En ocasiones, por más que se planea algo, las cosas pueden no resultar como se esperaban, por lo que antes de firmar un contrato, es recomendable estar informado sobre lo que puede suceder si la operación no sale conforme a lo planeado.
Cuando se va a adquirir un inmueble, en ocasiones la transacción no se concreta pese a existir un contrato de por medio. Por esa razón, es importante saber las consecuencias del incumplimiento de contrato de compraventa y cómo protegerte.
- Características del inmueble.
- Pago.
- Fecha de entrega.
Cuando se redacta el contrato de compraventa, se debe de incluir por escrito una cláusula de incumplimiento de contrato, la cual especifica la penalización por no cumplir con los aspectos pactados en el contrato. Ambas partes deben estar de acuerdo con las consecuencias establecidas.
En caso de que alguna de las partes no cumpla con lo establecido, es importante volver a leer la cláusula de incumplimiento de contrato de compraventa para evaluar cómo se va a actuar.
¿Dónde se presenta una demanda por incumplimiento de contrato?
Si se da el caso de que la parte afectada no logra pactar un nuevo acuerdo con la contraparte, lo recomendable es actuar por la vía legal.
También, cuando un proveedor te perjudica directamente al no respetar los términos y condiciones del bien inmueble adquirido, puedes interponer una queja ante la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco).
Es importante resaltar que según la NOM 247, las personas físicas o morales que vendan al público inmuebles destinados a casa habitación, deberán registrar ante Profeco su contrato de adhesión, en el cual se debe de indicar el número de registro. Éste estará disponible para la consulta de los consumidores.
Consecuencias de incumplir el contrato de compraventa
La parte afectada puede exigir la ejecución forzosa o la anulación de dicho contrato. Además de un pago de indemnización y otro por daños y perjuicios causados.
Incumplimiento por parte del vendedor
El vendedor puede incumplir el contrato en dos sentidos:
- Si no entrega la propiedad en la fecha acordada.
Cuando el inmueble no se entregó por alguna situación de fuerza mayor, se puede pactar con el comprador una nueva fecha de entrega.
- Si las características del inmueble son diferentes a lo prometido.
De acuerdo al artículo 2,283 del Código Civil, una de las obligaciones del vendedor es garantizar la calidad del inmueble. Si previamente el vendedor acordó arreglar ciertos desperfectos y no lo hizo, está obligado a hacerlo y entregar una bonificación al comprador.
“Cuando un inmueble tiene vicios ocultos, el vendedor es el responsable de estos desperfectos y debe asumir los costos de su reparación o sustituir el inmueble, comentó Leonardo González, analista Real Estate de Propiedades.
Incumplimiento por parte del comprador
Se refiere a no realizar el pago estipulado; por lo que, en ese caso, el comprador puede negociar con la otra parte, tomando en cuenta el artículo 2,298, el cual menciona que “si la concesión del plazo fue posterior al contrato, el comprador estará obligado a prestar los intereses”.
En caso de que el vendedor no quiera llegar a un acuerdo, puede cancelar el contrato o proceder a demandar.
Cómo protegerte
El portal indica que para protegerte y evitar el incumplimiento de contrato, es importante que durante la fase de negociación se decrete la cláusula de incumplimiento de contrato de compraventa.
También, el registro del contrato ante Profeco es una manera de protegerte. Ya que, en caso de proceder con la demanda de incumplimiento de contrato, dicho registro servirá para respaldarla.
¿Qué necesitas para hacer una demanda por incumplimiento de contrato de compraventa?
La demanda por incumplimiento de contrato se presenta ante el Juzgado Civil y para eso se requieren:
- Datos personales del demandante.
- Datos personales del demandado, incluido su domicilio.
- Detallar lo sucedido e indicar los documentos que respalden los hechos.
- Presentar fundamentos de derecho, es decir, preceptos legales que avalen al demandante.
- Hacer una petición en la cual se especifique las exigencias del demandante.
¿Es posible anular la venta de una casa?
La venta de una casa sí se puede anular, y según González, este mecanismo de anulación se estipula en el contrato de compraventa. Además, se debe mencionar si existe una cuota de penalización o el plazo para cancelar la transacción.
Para evitar las demandas, es importante que al momento de realizar el contrato de compraventa, negocies con la otra parte sobre cuáles serán las sanciones en caso de incumplir con alguna cláusula. Y en caso de llegar a ese punto, ya sabes cómo actuar.
