Con el boom del nearshoring, se ha acelerado el crecimiento del mercado inmobiliario industrial en México, que hoy en día representa una importante oportunidad para los inversionistas.

De América Latina (AL), el mercado inmobiliario industrial en México es el que ofrece el mayor tamaño, con alrededor de 73 millones de metros cuadrados (m2) durante 2022, ubicándose por arriba de mercados como Brasil, Perú, Argentina y Colombia, debido al alto potencial de desarrollo y los factores económicos que hacen atractiva la inversión.

Las oportunidades del nearshoring en el mediano plazo para AL alcanzarán los 78 mil mdd en nuevas exportaciones de productos y servicios, donde México estaría llevándose 35 mil mdd para consolidarse como uno de los mayores beneficiarios de este fenómeno en la región, según estimaciones del Banco Interamericano de Desarrollo (BID).

Ante este boom, el reto para México en el segundo semestre del 2023 estará en la escasez de espacios industriales que comienza a acentuarse, especialmente en los mercados de la frontera norte, los cuales han tenido la mayor demanda ante el efecto de la relocalización de empresas.

Ante la demanda, puede haber ocasiones que, en lugar de hacer una buena inversión, las empresas adquieran terrenos que no tienen el valor que prometieron o no están debidamente reglamentados. Por eso, se enlistan los puntos más importantes que se deben tomar en cuenta a la hora de comprar un lote industrial.

Para ello, se consultó a especialistas como Francisco Tijerina, director de desarrollo de negocios de Escala, quien mencionó lo que se debe tomar en cuenta a la hora de comprar terrenos industriales en esta nueva era del nearshoring, donde la competencia por terrenos era de esperarse. Indicó que la construcción de un parque industrial genera ventajas las cuales varían en relación al tamaño y especificaciones propias del proyecto.

La fabricación y manufactura de productos concentra 32% del total del inventario de los espacios industriales en México.

Aspectos más importantes al comprar un terreno industrial

1. Plusvalía. Analiza qué te ofrece el terreno industrial que te están vendiendo. Pueden ser cosas mínimas, desde servicios básicos hasta vialidades o infraestructura pertinente. Todo lo que le agregue valor actual y a futuro.
2. Ubicación. Hay que elegir estratégicamente. Los dueños de las empresas no deben irse por lo más barato sino por lo que realmente necesite la compañía: ¿el terreno considerado está cerca de vialidades principales? ¿Está cerca de puertos o aeropuertos, por si se requiere exportar a otros países? La ubicación está ligada a la plusvalía, así que debe elegirse bien para que en el futuro el valor del terreno incremente.

Factores que pueden afectar el nearshoring en México

3. Uso de suelo.Para el tipo de actividad industrial, este punto es fundamental. Asegúrate que el terreno cuente con todos los permisos necesarios. De acuerdo con la Norma Mexicana de Parques Industriales (NMX-R- 046-SCFI-2015),un parque industrial es un terreno delimitado que cumple con los siguientes criterios:

- Cuenta con título de propiedad, permisos y diseño para la operación de plantas de manufactura o Centros de distribución (Cedis). Se ubica cerca de las principales rutas de comercio y de zonas urbanas para facilitar el acceso a los mercados, proveedores, mano de obra, servicios educativos, de vivienda y salud.

- Ofrece infraestructura y equipamiento para la industria, además de servicios básicos como agua, energía eléctrica, telecomunicaciones, gas natural, espuela de ferrocarril, plantas de tratamiento de agua, entre otros.

- Opera bajo un reglamento interno y tiene una administración que coordina la seguridad, el buen funcionamiento de la infraestructura, la promoción de los inmuebles y la gestión general de trámites y permisos ante autoridades.

4. Infraestructura. Cuando se compra un terreno industrial, se deben tener algunas consideraciones para llevar a cabo actividades de transformación, manufactura o logística que requieren de una infraestructura especializada:

- Tamaño de los espacios. Contar con un desarrollo de grandes dimensiones es primordial para aquellas empresas que utilizan maquinaria de gran tamaño al ejercer sus actividades.

- Servicios adecuados. A diferencia de las empresas comerciales, algunos tipos de máquinas requieren cargas de voltaje superiores y un correcto control de acceso, en especial a áreas restringidas donde se maneje material peligroso o sean zonas de alto riesgo.

- Sistemas de logística. Las empresas que además de producir distribuyen, requieren de amplios espacios para bodegas y para maniobrar camiones de transporte de materiales y productos.

Centro y norte del país, regiones mejor preparadas para nearshoring

5. Seguridad. Elemento que siempre debe considerarse para mantener resguardadas las operaciones de la empresa, tanto de la seguridad interna del personal como del exterior. Contar con una caseta en la entrada del lote ayudará a evitar cualquier inconveniente en materia de seguridad. Es importante investigar si la zona en la que quieres comprar ha ocurrido algún desastre natural como inundaciones o derrumbes.

La demanda de los espacios industriales en México en esta era del nearshoring se concentra en la fabricación y manufactura de productos, con cerca de 32% del total del inventario. “En segundo lugar se encuentran los espacios destinados a logística, con aproximadamente el 31% del total de m2 industriales y la industria automotriz representa 14% del total del inventario”, finalizó Tijerina.