétaro concentró el 12% de la actividad en construcción, ya que “es un mercado que tiene altos niveles de ocupación dentro del parque industrial, además está siendo un mercado atractivo para la llegada de los inquilinos de Data Center dentro del parque industrial por los beneficios en cuanto a infraestructura en la identidad”, destacó Rodrigo Folgueras, Director de CBRE Mexico & Advisory & Transaction Services.

“Dado que en el Real Estate el sector industrial ha sido el menos afectado por el COVID-19 se espera que los desarrolladores continúan construcción de nuevos specs a la par de aquellos proyectos BTS para satisfacer la demanda de espacios nuevos de inquilinos”, concluyó Folgueras.

Guanajuato se posicionó como la segunda entidad con mayor absorción neta del primer trimestre del 2021 con cerca de 200 mil m2. Guanajuato incrementó su inventario 3% con respecto al primer trimestre del 2021. Su precio promedio de renta mensual cerró en 4.15 dólares por m2 por mes, es el segundo más alto de la región, sólo por debajo de San Luis Potosí. Al primer trimestre del 2021 Guanajuato tuvo una demanda bruta superior a los 20 mil m2.

Durante el primer trimestre 2021, Querétaro se colocó como el primer mercado del Bajío con mayor demanda neta de espacios en la región con poco más de 21 mil m2, además registró un crecimiento en el inventario del 3% respecto al primer trimestre del 2020. Al término del primer trimestre 2020 la entidad registró una tasa de vacancia del 6.1% y su precio de salida cerró en 4.10 dólares m2 mensual.

San Luis Potosí registró la mayor IED recibida en el bajío con más de 1,168 MDD durante el 2020, ya que esperan inquilinos del ramo automotriz en espacios especulativos. La entidad tiene más tierra disponible para desarrollos BTS. Presentó un incremento anual de inventario del 3% con respecto al cierre del primer trimestre 2021, con precio de 4.26 dólares m2 por mes, superior al promedio en el Bajío.

Aguascalientes inició el año con absorción bruta cercana a los 15 mil m2 y mantuvo niveles de ocupación equilibrados al registrar 8 mil m2 en construcción; cerró el periodo con 3.92 dólares m2 por mes, además de que el gobierno local ha planteado estrategias para atraer inversión extranjera.

A nivel región, el Bajío tuvo un incremento anual de inventario industrial del 3% al cierre del primer trimestre 2021 con respecto al primer trimestre del 2020, porcentaje que equivale a más de 325 mil m2 adicionales.

A nivel entidad, Querétaro tuvo un incremento anual del 2% de crecimiento de inventario mientras que Guanajuato el 4% y SLP cerca del 3%. Se espera que continúe la actividad en construcción principalmente en Guanajuato y Querétaro ya que al cierre del primer trimestre 2021 se registraron más de 320 mil m2 en desarrollo cuya entrega se espera durante el 2021.

La tasa de vacancia de la región cerró el primer trimestre en 6.3%, lo que representa a poco más de 802 mil m2 de espacios industriales vacantes. Esta cifra se mantuvo estable durante el año anterior. Guanajuato registró la tasa de vacancia más alta de la región con 7.2%; San Luis Potosí registró una tasa de vacancia de 5.8%, Querétaro cerró con un 6.1 mientras que aguantar Aguascalientes es la identidad con la tasa de vacancia más baja de la región con 4.7%. Se espera que en el transcurso del 2021 la tasa de vacancia baje por la entrada de espacios prearrendados que se encuentran en construcción, ya que más del 53% de los proyectos en desarrollo no cuentan con disponibilidad.