Al respecto, hemos escuchado en múltiples ocasiones en la lectura de algunas escrituras de compraventa o permuta en general, una cláusula natural que establece la obligación del enajenante de responder con el saneamiento para el caso de evicción, pero ¿en algún momento nos hemos preguntado a que se refiere esto, o por qué es importante? A lo planteado, debe considerarse lo siguiente:
- a) La evicción es cuando, aquella persona que adquirió alguna cosa, es privado del todo o partes de ella por sentencia que cause ejecutoria. Esto en razón de algún derecho anterior a la adquisición; de la cual se responde a través del saneamiento en términos de los artículos 2,126 (cuando el enajenante obró de buena fe) y 2,127 (cuando, por el contrario, se acredita la mala fe del enajenante) del ordenamiento antes mencionado.
- b) Pese a que, en mi opinión, el saneamiento para el caso de evicción es una cláusula natural, es decir, se tiene por puesta en el contrato aunque no se diga, es indispensable asentarla en el contrato de compraventa o permuta, a efecto de que las partes, en su caso el enajenante, tenga conocimiento de la obligación que tiene de responder en caso de evicción; que por regla general no es del conocimiento de los prestatarios de nuestro servicio.
El Código Civil vigente en la Ciudad de México distingue el contrato de compraventa y de permuta a través del monto de la contraprestación respecto del porcentaje que se paga en dinero y el valor de cualquier otro bien diferente al numerario y así lo distingue el artículo 2,250: “Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato será de venta cuando la parte de numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será de permuta”.
Ahora bien, a simple vista parece que no tuviera relevancia distinguir entre un contrato y otro, toda vez que el propio Código Civil menciona que, salvo los artículos (5) que regulan el contrato de permuta, para todo lo demás se estará a las disposiciones relativas al contrato de compraventa.
No obstante, la relevancia radica en las consecuencias derivadas del incumplimiento del contrato, toda vez que es de apreciarse que, de los escasos artículos del mencionado Código, aquel permutante que incumpla o no le sea posible cumplir, tendrá que responder con los agravantes relativos a la mala fe.
Esto último se desprende del artículo 2,329 del mencionado ordenamiento, mismo que a la letra dice: “El permutante que sufra evicción de la cosa que recibió en cambio, podrá reivindicar la que dio, si se halla aún en poder del otro permutante, o exigir su valor o el valor de la cosa que se le hubiere dado en cambio, con el pago de daños y perjuicios”.
En cambio, cuando se trata de un contrato de compraventa donde hay un pago en especie (siempre que el pago distinto al numerario no sea mayor al monetario), el enajenante responderá en caso de evicción del bien, salvo que se demuestre lo contrario de buena fe, esto es, sin los agravantes a que se refiere el artículo 2,127 del multicitado ordenamiento, lo cual implicaría: (i) devolver a elección del adquirente el precio que tenía la cosa al tiempo de la adquisición, o el que tenga al tiempo en que sufra la evicción; (ii) satisfacer al adquirente el importe de las mejoras voluntarias y de mero placer que haya hecho en la cosa; (iii) pagar los daños y perjuicios.
En conclusión, es necesario conocer los diferentes contratos, en este caso el de compraventa y permuta, por los que se transmite la propiedad de una cosa, así como la naturaleza de cada uno de ellos para poder dar a conocer a los usuarios cuáles son las obligaciones de cada una de las partes, así como en su caso, los derechos que tienen para hacer valer.
Como he hecho mención en algún artículo anterior, el nombre que se le dé al contrato que se celebra no da lugar al contrato en sí, toda vez que es su contenido, la naturaleza de éste por las disposiciones que se va a regir. De ahí la importancia de conocer y redactar de manera adecuada el o los contratos, de conformidad con la realidad y la voluntad de las partes que lo celebran.
La autora es notaria número 8 de la Ciudad de México*
