Cuántos de nuestros lectores han tenido el deseo de comprar un inmueble determinado y no tienen en ese momento el dinero para adquirirlo, pero creen que pueden llegar a obtener los recursos en cierto tiempo, por lo que quieren comprometer al potencial vendedor a que les venda ese inmueble en un precio determinado y un cierto tiempo.

Cuántos de nuestros lectores han pensado en vender su departamento y con el producto de esa venta comprar una casa, pero cuando encuentran a un potencial comprador de su departamento, ellos aún no han encontrado la casa que quieren comprar y por ese motivo buscan comprometer al potencial comprador de su departamento a que se obligue a adquirirlo a un precio específico en cierto tiempo. 

En los supuestos anteriores, las partes no desean realizar en ese momento la venta o la compra, sino simplemente desean celebrar un contrato que comprometa a una o ambas partes a celebrar la compra o la venta determinada a un precio cierto y en un tiempo establecido.

En ese sentido, cabe entonces preguntarnos si existe el documento o herramienta jurídica que nos permita lograrlo.

La respuesta es sí. A través de un contrato denominado promesa, hay una manera de asegurar una venta o una compra de un bien determinado por un precio cierto durante un lapso específico, sin que en ese momento se celebre la venta ni la compra.

Ahora bien, en la celebración de una promesa, tenemos que ser muy cuidadosos con: a) la redacción del contrato de promesa; b) las leyes que le aplican a ese contrato de promesa; y c) las resoluciones judiciales también aplicables a ese contrato de promesa.

a) Por lo que se refiere a la redacción del contrato, dependiendo del contenido de este, puede llegarse a considerar no una promesa sino una compraventa. El inconveniente de ello es que, en términos generales, salvo algunas excepciones, el contrato de promesa no genera impuestos relacionados con la enajenación o adquisición del inmueble, mientras que el contrato de compraventa si los genera. Ahora bien, los tribunales de nuestro país han emitido resoluciones que determinan que, si se celebra una promesa, pero dentro del contenido de ese contrato, se pacta la entrega anticipada de la posesión del bien o el pago anticipado de parte del precio, ya no estamos en presencia de una promesa sino de una compraventa, con la consecuente generación anticipada de impuestos.

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b) Por lo que respecta a las leyes aplicables, debemos de conocer la legislación aplicable por razón de la ubicación del inmueble, por el lugar de la celebración del contrato y/o por sus efectos. Así, por ejemplo, en la Ciudad de México, un potencial comprador de un inmueble que está solicitando un crédito a una institución financiera, podría celebrar un contrato de promesa de venta aún sin tener en ese momento el crédito aprobado. No obstante, hay estados de la República en los cuales no es válido celebrar una promesa si las partes al momento de celebrar la promesa no cumplen con todos los requisitos relacionados con la capacidad para celebrar la compraventa. Existen otras leyes muy estrictas aún en la Ciudad de México que nos imponen prohibiciones en la celebración de un contrato de promesa. Por ejemplo, si una persona es propietaria de un terreno y quiere vender exclusivamente una parte o porción de este, la ley le prohíbe celebrar una promesa de venta de parte o porción del terreno si no obtiene previamente una autorización de subdivisión o de relotificación. 

c) En tercer lugar, hay que conocer las decisiones de los tribunales de este país que pueden aplicarse al contrato de promesa. En materia agraria, por ejemplo, un tribunal emitió una resolución que precisa que no se puede celebrar una promesa de compraventa de un ejido si el potencial comprador no es ejidatario o avecindado.

Finalmente, hay ocasiones en las que las partes no celebran un contrato de promesa, sino que simplemente realizan tratos preliminares en los cuales, sin que exista entre ellas acuerdos vinculantes, tienen la intención de fijar las bases de un posible acuerdo.

En estos casos, un tribunal de nuestro país emitió una resolución que señala que, si alguna de las partes sin motivo justo o atendible rompe con el trato, la otra parte puede exigir resarcir daños, como, por ejemplo, el pago de gastos incurridos durante esos tratos preliminares, lo que se le llama en doctrina como “culpa in contrahendo”. Ese mismo tribunal señaló que se pueden eximir esas responsabilidades si en esos tratos se señala que la oferta es “sin compromiso”.

En conclusión, tanto en la celebración de una promesa como en los tratos preliminares, es conveniente acudir con el Notario de su confianza a efectos de ser asesorado correctamente y así no incurrir en responsabilidades o efectos no deseados.

*Notario 108 de la Ciudad de México.