Comprar una casa típica en Estados Unidos únicamente es más barato en cuatro áreas metropolitanas principales en lugar de alquilarla, ya que el domicilio tiene un costo hipotecario mensual estimado inferior al costo mensual estimado del alquiler.
La primera ciudad es Detroit, en donde la vivienda típica es 24% más barata comprada que alquilada, el mayor descuento en términos porcentuales entre las 50 áreas metropolitanas más pobladas de Estados Unidos.
El pago hipotecario mensual promedio estimado para los compradores de vivienda es de mil 296 dólares, en comparación con un alquiler mensual promedio estimado de mil 697 dólares. Le sigue Filadelfia (7% de descuento de propiedad), después está Cleveland (4% de descuento) y la cuarta área metropolitana es Houston (1% de descuento).
La empresa estimó cuál sería el pago mensual de vivienda de un comprador en esas propiedades utilizando su estimación del valor de las viviendas en marzo y una tasa de interés hipotecario del 6.5%, la tasa promedio en el tercer mes del año. También, estimó cuál sería el alquiler mensual en esas mismas casas utilizando su estimación de alquiler.
Al estimar los pagos mensuales de vivienda, asumió un pago inicial del 5%, una tasa de seguro del propietario igual al 0.5% del precio de compra y una tasa anual de impuestos sobre la propiedad de 1.25% si no había registros de impuestos disponibles. Este análisis incluye viviendas que estaban en venta y alquiler en marzo, así como aquellas que estaban fuera del mercado.
Comprar una casa a menudo tiene más sentido financiero que alquilar si puede dar el pago inicial y la hipoteca mensual porque está acumulando capital. Pero comprar no es una opción factible para todos”, dijo Taylor Marr, economista jefe adjunto de Redfin.
“Algunas personas se mudan mucho, por lo que alquilar podría tener más sentido porque no estarán en su casa el tiempo suficiente para generar valor. Otros simplemente no tienen el dinero para el pago inicial, una situación que se ha vuelto cada vez más común debido al aumento de las tasas hipotecarias y los elevados precios de las viviendas”.
En Detroit, Filadelfia, Cleveland y Houston, es más barato comprar una casa que alquilarla porque el valor de las viviendas en esas áreas se ha estancado en relación con el resto del país. Cuando los ‘cazadores de casas’ no pueden acumular mucho capital, tienen menos incentivos para pagar una prima para ser propietarios, agregó Marr.
Sin embargo, es una espada de doble filo; los valores de las viviendas en Cleveland y Detroit están estancados en comparación con las ciudades en auge de la pandemia como Phoenix y Miami, por lo que no experimentan grandes auges, pero eso también significa que no advierten las enormes caídas que están ocurriendo actualmente en gran parte del país.
Por lo que respecta a Detroit, el 80% de las propiedades son más baratas para comprar que para alquilar: la proporción más alta en Estados Unidos. Luego viene Filadelfia (59%), seguida de Cleveland (57%) y Houston (52%). Eso se compara con una participación nacional del 19 por ciento.
Si la tasa hipotecaria fija a 30 años se redujera al 5%, el pago hipotecario mensual medio estimado para los compradores de vivienda sería de 2 mil 993 dólares, o 10% más que el alquiler mensual medio estimado de 2 mil 716 dólares. Eso es significativamente más bajo que la prima de propiedad de vivienda actual del 25%, con un pago hipotecario mensual estimado de 3 mil 385 dólares y un alquiler estimado de 2 mil 715 dólares.
Pero si las tarifas cayeran al 4%, la prima estimada se reduciría a 1%. Y si volvieran a caer a 3%, en realidad sería 7% más barato alquilar; estos cálculos utilizan valores de vivienda estimados a partir de marzo y que los precios y los alquileres podrían cambiar significativamente si las tasas hipotecarias caen.
Es probable que las tasas hipotecarias caigan por debajo de 6% para fines de año a medida que la Reserva Federal avance en su lucha contra la inflación, pero es poco probable que regresen a niveles de 3% en el corto plazo. Una encuesta nacional realizada por Fannie Mae encontró que el 22% de los consumidores encuestados en abril cree que las tasas hipotecarias caerán, frente al 12% del mes anterior.
“Yo no animaría a la gente a apretar sus presupuestos para comprar una casa cuando los precios están cayendo y estamos al borde de una recesión. En los años previos a la pandemia, tenía sentido que algunos compradores de vivienda rompieran la regla que dice no gastar más del 30% de sus ingresos en costos mensuales de vivienda, pero estos tiempos son más riesgosos, por lo que tiene sentido estar un poco más conservador”, expresó Marr.
Aunque los inquilinos no acumulan valor líquido en la vivienda, evitan los altos costos que conllevan el mantenimiento y la venta de una vivienda. También, algunos inquilinos pueden optar por invertir el dinero que no están destinando a la propiedad de vivienda en otras clases de activos lucrativos.
