Con el crecimiento de los centros de población urbanos, es cada vez más común que la gente viva en un inmueble en condominio. Sin embargo, las ventajas y comodidades de vivir en un condominio, muchas veces se ven opacadas por problemas de comunicación y desconocimiento de los derechos y obligaciones de los condóminos respecto a las áreas comunes.
En la República Mexicana, por disposición constitucional, los inmuebles se rigen por las leyes de su ubicación y, al ser la legislación civil de competencia local, cada entidad federativa tendrá su regulación en materia de propiedad y sus modalidades. En este sentido, en este artículo se abordarán, exclusivamente, las disposiciones en materia de condominio para inmuebles ubicados en la Ciudad de México (CDMX).
¿Qué es un inmueble sujeto a condominio?
El condominio es, jurídicamente hablando, una modalidad del derecho real de propiedad; esto quiere decir que es una manera en que se manifiesta el derecho real de propiedad. En el condominio existen dos tipos de propiedad: propiedad sobre las unidades de propiedad privativa y copropiedad de las áreas comunes.
Las unidades de propiedad privativa son las distintas casas, departamentos y locales comerciales que pertenecen de manera exclusiva a su dueño. Las áreas comunes, son una copropiedad perteneciente a los propietarios de las unidades de propiedad privativa. Al enajenar la unidad de propiedad privativa, las áreas comunes son transmitidas junto con la unidad, y no pueden ser enajenadas por separado.
¿Cuáles son las áreas comunes de un condominio y qué reglas le aplican? Para constituir un condominio, es necesario que se otorgue una escritura de constitución de régimen de propiedad en condominio en donde se detallen las unidades de propiedad privativa, así como las áreas comunes.
Hay áreas que, por sus características, son comunes como los pasillos y las escaleras, sin embargo, hay otras que en la escritura de constitución del régimen se pueden determinar como áreas de uso común o de uso exclusivo de alguna unidad privativa.
Existe también el reglamento interno de cada condominio, en el que se describen las reglas de uso de las áreas comunes y reglas de convivencia al interior del condominio. Este reglamento interno se incluye en la escritura de condominio y puede modificarse por acuerdo de la Asamblea de Condóminos.
El reglamento interno puede verse superado por la realidad. Por disposición legal, el reglamento interno contendrá derechos, obligaciones y limitaciones de los condóminos en las áreas de uso común, determinación de criterios para el uso de las áreas, entre otros.
Existen algunas reglas generales respecto a las áreas comunes en la LPCDF:
- Los condóminos tienen derecho de usar todos los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones conforme a su naturaleza y destino (Art. 16).
- Los condóminos tienen derecho de usar y disfrutar en igualdad de circunstancias las áreas y bienes de uso común sin restringir el derecho de los demás (Art. 16-I).
- Las áreas comunes no pueden ser objeto de posesión exclusiva de algunos de los condóminos (Art. 23).
- Ningún condómino podrá tener más derecho que el resto de los condóminos en las áreas comunes (Art. 25).
¿Para qué sirven las cuotas de mantenimiento?
El Art. 55 de la LPCDF dispone la obligación general de los condóminos y poseedores, a cubrir puntualmente las cuotas de mantenimiento que determine la Asamblea de Condóminos, las cuales se destinarán para los gastos de administración y mantenimiento de las áreas comunes.
Es factible también que, por acuerdo de la Asamblea, se determine el pago de cuotas extraordinarias, precisamente para aquellos gastos que no son ordinarios del mantenimiento, por ejemplo, la remodelación o reparación de alguna área común.
Los créditos que se generan por las cuotas de mantenimiento son del dueño de la unidad de propiedad privativa, por lo que,al enajenarla, el nuevo condómino la adquiere con la obligación de pagarlos. Por ello, el enajenante está obligado a entregar al adquirente una constancia de no adeudo por cuotas de mantenimiento, tanto ordinarias como extraordinarias.
¿Me pueden limitar el uso de las áreas comunes?
Esta interrogante es una realidad en muchos condominios. Como se mencionaba anteriormente:
-Es derecho de los condóminos, usar las áreas comunes con las limitaciones que puedan establecerse en el reglamento interno del condominio.
-Es obligación de los condóminos, cubrir las cuotas de mantenimiento para las áreas comunes del condominio.
Es facultad de la Administración del condominio recaudar las cuotas de mantenimiento, realizar todos los actos de administración y conservación de las áreas y bienes de uso común; así como iniciar todos los procedimientos que procedan contra los condóminos que incumplan sus obligaciones en los términos de la escritura constitutiva y del reglamento interno
Igualmente, es facultad de la Asamblea General resolver sobre los asuntos de interés común que no estén conferidos a la administración, así como de la restricción de servicios de energía eléctrica, gas y otros por omisión de pago de las cuotas a cargo de los condóminos; siempre que tales servicios sean cubiertos con dichas cuotas, con excepción del servicio de agua potable.
Por lo anterior, es fundamental conocer el reglamento interno de cada condominio para determinar si está regulada la limitación de uso áreas comunes por falta de pago de cuotas como facultad de la administración o bien, si es necesario que se determine a través de la Asamblea de Condóminos.
En caso de conflicto respecto a las áreas comunes, la Procuraduría Social de la Ciudad de México es la autoridad competente para resolver las controversias que se susciten entre condóminos vía conciliación, arbitraje o procedimiento administrativo.
Lo anterior, por supuesto, sin perjuicio del acceso a la unidad de propiedad privativa del condómino, el cual no puede ser limitado ni restringido salvo por disposición de la autoridad competente.
*Notaria 44 de la Ciudad de México.
