Durante el último trimestre del 2023, los principales impulsores de la actividad inmobiliaria industrial en Monterrey fueron los sectores de Manufactura Diversa y Automotriz, al registrar más de 400 mil metros cuadrados (m2) de demanda bruta, llevando el acumulado anual a los 1.5 millones de m2, dio a conocer CBRE en un análisis, en donde agregó que destacó el submercado de Apodaca, al concentrar el 47% de esta absorción.
“Esta demanda, en conjunto con la entrega de los espacios pre-arrendados que se encontraban en construcción, impulsaron también el crecimiento de la absorción neta, en donde se registró una cifra trimestral de 482 mil m2, y la que llevó el acumulado a su máximo histórico, finalizando en 1.7 millones de m2 al cierre del 2023, con un crecimiento anual del 40.4%”.
Después de un crecimiento anual de 1.8 millones de m2, el inventario industrial de Monterrey finalizó el 2023 con 14.3 millones de m2. Es importante mencionar que a lo largo del año el 80% de este crecimiento fue impulsado por la entrega de propiedades Build-To-Suit (BTS) o pre-arrendadas, dejando solamente el 20% restante al mercado especulativo.
"Esta tendencia en el mercado ha sido también el principal componente de la absorción neta acumulada, de la cual un 83% se debe a la incorporación al inventario existente de estos proyectos pre-arrendados. Esto llevó el indicador a un récord histórico para el mercado industrial de Monterrey, superando los 1.7 millones de m2”, señaló la compañía.
También, estos proyectos BTS se mantienen como el principal componente de la actividad de construcción en la ciudad, pues de los 1.1 millones de m2 actualmente en desarrollo, un 69% se encuentra ya arrendado, mientras que solamente existen 324 mil m2 en desarrollo para el mercado especulativo.
Con respecto a la absorción bruta acumulada durante 2023 registró 1.5 millones de m2, en donde también destaca que un millón de m2 de esta superficie corresponde a transacciones para proyectos BTS y pre-arrendamientos (67%). “A pesar de reflejar un decrecimiento en comparación con el año previo -1.9 millones de m2 en 2022-), este nivel de actividad de mercado se mantiene aún por encima del promedio monitoreado en años anteriores.
Por lo que este dinamismo también ha mantenido la tasa de vacancia en sus rangos mínimos históricos, pues el ritmo de la demanda supera al de la construcción especulativa. De igual manera ha permitido que los precios de salida en renta se mantengan elevados en todos los submercados de Monterrey, aunque cabe mencionar que el ritmo de crecimiento de los precios también se desaceleró en 2023, incrementándose en un 5.4% solamente.
Según los expertos, el panorama para el 2024 es positivo debido a los nuevos proyectos impulsados por el nearshoring y la electromovilidad, así como el empuje que darán las armadoras de este tipo de vehículos en la región Noreste del país. Mientras que el fortalecimiento de la infraestructura de energía eléctrica y de transporte en la ciudad son los principales retos y en lo que actualmente se está trabajando para que puedan dar abasto suficiente a las empresas que se siguen mostrando interesadas en llegar a la región.
Mostrando un incremento anual del 15.0%, el inventario industrial en Monterrey cerró el 2023 con más de 14.3 millones de m2. Durante el último trimestre, más de 472 mil m2 de nuevos espacios fueron entregados, un 85% de esta superficie se encontraba pre-arrendada. El crecimiento del submercado de Salinas Victoria destacó, al registrar un incremento anual del 41.8% en su inventario existente.
La tasa de vacancia cerró en 1.2% para el mercado industrial de Monterrey, la más baja registrada a lo largo del año. Se ha mantenido en niveles muy bajos debido a la continua actividad de arrendamiento que se registra en la ciudad, así como a la entrega de edificios pre-arrendados. Al finalizar el trimestre se registraron más de 170 mil m2 disponibles, la cifra más baja en los últimos años.
El sector de la Manufactura Diversa continúa como el principal impulsor de la demanda industrial en Monterrey al cierre del 2023, acaparando el 46% de la superficie total arrendada, con más de 653 mil m2. También, el sector Automotriz se mantiene muy activo al finalizar con otro 23% de la absorción bruta.
A su vez, el sector de la Logística y Transporte continúa creciendo en la ciudad, cerrando con un 22% de la demanda total (vs 11% en 2022). Estados Unidos retomó su papel como el principal país de origen de estas inversiones industriales, con un 29% de la demanda total. Las inversiones originarias de México (27%) y China (21%) se colocaron en el segundo y tercer lugar, respectivamente. La transacción promedio se mantiene alrededor de los 11 mil m2 sin mostrar cambios a lo largo del año.
Mapa del Área Metropolitana de Monterrey.