El comercio electrónico ha impulsado al sector inmobiliario industrial a una rápida adaptación y a replantear los planes para cubrir las necesidades de los requerimientos actuales de las tiendas departamentales, de las plataformas de venta en línea, paqueterías y de las empresas de entrega de última milla.
Tan solo en el 2020, el crecimiento del e-commerce en el retail fue de 50% y en el 2021 tuvo un incremento del 27%, para ocupar por tercer año consecutivo, el Top 5 mundial de los países con mayor aumento en el rubro, según destacó un análisis que elaboró Jaime Ito, director asociado de Bajío-Occidente de Newmark, con datos de la Asociación Mexicana de Venta Online (AMVO) y Euromonitor International.
En el Bajío-Occidente, particularmente se ha visto la llegada de empresas como Mercado Libre con un Cedis en Guadalajara de 80 mil metros cuadrados (m2) y Amazon, con edificios en la misma ciudad jalisciense de 18.7 y 32 mil m2, así como otro de 37 mil m2 en León, Guanajuato.
Ito recordó que debido a las restricciones que trajo la crisis sanitaria, el mundo se olvidó de la idea de que las compras virtuales implicaban un riesgo. Al respecto, el papel que tuvieron las principales plataformas de venta en línea fue fundamental, ya que facilitaron el proceso al incluir devoluciones sin costo y sin preguntas, la obtención de productos que no se encontraban habitualmente en tiendas físicas, envíos sin costo, en el mismo día o al día siguiente, entre otras razones.
“Este crecimiento en la demanda de los vendedores y compradores se debió también en gran parte a que estas empresas tuvieron que incrementar, de manera importante, su capacidad instalada de almacenamiento, distribución y por ende, modificar su logística requerida para cumplir los tiempos de entrega prometidos”.
Considerando lo anterior, se visualizan tres tipos de Centros de distribución (Cedis):
-Principal o Central. Se concentran y almacenan todos los productos. Se encuentran fuera de las principales ciudades del país, como la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, debido a que requieren superficies superiores a los 20 mil metros cuadrados.
Con respecto a las plataformas de venta en línea, los vendedores almacenan los productos de mayor demanda los cuales son procesados directamente por la plataforma para ser entregados de forma inmediata al comprador.
-Regional. Se instalan en ciudades grandes o punto central de un conjunto de poblaciones en la zona, como León, Querétaro, Aguascalientes o San Luis Potosí. Los Cedis regionales suelen estar en las orillas de las ciudades porque sus dimensiones no son tan impresionantes como los anteriores y rondan entre los 3 mil y 10 mil m2.
Por lo general se utilizan para crear rutas de entrega dentro de la ciudad o población cercana a ellos y suelen recibir los envíos de los Cedis centrales para crear rutas locales de entrega. En ambos Cedis, se reciben los productos que han sido devueltos para ser procesados.
-Tránsito. Normalmente se encuentran dentro de la ciudad o mancha urbana y se utilizan sólo para distribuir en el recorrido final. Están dentro de las grandes ciudades y son de apoyo para poder granular y hacer más eficientes las rutas de envío dentro de las mismas y no se almacena el producto por más de 24 horas.
Denominados de ultima milla o Last Mile, ya que en Estados Unidos se encuentra a no más de una milla (1.6 kilómetros) del comprador. En la práctica no necesariamente es a dicha distancia, pero sí se encuentran muy cerca del punto de entrega final.
Así optimizan la operación y logística de sus clientes ya que únicamente hacen un envío concentrando todos los pedidos realizados; las empresas de última milla se encargan de separar los pedidos de acuerdo con las zonas de reparto.
Debido a este nuevo modelo, se tiene la necesidad de reconvertir propiedades urbanas en bodegas o almacenes. En consecuencia, los precios de estos almacenes son más elevados en comparación al costo promedio del mercado industrial.
Hay que reconocer a las empresas que se esmeran en ofrecer las compras en línea con tan solo un click y la entrega de forma “inmediata”, aunque en realidad la logística de entrega implica que el producto pase por uno o varios puntos de almacenamiento y distribución hasta llegar a las manos del comprador, todo esto con un simple click.
“Las expectativas de la demanda de renta de naves industriales para el sector logístico y de e-commerce seguirá creciendo a paso firme en los próximos años, por lo que se vislumbra un futuro muy alentador para los desarrolladores que ofrezcan el producto y las mejores condiciones comerciales”, finalizó Ito.
