La absorción en la producción inmobiliaria variará dependiendo de la llegada de capital por nearshoring, la naturaleza de las industrias involucradas y la generación de empleo. Las ciudades con mejor infraestructura industrial, particularmente en las regiones norte y centro, son las que probablemente experimentarán un incremento inicial en su actividad económica.

Bajo este escenario de relocalización de empresas, Tasvalúo, compañía mexicana en consultoría, valuación y data, advierte de una transformación relevante en el entorno inmobiliario, enfocada principalmente en los siguientes cuatro sectores:

Industria: La afluencia de capitales a México está siendo potenciada por la transformación industrial. La relocalización de empresas internacionales, encabezada inicialmente por el sector automotriz, ha generado una creciente demanda de infraestructura industrial. Ciudades como Monterrey, Ciudad Juárez, Tijuana y Reynosa, así como zonas binacionales como Otay Mesa y Mexicali-Caléxico East, se han convertido en los principales centros industriales del norte de México, atrayendo inversiones y promoviendo el desarrollo económico en la región.

Vivienda: Se prevé que el incremento en el empleo industrial impulse la demanda de viviendas en segmentos económicos y medios, ocasionando cambios demográficos y urbanos en ciudades como Monterrey, Guadalajara, Tijuana y Querétaro. A pesar de contar con reservas territoriales y la capacidad de los desarrolladores, se enfrentan a desafíos financieros, normativos, sustentables y comerciales para satisfacer esta demanda emergente y garantizar un desarrollo inmobiliario equilibrado.

Comercio: Aunque en otras regiones la pandemia aceleró la transición hacia un mercado de consumo digital, en México el sector comercial sigue en auge, con un fuerte desarrollo de constructoras, fibras comerciales y otras inversiones.

Oficinas: Se anticipa un aumento en el espacio de oficinas debido a la llegada de nuevas empresas, especialmente en distritos financieros o CBDs (Central Business Districts) como San Pedro Garza en Monterrey y la Zona Río en Tijuana.

Según Mauricio Domínguez, director de Data Market de la compañía mexicana en consultoría, valuación y data, la llegada de empresas nearshore ha aumentado la demanda de naves industriales y otros espacios inmobiliarios. “Se calcula que por cada billón de dólares invertido en el sector automotriz mexicano se requieren entre 500 mil y 1 millón de metros cuadrados de espacios logísticos. Esta superficie se duplicó entre 2019 y 2022, y se prevé un aumento sostenido debido a la relocalización de más compañías. Además, el incremento de empresas nearshore ha elevado la demanda de propiedades residenciales y comerciales en áreas cercanas a estos centros, lo que ha incrementado los precios de la tierra en las zonas periféricas”, indicó el directivo.

Nearshoring impulsa demanda de vivienda en CDMX, Tijuana y Monterrey

Ahora bien, se ve el mercado inmobiliario local impactado por el nearshoring en dos frentes: aumenta la demanda de viviendas en ciudades fronterizas y hubs industriales como Tijuana, Ciudad Juárez y Monterrey.

Por otra parte, la relocalización de empresas incrementa la valoración de espacios con alta plusvalía y de las áreas adyacentes, presentando un desafío para los desarrolladores de vivienda enfocados en segmentos residenciales y plus.

Información de la CONAVI muestra que, aunque la demanda de viviendas sigue bajando, los montos otorgados han aumentado, reflejando el alza de precios en varios segmentos. El nearshoring ha intensificado esta tendencia, especialmente en las zonas cercanas a los principales polos de desarrollo.

Y a pesar de que es muy pronto para evaluar su impacto total, Tasvalúo monitorea los precios continuamente, los cuales muestran un aumento constante, y la brecha entre zonas fronterizas y el resto del país se ha reducido significativamente, del 19% en 2015 al 5% en 2023, resaltando la influencia del nearshoring desde 2019. Este análisis revela el impacto directo de la relocalización empresarial en el mercado inmobiliario.

Claves para que México sea un destino de inversión ideal para nearshoring

Debido a que el auge del nearshoring presenta desafíos significativos para el mercado inmobiliario en áreas clave, es esencial que la planificación institucional cree espacios adecuados, que se entienda la demanda y oferta regional, y que se coordinen las inversiones correctamente. También, los recursos naturales y el urbanismo local requieren una respuesta conjunta entre el sector público y privado.

Cabe recordar que México destaca en esta tendencia de la relocalización gracias a su proximidad con EU, a las regulaciones favorables y una mano de obra activa. Ciudades estratégicas como Monterrey y Tijuana están atrayendo inversiones. Los acuerdos comerciales y la población trabajadora posicionan a México como un destino atractivo para la relocalización empresarial, subrayando la importancia de un desarrollo sostenible y equilibrado.

“Requiere el nearshoring de planes urbanos integrales, uniendo polígonos industriales y habitacionales. La participación institucional y ciudadana es clave”, comentó Mauricio Domínguez.