Cualquier persona, física o moral, que pretenda vender un inmueble de su propiedad o la parte proporcional que le pertenece, tiene la obligación de considerar el derecho del tanto que tienen los copropietarios para adquirir su parte alícuota del bien que se pretende enajenaren los mismos términos que se ofrecen. Esto, antes de considerar a cualquier otra persona extraña o ajena de la copropiedad.
Así pues, en el caso del arrendatario, el vendedor tendrá la obligación de respetar el derecho de “preferencia” que tiene éste para adquirir en los mismos términos que se pretende vender, antes de cualquier persona. Para tal efecto es indispensable conocer los artículos respectivos de nuestro Código Civil vigente en la Ciudad de México y al efecto, transcribo en lo conducente los artículos siguientes:
Respecto de la copropiedad, el artículo 973 dispone que: “Los propietarios de cosa indivisa no pueden enajenar a extraños su parte alícuota respectiva, si el partícipe quiere hacer uso del derecho del tanto. A este efecto, el copropietario notificará a los demás, por medio de notario o judicialmente, la venta que tuviere convenida, para que dentro de los ocho días siguientes hagan uso del derecho del tanto. Transcurridos los ocho días, por el sólo lapso del término se pierde el derecho. Mientras no se haya hecho la notificación, la venta no producirá efecto legal alguno”.
En su caso, cuando el inmueble que se pretende adquirir está arrendado, el arrendatario también tiene el derecho de ser preferido para adquirir el bien materia de la compraventa y al efecto el artículo 2,448 J estable en lo conducente lo siguiente: “En caso de que el propietario del inmueble arrendado decida enajenarlo, el o los arrendatarios siempre que estén al corriente en el pago de sus rentas tendrán derecho a ser preferidos a cualquier tercero en los siguientes términos:
I.- En todos los casos el propietario deberá dar aviso de manera fehaciente al arrendatario de su voluntad de vender el inmueble, precisando el precio, términos, condiciones y modalidades de la compraventa;
II.- El o los arrendatarios dispondrán de treinta días para dar aviso por escrito al arrendador, de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia que se consigna en este artículo, en los términos y condiciones de la oferta, exhibiendo para ello las cantidades exigibles al momento de la aceptación de la oferta, conforme a las condiciones señaladas en ésta…”.
Del artículo antes relacionado, se desprende la obligación del propietario del inmueble arrendado que se va a enajenar, notificar de manera fehaciente, (sin que mencione el Código de referencia, cuál es el conducto para la notificación, como si lo expresa en la copropiedad), lo que da lugar a establecer que dicha notificación debe realizarse por notario público que está investido de fe pública y que, por lo tanto, la notificación es fehaciente.
Tanto en la compraventa de derechos de copropiedad, como en el caso de la venta de un bien inmueble arrendado, se establece el plazo por el cual, tanto el o los copropietarios, tienen que ejercer su derecho para adquirir la parte alícuota que se ofrece en venta (8 días); como el plazo del arrendatario para ejercer su derecho preferente para adquirir (30 días).
Si bien el presente trabajo no tiene la intención de tratar las consecuencias del incumpliento de los derechos antes mencionados, ya que dicho tema requiere su propio artículo, sí resulta importante dar a conocer, a grandes rasgos, las consecuencias de no llevar a cabo las notificaciones indicadas previa compraventa (incluso si es en primer término en contrato privado) ya que estable el propio Código lo siguiente:
(i) En caso de violar el derecho del tanto de los copropietarios la compraventa será nula (tema a tratar en otro artículo); y (ii) la compraventa realizada sin prever el derecho preferente del arrendatario, el arrendatario tendrá derecho a la acción de retracto y por otro lado a reclamar daños y perjuicios, sin que la indemnización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los últimos 12 meses; así como a la acción de nulidad.
En virtud de lo anterior, es recomendable que antes de celebrar cualquier documento por el que se pretenda vender algún inmueble, se acerque al Notario Público de su elección o llame al Colegio de Notarios de la Ciudad de México para recibir asesoría y evitar cualquier contratiempo.
*Notaria 8 de la Ciudad de México.
