Un cambio en la estrategia comercial continúa favoreciendo al mercado inmobiliario industrial en México que, si bien antes se inclinaba por inversiones en los países asiáticos, hoy en día la producción mundial y el desarrollo de proveedores favorecen de forma clara a Latinoamérica por su competitividad en costos y tiempos de entrega.
Lo anterior se desprende del 'Reporte Industrial del segundo trimestre del 2023', de Solili, en el que menciona que los elementos que inciden directamente en las inversiones del país son la tasa de interés, el tipo de cambio y la desaceleración de la inflación.
En cuanto a la actividad reportada en la demanda bruta del segmento inmobiliario industrial, indicó que acumula casi 1.7 millones de metros cuadrados (m2) a nivel nacional al cierre del 2T23. En donde los ocho mercados del norte de México mantienen su atractivo para la relocalización y asentamiento de los procesos productivos tanto de empresas en expansión, como de inquilinos que llegan por primera vez al país, permitiendo a la región concentrar el 60% de la demanda bruta.
Con lo que respecta a la demanda neta, que toma en consideración las desocupaciones, tuvo un incremento del 8% a nivel nacional. Tanto Monterrey como Ciudad de México registraron valores muy cercanos en este indicador, en el orden de 260 mil m2 trimestrales.
La demanda en el país sigue siendo liderada por diversos sectores productivos como el electrónico, las cadenas de proveeduría automotriz, la fabricación de mobiliario, manufacturas diversas e industrias especializadas como la aeronáutica y centros de datos.
“Se observa que cada vez más las inversiones están orientadas a completar cadenas de proveeduría para industrias claves de cada mercado lo que se refleja en un incremento del valor agregado de la producción. Los gobiernos estatales y los clústeres de inversión privada son los grandes artífices que impulsan esta tendencia”, destacó el documento.
Con respecto a la construcción industrial a nivel nacional, supera los 5.6 millones de m2registrando un incremento de 10% respecto a las construcciones reportadas en el segundo trimestre del 2022. La mayor actividad se sigue concentrando en el norte del país, con Monterrey al frente con 1.7 millones de m2 en construcción, seguido de Tijuana con 653 mil m2. Ciudad de México, Saltillo y Juárez también repuntan superando cada uno de ellos los 500 mil m2 de construcciones.
Por su parte, los mercados del Bajío totalizan 900 mil m2 de edificios en construcción, siendo Guanajuato el mercado que registra mayor volumen con el avance de 367 mil m2. Los mercados de Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí se han mostrado muy activos durante el 2T del año con giras internacionales para atraer inversiones, lo que podría verse reflejado con incrementos en demanda en lo que resta del 2023.
"Sin embargo, Tijuana, Ciudad Juárez y Guadalajara logran incrementar ligeramente sus vacancias revirtiendo el descenso como consecuencia de una mayor participación de la demanda especulativa. La mitad de la vacancia industrial del país se sitúa sobre Ciudad de México, Guanajuato, Querétaro y Monterrey”, resaltó el reporte.
A su vez, los precios de renta mantienen la tendencia al alza ya que continúa el incremento de los precios de construcción, en parte por los costos adicionales que deben afrontar los desarrolladores industriales en materia de infraestructura para garantizar la dotación eléctrica y el suministro de agua, así como a la apreciación del tipo de cambio ya que el fortalecimiento del peso mexicano respecto al dólar ha provocado un incremento anual del 15% en los precios de renta dolarizados, puesto que los precios que se comercializan en pesos mexicanos son ahora más altos para quien firme contratos en pesos mexicanos.
Pero los mercados en la frontera, como Tijuana y Ciudad Juárez, registran los mayores precios de renta con 7.90 y 6.60 USD/m2/mes. Monterrey, Tecate y Reynosa también se incorporan como los mercados donde se han registrado los mayores incrementos de precios de renta industrial, mientras que los mercados de la región del Bajío han registrado incrementos moderados.
Finalmente, mencionó el reporte de Solili que el acceso a la información y la constante investigación para monitorear e interpretar las tendencias del mercado, es cada vez uno de los factores clave para atender las necesidades de propietarios o inquilinos que demandan espacio industrial dentro del territorio mexicano.
